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> Taxe d’habitation : êtes-vous concerné par l’exonération ?

Les pouvoirs publics viennent de donner de plus amples informations sur la très attendue exonération de taxe d’habitation.

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Taxe d’habitation : êtes-vous concerné par l’exonération ?

Mesure emblématique du programme de campagne d’Emmanuel Macron, l’exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des Français sera bel et bien mise en œuvre dès 2018. Mais elle ne sera pleinement opérationnelle qu’à l’horizon 2020. En effet, le gouvernement a décidé (vraisemblablement pour des raisons budgétaires) d’étaler cette exonération sur 3 ans. En clair, entre 2018 et 2020, la note fiscale s’allégera d’un tiers chaque année pour les personnes concernées.

À ce titre, le ministre de l’Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin, a dévoilé récemment la condition de revenu à respecter pour pouvoir bénéficier de cette exonération. Ainsi, le revenu annuel net ne devra pas dépasser :
- 30 000 € pour une personne seule, soit un revenu fiscal de référence de 27 000 € ;
- 48 000 € pour un couple sans enfant, soit un revenu fiscal de référence de 43 000 € ;
- 54 000 € pour un couple avec un enfant, soit un revenu fiscal de référence de 49 000 €.

À noter : les montants du revenu fiscal de référence indiqués ci-dessus s’entendent après application de l’abattement forfaitaire de 10 %.

©  Les Echos Publishing - 2017

> Le gouvernement s’attaque à l’épargne réglementée

Le taux actuel de 0,75 % du Livret A sera maintenu jusqu’en 2019. En outre, les plans d’épargne logement ouverts à compter du 1er janvier 2018 verront leurs intérêts soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique de 30 % dès la première année.

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Le gouvernement s’attaque à l’épargne réglementée

Le gouvernement a dévoilé récemment deux nouvelles mesures qui vont venir impacter l’épargne des Français. Première mesure, le Livret A devrait conserver son taux d’intérêt actuel de 0,75 % en 2018, mais également en 2019. Une décision qui peut paraître étonnante alors même que la Banque de France prévoit une progression de l’inflation en France de 1,2 % en 2018 et 1,4 % en 2019, ce qui devrait normalement entraîner une hausse du taux du Livret A.

À noter : le taux du Livret A est calculé en fonction de l’évolution des taux d’intérêt à court terme (taux Eonia, Euribor) et de l’inflation.

Seconde mesure, les intérêts des plans d’épargne logement (PEL) ouverts à compter du 1er janvier 2018 seront soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique de 30 % dès la première année. Pour les plans ouverts avant cette date, seuls les intérêts produits à partir de leur 12e anniversaire seront soumis à cette fameuse flat tax. Une mesure qui vient diminuer l’attrait de ce contrat plébiscité par de nombreux ménages (262 milliards d’euros de collecte en juin 2017), car même s’il a été initialement conçu pour contribuer au financement des projets immobiliers, le PEL est devenu au fil des années un produit d’épargne à part entière.

Rappel : actuellement, les intérêts des PEL sont exonérés d’impôt (hormis les prélèvements sociaux) jusqu’à la 12e année de souscription. Passé ce terme, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.

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> La banque n’a pas à alerter son client sur les risques liés à l’opération financée

La banque ne doit mettre en garde l’emprunteur que sur l’inadaptation du prêt à ses capacités financières et sur le risque d’endettement.

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La banque n’a pas à alerter son client sur les risques liés à l’opération financée

Des associés d’une société civile immobilière (SCI) avaient souscrit auprès d’un établissement bancaire 4 prêts destinés à financer 4 biens immobiliers. Ayant rencontré des difficultés à les rembourser, les associés s’étaient rapprochés de leur banque pour modifier les caractéristiques de leurs prêts en passant d’un taux d’intérêt variable à un taux d’intérêt fixe. Cette demande étant motivée par le fait que le projet de la SCI était, lors de la souscription du prêt, viable au taux initial de 4,8 %, mais ne l’était plus lorsque le taux avait varié à hauteur de 6 %. Se sentant lésés, ils avaient ensuite assigné la banque en paiement de dommages-intérêts au motif que cette dernière avait manqué à ses devoirs d’information et de mise en garde quant au caractère variable du taux d’intérêt stipulé dans les prêts initiaux.

Les associés n’ont pas obtenu gain de cause en justice. En effet, les juges ont estimé que l’obligation de mise en garde à laquelle est tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci à ses capacités financières et sur le risque de l’endettement qui résulte de l’octroi du prêt, et non pas sur les risques de l’opération financée. En outre, ils ont souligné que les actes notariés dressés lors de l’acquisition des biens immobiliers mentionnaient de façon parfaitement claire que le taux nominal des prêts était révisable et précisaient les conditions et les modalités de cette révision.

Cassation commerciale, 20 avril 2017, n° 15-16316
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> Cautionnement souscrit par un seul des époux : les biens communs ne sont pas engagés

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté se porte caution sans le consentement de son conjoint, les biens communs des époux, et donc les sommes figurant sur un compte bancaire joint, ne sont pas engagées.

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Cautionnement souscrit par un seul des époux : les biens communs ne sont pas engagés

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté se porte caution, par exemple pour garantir un emprunt souscrit par une entreprise, elle n’engage, en principe, que ses biens propres et ses revenus. Les biens appartenant en commun au couple ne sont donc pas engagés par ce cautionnement, sauf si le conjoint de l’intéressé y a expressément consenti.

À noter : le consentement donné par un époux au cautionnement souscrit par l’autre a pour effet d’étendre l’assiette du gage du créancier aux biens communs. On comprend dès lors que ce dernier cherche, le plus souvent, à recueillir l’assentiment du conjoint de la caution lors de la signature du contrat de cautionnement. Sachant que dans ce cas, les biens propres du conjoint demeurent à l’abri des poursuites du créancier.

En l’absence de consentement exprès du conjoint, les biens communs des époux ne sont donc pas engagés par le cautionnement souscrit par l’autre. Tel est le cas des sommes déposées sur un compte bancaire joint du couple puisqu’elles sont présumées communes. C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire récente, lesquels ont ajouté que si le créancier souhaite les faire saisir, il devra alors démontrer que ces sommes proviennent des revenus et des biens propres de l’époux qui s’est porté caution.

Cassation civile 1re, 15 juin 2017, n° 16-20739
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> Adoption simple : des avancées en matière de droits de succession

Les adoptés simples mineurs n’ont plus à justifier d’une condition de secours et de soins ininterrompus pendant 5 ans pour bénéficier du régime fiscal des successions en ligne directe.

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Adoption simple : des avancées en matière de droits de succession

À l’occasion d’une récente mise à jour de sa base documentaire, l’administration fiscale a rappelé les conditions à respecter pour que les personnes qui ont été adoptées par adoption simple puissent bénéficier du régime fiscal des transmissions à titre gratuit (successions, donations) en ligne directe.

À noter : l’héritier ou le donataire bénéficie, dans ce cas de figure, d’un barème fiscal favorable ainsi que d’un abattement de 100 000 €.

Ainsi, pour l’enfant adopté alors qu’il était mineur au moment de la donation consentie par l’adoptant, il faut qu’il ait reçu de l’adoptant, pendant 5 ans au moins, des secours et des soins non interrompus au titre d’une prise en charge continue et principale. Cette condition n’ayant plus à être remplie (depuis le 16 mars 2016) dans le cadre d’une transmission par succession lorsque l’adopté était mineur au moment du décès de l’adoptant.

En revanche, pour toutes les transmissions à titre gratuit (donations et successions), l’adopté majeur doit, soit dans sa minorité et pendant 5 ans au moins, soit dans sa minorité et sa majorité et pendant 10 ans au moins, avoir reçu de l’adoptant des secours et des soins non interrompus pour pouvoir bénéficier du régime fiscal favorable.

Précision : l’adoption simple crée un lien de filiation entre l’adoptant et l’adopté tout en conservant celui existant entre l’adopté et sa famille d’origine. L’adoption plénière, quant à elle, rompt tout lien avec la famille d’origine.

BOI-ENR-DMTG-10-50-80 du 24 août 2017
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> Un contrat d’assurance-vie peut-il être saisi par l’administration fiscale ?

Seuls les contrats d’assurance-vie rachetables peuvent faire l’objet d’une saisie.

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Un contrat d’assurance-vie peut-il être saisi par l’administration fiscale ?

La loi du 6 décembre 2013 relative à la lutte contre la fraude fiscale et la grande délinquance économique et financière a introduit dans notre législation la possibilité pour l’administration fiscale de saisir les sommes figurant sur les contrats d’assurance-vie des contribuables.

À noter : cette saisie peut être utilisée pour recouvrer différents impôts (impôt sur le revenu, impôts locaux…) ou amendes impayés.

Un dispositif qui vient de faire son entrée dans la base documentaire de l’administration fiscale. Celle-ci précise que seuls les contrats rachetables sont susceptibles de faire l’objet d’une procédure de saisie.

Rappel : un contrat d’assurance-vie est qualifié de rachetable lorsque le souscripteur peut y mettre fin avant son terme et demander à son établissement financier le versement du capital (rachat partiel ou total). Peu importe d’ailleurs que le contrat soit investi en fonds en euros et/ou en unités de compte.

Mais attention, une saisie n’est pas possible lorsque le contrat fait l’objet d’un nantissement ou lorsque le bénéficiaire désigné par le souscripteur a accepté le contrat. Rappelons que, dans ce dernier cas, le souscripteur ne peut plus exercer sa faculté de rachat.

BOI-REC-FORCE-30-30 du 28 août 2017
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> ISF : la présence d’une antenne-relais ne minore pas la valeur d’un bien immobilier

L’absence d’un « préjudice visuel » n’entraîne pas, à l’impôt de solidarité sur la fortune, l’application d’un abattement sur la valeur vénale d’un bien immobilier.

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ISF : la présence d’une antenne-relais ne minore pas la valeur d’un bien immobilier

Un couple avait reçu de l’administration fiscale une proposition de rectification de leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF) portant sur 3 années. Cette rectification avait pour conséquence d’élever la valeur, déclarée par eux, de leur résidence principale : une sublime villa de plus de 700 m² (estimée au bas mot à 6 millions d’euros) située au sommet d’une colline jouissant d’une vue panoramique sur la baie de Saint-Raphaël, proposant un jardin paysager et une piscine à débordement de 96 m². Après le rejet de leur réclamation amiable, l’administration avait procédé à la mise en recouvrement du supplément d’imposition. Une mise en recouvrement qui avait poussé les propriétaires de la luxueuse villa à saisir la justice pour demander notamment qu’il soit tenu compte, pour l’évaluation de leur bien, de la proximité immédiate d’une antenne de téléphonie mobile. Cette dernière constituant un élément justifiant l’application d’un abattement pour la détermination de la base taxable de l’ISF.

Réponse de la Cour de cassation : il n’y a pas lieu de modifier l’évaluation du bien immobilier, l’antenne de téléphonie mobile se situant à l’arrière de la maison, à une distance suffisante pour ne pas affecter la vue des pièces principales sur la baie et les montagnes. Sachant également que le caractère nocif d’une telle antenne n’est pas démontrée.

Cassation commerciale, 8 juin 2017, n° 15-18676
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> Des précisions sur la faculté de blocage des assurances-vie

Le Haut Conseil de stabilité financière ne peut pas empêcher le paiement des capitaux décès, des rentes viagères et des capitaux à terme des assurances-vie.

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Des précisions sur la faculté de blocage des assurances-vie

Les dispositions de la loi Sapin II du 9 décembre 2016 concernant l’assurance-vie ont été source de crispation pour de nombreux épargnants. Pourtant, cette législation a du bon puisqu’elle a vocation à protéger l’ensemble des Français contre les risques liés à une éventuelle crise financière majeure.

Rappelons que le Haut Conseil de stabilité financière a la faculté, dans certaines circonstances exceptionnelles, de limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille des épargnants, le paiement des valeurs de rachat et de retarder ou de limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, la faculté de procéder à des arbitrages ou de verser des avances sur contrat.

Toutefois, compte tenu de la rédaction de la loi, quelques précisions sur l’étendue de ce dispositif de blocage des contrats d’assurance-vie étaient attendues. Et c’est à l’occasion d’une séance de questions au Sénat qu’un sénateur a demandé au gouvernement de bien vouloir confirmer que la suspension des opérations de paiement envisagée par ce dispositif ne concernerait absolument pas le paiement des capitaux en raison de la survenance du décès de l’assuré ou lors de l’arrivée du terme du contrat et pas davantage le versement des rentes viagères.

Réponse claire du gouvernement : le paiement des capitaux décès, des capitaux à terme ainsi que le service des rentes viagères ne sont pas concernés par les limitations que pourrait décider le HCSF dans le cadre de ce dispositif.

Rép. min. n° 00265, JO Sénat du 10 août 2017
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> Quelle est la date limite pour payer ses impôts ?

Les contribuables ont jusqu’au 15 septembre pour régler le solde de l’impôt sur le revenu et l’impôt de solidarité sur la fortune.

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Quelle est la date limite pour payer ses impôts ?

Sauf option pour la mensualisation, les contribuables ont, en principe, déjà versé en 2017 deux acomptes au titre de l’impôt sur les revenus perçus en 2016. L’heure est maintenant au versement du solde de cet impôt au plus tard le 15 septembre prochain. Sachant qu’un délai supplémentaire de 5 jours est laissé aux contribuables qui procèdent à un paiement en ligne (Internet, smartphone ou tablette).

Précision : en cas de paiement en ligne, le prélèvement sur le compte bancaire du contribuable sera effectué à compter du 25 septembre.

Par ailleurs, les personnes à la tête d’un patrimoine dont la valeur nette est comprise entre 1,3 M€ et 2,57 M€ doivent également s’acquitter, sauf prélèvements mensuels, de l’impôt de solidarité sur la fortune au plus tard le 15 septembre 2017. Là aussi, un délai de 5 jours est accordé en cas de télépaiement.

Rappel : depuis le 1er janvier 2017, les acomptes et le solde de l’impôt sur le revenu, tout comme l’impôt de solidarité sur la fortune, doivent être acquittés par télépaiement dès lors que leur montant excède 2 000 € (contre 10 000 € auparavant).

www.impots.gouv.fr
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> L’assurance-vie peine à convaincre

En juin 2017, les épargnants n’ont versé que 600 millions d’euros (collecte nette) sur leur contrat d’assurance-vie.

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L’assurance-vie peine à convaincre

L’assurance-vie traverse une mauvaise passe. En effet, les chiffres de collecte ne sont pas bons. C’est ce qu’il ressort du « tableau de bord de l’assurance en 2016 » présenté récemment par la Fédération française de l’assurance. En juin 2017, les épargnants n’ont alimenté leurs contrats qu’à hauteur de 600 millions d’euros (collecte nette). Un mouvement de collecte plus important que les mois précédents, mais toujours en net retrait par rapport à 2016. Ainsi, par exemple, sur le premier semestre 2016, la collecte nette s’est élevée à 12,3 milliards d’euros. Comparativement, le premier semestre 2017 n’a enregistré qu’une collecte de 2 milliards d’euros.

La cause ? Sûrement la baisse continue des rendements des fonds en euros qui pousse les épargnants à se détourner de l’assurance-vie au profit notamment du Livret A ou du Livret de développement durable (10 milliards d’euros de collecte depuis janvier 2017). Autre facteur possible, la révision prochaine de la fiscalité de l’épargne par le gouvernement qui conduirait les épargnants à adopter une attitude attentiste. Car la fameuse « flax tax » de 30 % aura a priori pour conséquence d’alourdir la fiscalité de l’assurance-vie, et plus particulièrement celle des contrats ayant plus de 8 ans d’existence.

Rappel : un rachat effectué sur un contrat de plus de 8 ans est taxé actuellement à 23 % (7,5 % de prélèvement forfaitaire libératoire + 15,5 % de prélèvements sociaux).

Tableau de bord de l’assurance en 2016 - Fédération française de l’assurance
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> Un nouvel observatoire scrute le marché locatif national

Le nouvel observatoire des statistiques des locations livre ses premières données.

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Un nouvel observatoire scrute le marché locatif national

Mis en place début 2017, le nouvel observatoire des statistiques des locations (OSLO) a récemment communiqué ses premières données relatives au marché locatif au niveau national. Nourri par les 250 000 références locatives enregistrées chaque année par un réseau d’agences immobilières dans 200 communes environ, l’OSLO a ainsi relevé que le loyer médian à Paris s’élevait à 28,8 €/m², ce qui représente un loyer de 1 354 € avec un délai de location médian de 33 jours pour une surface habitable médiane de 49 m². Comparativement, il faut compter 13,4 €/m² à Lille avec un délai de 13 jours pour louer, 13,3 €/m² à Bordeaux pour 31 jours, 13 €/m² à Lyon pour 39 jours et 12,4 €/m² à Saint-Etienne pour 101 jours.

En outre, l’observatoire a également donné quelques chiffres concernant la rentabilité locative brute :

Observatoire des statistiques des locations
Ville Rendement locatif brut
Paris 3,4 %
Lyon 4,4 %
Nantes 4,5 %
Ajaccio 4,6 %
Strasbourg 5 %
Bordeaux 5 %
Toulouse 5 %
Marseille 5,5 %
Lille 5,5 %
Rennes 6 %
Orléans 6,1 %
Rouen 6,2 %
Dijon 6,3 %

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> Marché immobilier : 907 000 transactions en un an !

Les Notaires de France ont enregistré pas moins de 907 000 transactions immobilières entre mai 2016 et mai 2017.

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Marché immobilier : 907 000 transactions en un an !

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier français a établi un nouveau record. En effet, entre mai 2016 et mai 2017, 907 000 transactions ont été réalisées. Des chiffres qui dépassent assez largement ceux enregistrés un an plus tôt : 824 000 transactions entre mai 2015 et mai 2016. Un dynamisme du marché qui a permis à bon nombre de vendeurs de se séparer de leurs biens rapidement sans avoir besoin, dans la plupart des cas, de concéder une remise de prix.

Revers de la médaille, les prix de l’immobilier sont en constante augmentation depuis 2016, surtout pour les appartements anciens. C’est le cas notamment à Bordeaux où les prix au m² au 1er trimestre 2017 atteignent désormais 3 550 € (+15,5 % sur un an), soit la plus forte poussée en France. Viennent ensuite Nîmes (+11,1 %), Mulhouse (+8,7 %) et Lille (+8,5 %). Sans surprise, Paris tient le haut du classement avec un prix au m² de 8 450 € (+5,5 %). S’agissant des maisons anciennes, l’évolution moyenne des prix a été plus contenue (+2,3 %) que celle des appartements anciens (+3,2 %). Toutefois, dans certaines villes, les prix ont nettement augmenté : Nancy affiche la hausse la plus forte (+10 %), suivi par Bordeaux (+9 %), Béthune et Tours (+8 %). Des baisses de prix ont toutefois été relevées à Toulouse (-5 %), Dunkerque (-4 %) et Avignon (-3 %).

Notaires de France - Note de conjoncture immobilière, juillet 2017
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> Les bons chiffres des actifs non cotés

Le capital-investissement affiche un taux de rentabilité interne de 8,7 % sur 10 ans.

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Les bons chiffres des actifs non cotés

À en croire la dernière étude de l’Association française des investisseurs pour la croissance (Afic), le capital-investissement français se porte plutôt bien. En effet, avec un taux de rentabilité interne (TRI) net de 8,7 % sur 10 ans (2007-2016), cette classe d’actifs surperforme les marchés d’actions (3 % pour le CAC 40, 4,1 % pour le CAC All-tradable), l’immobilier (5,2 %) ou encore les Hedge funds (3,2 %).

Précision : le taux de rentabilité interne est un indicateur qui permet de mesurer la performance d’un investissement. Cet indicateur est calculé en prenant en compte l’ensemble des flux financiers entrants et sortants (revenus, frais, fiscalité…).

Toutefois, les performances affichées diffèrent légèrement selon le type de capital-investissement. Dans le détail, le capital-transmission offre un TRI sur 10 ans de 11,4 %, le capital-développement 6,3 %, le capital-innovation 2,2 % et les fonds généralistes 6,1 %.

À noter : le capital-innovation consiste à financer les jeunes entreprises innovantes. Le capital-développement s’adresse, quant à lui, aux entreprises ayant atteint leur seuil de rentabilité et présentant des besoins de financement pour se développer. Le capital-transmission a pour objectif de lever des fonds dans le cadre d’une opération de transmission d’entreprise.

Par ailleurs, l’étude souligne la progression continue de cette activité. L’Afic a recensé, à fin 2016, 779 fonds de capital-investissement matures. Des fonds gérés par 99 sociétés de gestion pour un montant levé de 58,5 milliards d’euros. En regardant 10 ans en arrière, ces fonds n’étaient qu’au nombre de 475, les sociétés de gestion 96 et les fonds collectés 38,7 milliards d’euros.

Afic – Performance nette des acteurs français du capital-investissement
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> Un étudiant consacre en moyenne 583 € par mois pour son budget logement

57 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1.

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Un étudiant consacre en moyenne 583 € par mois pour son budget logement

Après avoir analysé plus de 35 000 dossiers, le site Internet www.LocService.fr a publié une étude sur les principaux chiffres du logement étudiant en France en 2017. Cette étude nous apprend notamment que 57 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1, 14 % s’orientent vers un appartement avec une chambre (T2), 9 % sont en quête d’une chambre indépendante ou chez l’habitant et 20 % plébiscitent la formule de la colocation. Autre information, en moyenne, les étudiants consacrent un budget de 583 € par mois pour leur logement. En province, ce montant tombe à 515 € alors qu’en petite et grande couronne parisienne, il est respectivement de 723 € et de 667 €. Ceux qui ont la chance de pouvoir accéder à un logement dans la capitale déboursent environ 802 €.

Soulignons également que les chambres étudiantes se louent 391 € pour une surface de 14 m², les studios 496 € pour 24 m², les appartements T1 489 € pour 30 m² et les appartements T2 641 € pour 43 m².

Enfin, il faut noter que les étudiants privilégient bien évidemment les grandes villes pour s’installer, là où les offres de formations sont les plus attractives ou les plus nombreuses. Les villes privilégiées étant Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse et Montpellier.

LocService.fr
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> Encadrement des loyers : les nouveaux loyers de référence parisiens sont connus

Les nouveaux loyers de référence applicables dès le 1er août 2017 à la ville de Paris ont été publiés.

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Encadrement des loyers : les nouveaux loyers de référence parisiens sont connus

Mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Pour l’instant, ce dispositif n’est applicable qu’à la ville de Paris et de Lille. Pour qu’il puisse fonctionner, le préfet de la région concernée communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (nombre de pièces, date de construction…) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée. Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables dès le 1er août 2017, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referidf.com, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° 2017-06-21-009 du 21 juin 2017
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> Pensez à vérifier votre avis d’impôt sur le revenu

Les contribuables commenceront à recevoir leur avis d’impôt sur le revenu à compter du 24 juillet prochain.

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Pensez à vérifier votre avis d’impôt sur le revenu

Dès lors que les contribuables ont transmis leur déclaration de revenus 2016 dans les délais, leur avis d’imposition sera normalement disponible sur le site Internet www.impots.gouv.fr, dans leur espace personnel, entre le 24 juillet et le 21 août prochain.

Les télédéclarants ayant choisi de recevoir leur avis de façon dématérialisée seront avertis par courriel de sa mise à disposition.

Précision : les télédéclarants sont d’ores et déjà en possession d’un « avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu » généré immédiatement après la validation de leur déclaration de revenus. Un avis qui permet de justifier de ses revenus auprès d’organismes tiers comme les banques, les bailleurs, ou encore les administrations.

Les contribuables qui ont conservé l’avis en version papier le recevront, quant à eux, par courrier entre 7 août et le 7 septembre 2017.

À savoir : il est possible que l’avis, papier ou électronique, ne soit disponible qu’ultérieurement. Dans ce cas, la date limite de paiement de l’impôt, fixée en principe au 15 septembre, est également décalée dans le temps.

Une fois cet avis en votre possession, pensez à bien le vérifier. Car, si à sa lecture, vous relevez un oubli ou une erreur, vous pourrez encore corriger votre déclaration de revenus. Les télédéclarants pourront la rectifier directement en ligne dès début août et jusqu’à fin novembre, sauf pour les éléments relatifs à l’état civil, à l’adresse de résidence ou à la situation de famille. Les autres devront déposer une réclamation.

Précision : après les corrections apportées, un nouvel avis d’imposition indiquant l’impôt définitif est envoyé au contribuable.

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> La nullité d’un contrat de réservation ne conduit pas à l’annulation de la vente

La Cour de cassation a dû se pencher sur les effets de la nullité d’un contrat préliminaire de réservation établi dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière.

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La nullité d’un contrat de réservation ne conduit pas à l’annulation de la vente

Démarché à leur domicile par une société spécialisée en défiscalisation immobilière, un couple avait conclu un contrat de réservation portant sur plusieurs lots d’un immeuble d’habitation. Ensuite, ces lots avaient été acquis en l’état futur d’achèvement selon un acte authentique dressé par notaire. Rappelons qu’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Contestant les conditions dans lesquelles ils avaient conclu ces contrats, les acquéreurs avaient assigné en justice la société de défiscalisation ainsi que la société responsable du projet immobilier. Une assignation ayant pour but de faire annuler les contrats et d’obtenir une indemnisation suite au préjudice subi.

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a prononcé la nullité du contrat de réservation en raison du non-respect par le démarcheur des dispositions qui protègent le consommateur en matière de démarchage à domicile. En effet, ce dernier dispose d’un délai de rétractation de 7 jours (à l’époque des faits) à compter de la conclusion du contrat. En revanche, les juges de la Haute cour n’ont pas donné droit aux requérants de leur demande d’annulation de l’acte authentique. Les magistrats ont estimé que le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente. Quand bien même ces deux actes s’inscrivent dans la même opération immobilière, ils ne constituent pas un ensemble contractuel indissociable.

Cassation civile 3e, 27 avril 2017, n° 16-15519
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> Réforme fiscale du gouvernement : les mesures visant les particuliers

CSG, ISF, prélèvement forfaitaire unique… le gouvernement a dévoilé sa feuille de route en matière de fiscalité des ménages.

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Réforme fiscale du gouvernement : les mesures visant les particuliers

Lors de son discours de politique générale à l’Assemblée nationale, le Premier ministre, Édouard Philippe, a détaillé sa feuille de route des prochaines réformes à venir. Cette feuille de route, revue et corrigée il y a quelques jours, contient des mesures intéressant la fiscalité des particuliers.

Première mesure, le gouvernement souhaite mettre en place une exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des Français. Une réforme devant entrer en vigueur dès le 1er janvier 2018. Rappelons que la taxe d’habitation, calculée annuellement et selon la situation du contribuable au 1er janvier, est due par les propriétaires, les locataires et les occupants à titre gratuit d’un logement. Sachant que certains contribuables modestes peuvent déjà en être exonérés.

Deuxième mesure, l’augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG) de 1,7 point. Cette hausse de la CSG, qui pourrait rapporter 21,5 milliards d’euros supplémentaires, servira à financer la suppression des cotisations salariales chômage et maladie, autre mesure du volet social du programme d’Emmanuel Macron. Là encore, l’entrée en vigueur de cette mesure serait fixée au 1er janvier 2018.

Troisième mesure, les pouvoirs publics ambitionnent de réformer l’impôt de solidarité sur la fortune. Concrètement, il s’agirait de reprendre les règles actuelles de l’ISF et de les recentrer sur le seul patrimoine immobilier des contribuables. Cet impôt sur la fortune immobilière, intégré dans la prochaine loi de finances, pourrait s’appliquer, lui aussi, dès le 1er janvier 2018.

Enfin, dans le but de simplifier la fiscalité des revenus du capital, un prélèvement forfaitaire unique de 30 % (la fameuse flat tax) serait mis en place. Cette taxation, intégrant les prélèvements sociaux, s’appliquerait aux capitaux mobiliers, aux intérêts, aux dividendes et aux plus-values. Aucune date d’entrée en vigueur de cette mesure n’a, pour l’heure, été communiquée.

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> La Cour des comptes critique la taxe sur les transactions financières

Les objectifs poursuivis par les pouvoirs publics en instaurant la taxe sur les transactions financières n’ont pas été remplis.

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La Cour des comptes critique la taxe sur les transactions financières

Instaurée par la loi de finances rectificative pour 2012, la taxe sur les transactions financières (TTF) s’applique à toute acquisition de titres de capital ou assimilé (actions, obligations, certificats d’investissement, par exemple), dès lors que ces titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé français, européen ou étranger. La mise en place de cette taxe poursuivait trois objectifs : faire contribuer le secteur financier au redressement des finances publiques, exercer une action de régulation sur les marchés financiers et initier un mouvement d’adhésion des autres États membres de l’Union européenne.

À noter : le taux de la taxe sur les transactions financières est fixé à 0,2 % (0,3 % à compter du 1er janvier 2018).

Rendue publique récemment, une enquête de la Cour des comptes estime que ces objectifs n’ont pas été remplis. En effet, elle souligne que cette taxation des acquisitions de titres financiers ne pèse pas sur le secteur financier. En réalité, la TTF est collectée et reversée à l’État par le redevable, à savoir le prestataire de service d’investissement (courtier, banque…). Or, ce dernier répercute le coût de la taxe sur ses clients lors de la facturation de frais de transaction. Ce qui explique que l’instauration de la TTF ait été relativement bien acceptée par les professionnels de la finance.

Concernant le deuxième objectif, la Cour des comptes relève que la taxe sur les transactions financières n’a pas permis de faire disparaître certaines opérations nocives et de limiter les opérations de trading haute fréquence. Principale raison de cet échec, le champ d’application de la taxe est cantonné aux seules opérations réalisées par des entreprises exploitées en France. La parade était toute trouvée : ces transactions se réalisent désormais à l’étranger.

Enfin, la Cour des comptes explique que les nombreux désaccords entre les États membres n’ont pas rendu possible l’émergence d’une taxe sur les transactions financières à l’échelle européenne. La France reste donc isolée sur ce terrain.

Cour des comptes – La taxe sur les transactions financières et sa gestion
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> Le dispositif de blocage de l’assurance-vie précisé par décret

Les assureurs qui mettront en œuvre les mesures prévues par la loi Sapin II pour l’assurance-vie devront se plier à certaines règles.

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Le dispositif de blocage de l’assurance-vie précisé par décret

La loi Sapin II du 9 décembre 2016 autorise les compagnies d’assurance à retarder ou limiter les opérations de versement (de primes ou d’avances), de rachat et d’arbitrage sur les contrats d’assurance-vie. Mais cette faculté ne peut être mise en œuvre que dans des circonstances exceptionnelles, c’est-à-dire qu’il faut être en présence d’un environnement représentant une menace grave et caractérisée pour le système financier et/ou les établissements financiers. Typiquement, il peut s’agir d’une remontée brutale des taux d’intérêt. Ce dispositif particulier vient de faire l’objet de précisions par le biais de deux décrets.

Ainsi, l’un de ces textes nous apprend notamment que lorsque l’assureur décide de restreindre les opérations sur un contrat d’assurance-vie dont le capital est exprimé en unités de compte, il ne peut appliquer aux souscripteurs, adhérents ou bénéficiaires une valeur liquidative inférieure à la dernière valeur liquidative publiée par l’organisme de placement collectif faisant l’objet d’une suspension du rachat de ses parts ou actions.

En outre, l’assureur est tenu de mettre à disposition des particuliers, par tout moyen et au moins par une mention sur son site Internet, un certain nombre d’information comme la dénomination des unités de compte concernées par la mesure de restriction, la description et la durée des mesures prises ou encore les modalités de report et de révocabilité de la demande d’opération qui serait non exécutée.

Décret n° 2017-1104 du 23 juin 2017, JO du 25
Décret n° 2017-1105 du 23 juin 2017, JO du 25
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> Un diagnostic électricité et gaz doit désormais intégrer le dossier de location

Depuis le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent fournir à leurs locataires un diagnostic des installations d’électricité et de gaz.

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Un diagnostic électricité et gaz doit désormais intégrer le dossier de location

La fameuse loi Alur du 24 mars 2014 fait encore parler d’elle. En effet, une de ses dispositions entre en vigueur au 1er juillet 2017. Il s’agit de la mesure obligeant les bailleurs à fournir à leurs locataires, lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement, deux nouveaux diagnostics portant sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Des diagnostics devant être effectués par un professionnel agréé sur les installations réalisées depuis plus de 15 ans. En outre, cette obligation ne concerne, pour l’instant, que les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Pour les immeubles plus récents, la réalisation des diagnostics ne s’imposera qu’à compter du 1er janvier 2018.

Précision : une fois réalisés, les diagnostics ont une durée de validité de 6 ans.

Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016, JO du 13
Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016, JO du 13
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> De quoi est fait votre contrat d’assurance-vie ?

Selon la dernière étude de Good Value for Money, les fonds en euros sont de moins en moins composés d’obligations.

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De quoi est fait votre contrat d’assurance-vie ?

Le site prescripteur de contrats d’assurance Good Value for Money (GVfM) a publié sa dernière étude sur la composition financière des fonds en euros à fin 2016. Une étude permettant de savoir comment les assureurs-vie ont investi l’épargne des Français.

Les fonds en euros « classiques »

Dominant largement le marché (92 % des encours de l’assurance-vie), les fonds en euros classiques ont vu leur rendement financier brut s’éroder en 2016 : 3,19 % contre 3,60 % en moyenne en 2015. Face à cette nouvelle baisse, les assureurs ont dû adapter la composition de leurs fonds pour tenter d’aller chercher de la performance. Pour ce faire, ils ont globalement diminué la poche obligataire au profit d’autres supports d’investissement. En pratique, en 2016, la composition des fonds en euros classiques s’est établie ainsi :
- Obligations : 81,5 % (82,03 % en 2015) ;
- Actions : 8,54 % (8,61 % en 2015) ;
- Immobilier : 5,76 % (5,25 % en 2015) ;
- Monétaire : 1 % (1,9 % en 2015) ;
- Produits structurés : 0,33 % (0,38 % en 2015) ;
- Gestion alternative : 0,48 % (0,61 % en 2015) ;
- Autres : 2,39 % (1,21 % en 2015).

Les fonds en euros « immobiliers »

Les assureurs proposent également des fonds en euros investis pour une part significative dans le secteur de l’immobilier. Représentant seulement 0,5 % des encours de l’assurance-vie, ces fonds immobiliers ont vu leur rendement financier brut moyen passer de 3,88 % en 2015 à 3,68 % en 2016. Côté allocation, les assureurs ont revu à la baisse le poids des actifs immobiliers (de 52,5 % en 2015 à 45,6 % en 2016). Pour cause, les compagnies d’assurance ont eu des difficultés à investir des flux importants de collecte nette dans des actifs immobiliers à des prix raisonnables. Globalement, les fonds en euros immobiliers ont été composés de la manière suivante en 2016 :
- Obligations : 40,6 % (35,2 % en 2015) ;
- Actions : 10,9 % (7,8 % en 2015) ;
- Immobilier : 45,6 % (52,5 % en 2015).

Les fonds en euros « dynamiques »

Les fonds euro-dynamiques n’ont pas été épargnés : leur rendement moyen a connu une baisse de 0,27 point de pourcentage entre 2015 et 2016 (de 4,07 % à 3,80 %). Les mêmes causes entraînant les mêmes conséquences, les assureurs ont également modifié la structure des fonds dynamiques. Investis habituellement en obligations et en actions, ces fonds ont paradoxalement privilégié davantage les supports en immobilier. Leur composition, en 2016, est désormais la suivante :
- Obligations : 56,1 % (59,6 % en 2015) ;
- Actions : 18,1 % (17,4 % en 2015) ;
- Immobilier : 25,5 % (20,6 % en 2015).

Good Value for Money - La composition financière des fonds en euros à fin 2016, juin 2017
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> Renégociation de prêt immobilier : les banques épinglées pour leurs pratiques

Dans sa dernière enquête, l’UFC-Que Choisir dénonce les pratiques de certaines banques qui ne favorisent pas les demandes de renégociation de crédit.

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Renégociation de prêt immobilier : les banques épinglées pour leurs pratiques

Compte tenu d’un environnement de taux historiquement bas, de nombreux ménages (540 000 rien qu’en 2016) ont sollicité les banques afin de renégocier ou de faire racheter leur crédit immobilier. Une pratique pouvant permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies. Mais ces opérations financières sont aussi source de litiges. En effet, après avoir été alertée par de nombreux consommateurs, l’UFC-Que Choisir a procédé à l’analyse de 493 dossiers présentant certaines difficultés.

Selon cette association de défense des consommateurs, la première cause de litige, qui représente près de 23 % des dossiers, concerne les délais de traitement. Sans surprise, les banques ont une tendance presque naturelle à « jouer la montre » car plus le temps s’écoule et moins la renégociation est intéressante pour l’emprunteur. Résultat, certains établissements ont pratiqué des délais records (jusqu’à 11 mois) pour envoyer au client le décompte de remboursement anticipé, document nécessaire pour permettre à une banque concurrente d’effectuer un rachat de crédit.

Autre source de litige, l’explosion des frais liés aux prestations rendues par les établissements financiers. Frais non prévus ou non expliqués, facturation d’indemnités de remboursement anticipé non dues, remises tarifaires non honorées, frais d’avenant, facturation multiple d’une même prestation, explosion des frais de dossier… L’UFC-Que Choisir appelle donc les établissements financiers à changer leur attitude afin de permettre aux consommateurs d’obtenir des gains de pouvoir d’achat en faisant jouer la concurrence. Elle invite également les pouvoirs publics à réaliser davantage de contrôles pour s’assurer que les banques respectent bien la législation et leurs obligations contractuelles.

UFC-Que Choisir - Étude sur la renégociation de crédit immobilier, juin 2017
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> Les charges de copropriété repartent à la hausse !

L’Association des responsables de copropriété a constaté une augmentation moyenne de 3,9 % des charges de copropriété en 2016.

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Les charges de copropriété repartent à la hausse !

Pour la 8e année consécutive, l’Association des responsables de copropriété (ARC) a publié son analyse de l’évolution des charges de copropriété. Basée sur les données comptables de 2 500 copropriétés, l’étude montre que ces charges ont augmenté de 3,9 % en moyenne en 2016. Une augmentation qui se situe bien au-dessus de l’inflation qui a été d’environ 0,5 % sur l’exercice 2016. Pourtant, le niveau des charges avait bien diminué en 2014 (-4,9 %) et été contenu en 2015 (+0,7 %).

À noter : l’augmentation des charges de copropriété s’élève à plus de 30 % depuis 2007.

Principale cause de cette explosion des coûts : les cotisations d’assurance. Elles ont fait un bond (+82,2 % en l’espace de 10 ans) du fait d’une hausse de la sinistralité, cette dernière étant la résultante directe du vieillissement du parc immobilier. L’ARC souligne également que les dépenses de gestion courante ont flambé en raison notamment des pratiques abusives de certains syndics en matière de prestations particulières et de forfaits de base mis en place dans les nouveaux contrats-types imposés par la fameuse loi Alur du 24 mars 2014. Enfin, les dépenses de chauffage ont aussi contribué à faire grimper la note. Ces dépenses, représentant à elles seules près de 30 % des charges de copropriété, ont augmenté de 8,6 % entre 2015 et 2016 du fait d’un automne et d’un début d’hiver plus froid qu’en 2014.

Association des responsables de copropriété
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> Responsabilité en cas de trouble de voisinage suite à des travaux

Le nouveau propriétaire d’un bien immobilier est responsable des troubles anormaux de voisinage résultant de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

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Responsabilité en cas de trouble de voisinage suite à des travaux

Le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation avait réalisé des travaux d’abattage de cloisons. Par la suite, il avait vendu son appartement.

Bien que les cloisons abattues ne soient pas des murs porteurs, les travaux avaient provoqué l’affaissement du plancher de l’appartement situé au premier étage. Le voisin concerné avait alors assigné en justice le nouveau propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée afin d’obtenir la remise en état des lieux à ses frais et une indemnisation de son préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

La cour d’appel avait toutefois rejeté cette demande. S’il résultait des expertises que la cause principale des désordres affectant l’appartement du premier étage résidait bien dans le décloisonnement de l’appartement du rez-de-chaussée, les juges ont considéré que l’action en justice ne devait pas être dirigée contre le nouveau propriétaire, mais contre l’ancien. Pour eux, seul ce dernier, à l’origine des désordres, devait répondre, en sa qualité de maître de l’ouvrage, de l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’il avait entrepris.

Ce que vient de censurer la Cour de cassation ! Selon elle, c’est le propriétaire actuel d’un bien immobilier qui est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans un appartement voisin, même si les dommages résultent de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

Précision : dans cette affaire, le nouveau propriétaire avait eu connaissance de l’affaissement du plafond au moment de l’achat de l’appartement puisqu’une mention en faisait état dans l’acte de vente.

Cassation civile 3e, 11 mai 2017, n° 16-14665
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> Les fonds monétaires sont encore trop présents en épargne salariale

31 % des encours de l’épargne salariale sont investis dans des fonds monétaires. Des fonds dont les performances sont souvent médiocres.

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Les fonds monétaires sont encore trop présents en épargne salariale

Le constat est le même chaque année : les Français qui bénéficient d’un dispositif d’épargne salariale (plan d’épargne entreprise, plan d’épargne pour la retraite collective…) plébiscitent assez largement les investissements en fonds monétaires. Selon l’édition 2017 de l’étude « Argus des FCPE » de la société de gestion Eres, ces fonds, même si leur poids baisse régulièrement depuis 2014, représentent encore aujourd’hui 31 % des encours (34,6 % en 2014 et 32,8 % en 2015). Les fonds en actions, pourtant plus adaptés à l’épargne salariale, ne captent que 17,9 % des encours. Jugés peu risqués, les actifs monétaires ne sont pourtant pas toujours une bonne solution d’investissement : en 2016, leur performance a été nulle ou négative pour 93 % des fonds. Résultat, leur performance moyenne continue à se dégrader et est même tombée à -0,14 % (-0,01 % en 2015).

Eres – Argus des FCPE, mai 2017
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> Crédit bancaire : de nouvelles règles pour la domiciliation des revenus

À compter du 1er janvier 2018, les banques ne pourront exiger une domiciliation des revenus de l’emprunteur au-delà d’une période de 10 ans.

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Crédit bancaire : de nouvelles règles pour la domiciliation des revenus

Nouveau coup dur pour les établissements bancaires. Après un renforcement des dispositifs de délégation d’assurance-emprunteur et de mobilité bancaire, les pouvoirs publics ont, par le biais d’une récente ordonnance, mis en place de nouvelles règles en ce qui concerne l’octroi d’un crédit. Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, les banques ne pourront pas exiger de l’emprunteur qu’il domicilie ses revenus chez elles au-delà d’une certaine durée (probablement 10 ans) suivant la conclusion du contrat. En outre, si la banque conditionne l’octroi du prêt à cette domiciliation, elle devra consentir à son client un avantage particulier qui pourrait consister, par exemple, en une réduction du taux d’intérêt, des frais annexes moindres, des tarifs préférentiels sur le compte destiné à recevoir les salaires de l’emprunteur, etc.

À noter : l’établissement bancaire devra, dans l’offre de prêt, indiquer s’il entend imposer ou non la domiciliation, la nature de l’avantage accordé ainsi que les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les revenus seront domiciliés.

Étant précisé qu’à l’issue de la période de 10 ans, l’avantage octroyé au client perdurera jusqu’au terme du contrat de crédit. En revanche, si l’emprunteur cesse de percevoir ses revenus dans l’établissement prêteur avant le terme des 10 ans, ce dernier pourra mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, aux différents avantages qu’il aura pu lui accorder jusqu’alors.

Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017, JO du 3
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> Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : report à 2019 !

Le Premier ministre a officiellement confirmé le report du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au 1er janvier 2019.

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Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : report à 2019 !

Mesure phare de la dernière loi de finances, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ne verra finalement pas le jour dès 2018. Sans surprise, le Premier ministre vient, en effet, d’annoncer le report de cette réforme au 1er janvier 2019. Rappelons que l’impôt sera alors prélevé directement par l’employeur sur la base d’un taux transmis par l’administration fiscale. La perception de l’impôt pourra ainsi être ajustée en temps réel à l’évolution des revenus et de la situation de chaque contribuable.

La raison de ce report ? La volonté affichée du gouvernement d’éprouver le dispositif au travers un audit et une expérimentation réalisée à partir de juillet prochain avec les participants volontaires, en particulier les entreprises. Cette phase de test permettra notamment d’évaluer la charge réelle supportée par ces dernières.

En conséquence, l’année « blanche » n’aura pas lieu en 2017, mais en 2018. À ce titre, les règles spécifiques prévues pour cette période de transition sont reportées d’un an. Les modalités d’imposition pour 2018 resteront, quant à elles, inchangées par rapport à celles applicables en 2017. En pratique, selon ce nouveau calendrier, les revenus perçus en 2017 seront donc imposés en 2018, selon les règles classiques. Les revenus touchés en 2018, imposables en 2019, bénéficieront, quant à eux, de mesures de faveur afin d’éviter une double imposition. Et les revenus de 2019 seront taxés en 2019 par le biais du prélèvement à la source.

À noter : ce report doit être officiellement voté dans une prochaine loi.

www.economie.gouv.fr, actualité du 7 juin 2017
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> Les Français sont de bons épargnants mais des investisseurs frileux

Un récent sondage mondial montre que 30 % des Français interrogés ont fait le choix d’épargner à long terme.

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Les Français sont de bons épargnants mais des investisseurs frileux

La société de gestion Legg Mason a publié une étude mondiale sur le comportement des investisseurs. Cette étude, réalisée avec l’aide d’un panel de 15 300 personnes réparties dans 17 pays différents, vient confirmer la réputation des Français d’être des champions de l’épargne. Concrètement, 30 % des sondés français interrogés sur leur planification financière indiquent avoir fait le choix d’épargner sur le long terme. Le pourcentage le plus fort au monde, bien au-dessus des moyennes européennes (18 %) et mondiales (17 %).

À noter : 19 % d’entre eux déclarent ne détenir ni épargne ni investissements.

En détaillant cette étude, on s’aperçoit également que les Français, bien qu’occupant la première place du classement en termes d’épargne, sont peu enclins à investir. Ils sont 56 % à affirmer détenir de l’épargne sans pour autant la placer. Les moyennes mondiales et européennes étant fixées respectivement à 39 % et 43 %. Et seulement un sondé sur quatre se dit prêt à sauter le pas de l’investissement.

Un comportement conservatiste qui est la conséquence directe de la crise financière de 2008. En effet, 61 % des personnes interrogées vivant en France affirment que cet évènement majeur continue de les influencer sur leur stratégie financière. Elles privilégient ainsi assez largement dans leurs allocations d’actifs les liquidités et les investissements en immobilier (26 % pour chacun de ces actifs). Mais ce comportement pourrait être amené à évoluer avec la génération des Millennials (18-35 ans) qui se disent, à 48 %, prêts à augmenter leur exposition aux risques pour générer de la performance.

Investment survey – Legg Mason, mai 2017
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> De plus en plus de Français s’intéressent à la finance solidaire !

Selon le dernier baromètre de la finance solidaire Finansol, l’encours global de l’épargne solidaire avoisine les 10 milliards d’euros.

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De plus en plus de Français s’intéressent à la finance solidaire !

L’association Finansol vient de publier son baromètre 2016 de la finance solidaire. On y apprend que cette dernière connaît une belle croissance, et ce pour la 15e année consécutive. Ainsi, les Français ont déposé l’année dernière 1,3 milliard d’euros sur des produits d’épargne solidaire. Ce qui porte l’encours global, à fin 2016, à 9,76 milliards d’euros, soit une progression de 15,5 % par rapport à 2015. Rappelons que l’épargne solidaire consiste à placer son argent dans des supports d’investissement qui serviront à financer des structures à caractère solidaire ou éthique. Leur domaine d’intervention étant généralement assez vaste : développement durable, logement social, commerce équitable, environnement, micro-crédit aux TPE. Ces produits spécifiques sont généralement facilement identifiables grâce à un label qui leur est dédié.

À noter : le nombre de produits d’épargne solidaire souscrits a également augmenté en 2016 : 200 000 contrats supplémentaires (+10,8 %). Au total, ce sont 2 018 000 contrats qui ont été souscrits en France.

Il faut souligner que la progression de l’encours de l’épargne solidaire est portée essentiellement par l’épargne salariale (6,2 milliards d’euros sur les 9,76 milliards d’euros collectés), qui a crû d’un milliard d’euros par rapport à 2015. Une progression qui n’est pas le fruit du hasard puisque les pouvoirs publics, via la loi de modernisation de l’économie d’août 2008, ont obligé les entreprises ayant mis en place un Plan d’épargne entreprise à proposer au moins un fonds solidaire parmi l’ensemble des fonds proposés aux salariés.

Baromètre de la finance solidaire Finansol - La Croix, mai 2017
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> Imputation des moins-values sur titres des particuliers

Le contribuable ne peut pas choisir l’année d’imputation des moins-values de cession de titres.

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Imputation des moins-values sur titres des particuliers

Les plus-values de cession de titres de sociétés réalisées par les particuliers sont normalement soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application, le cas échéant, d’un abattement pour durée de détention.

À noter : l’abattement est en principe fixé à 50 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans et à 65 % pour une détention d’au moins 8 ans. Cet abattement peut être renforcé, notamment en faveur d’un dirigeant de PME qui cède les titres de sa société pour prendre sa retraite. Le taux est alors de 50 % pour une détention comprise entre 1 an et moins de 4 ans, de 65 % entre 4 ans et moins de 8 ans et de 85 % à partir de 8 ans.

Lorsqu’un contribuable dispose de moins-values de même nature subies au cours de la même année ou en report, il doit les imputer sur ses plus-values, avant application de l’abattement. Ce contribuable étant libre d’imputer les moins-values pour le montant et sur les plus-values de son choix.

En pratique : cette liberté permet au contribuable ayant réalisé plusieurs plus-values d’utiliser en priorité celles ne bénéficiant pas d’abattements ou ouvrant droit aux taux les moins élevés.

À ce titre, le ministre de l’Économie et des Finances vient de préciser que le contribuable ne peut pas, en revanche, choisir l’année d’imputation de ses moins-values. En d’autres termes, il ne peut pas garder en stock des moins-values pour les reporter alors que des plus-values demeurent. Il est donc tenu d’utiliser la totalité de ses moins-values à hauteur des plus-values disponibles.

Précision : selon l’administration fiscale, les moins-values de l’année s’imputent en priorité, suivies des moins-values en report en commençant par les plus anciennes.

Rép. min. n° 22465, JO Sénat du 11 mai 2017
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> Les ventes de parcelles de forêts françaises se portent bien

Selon le dernier rapport de la Société Forestière et Terres d’Europe-Scafr, le prix moyen des forêts a progressé de 2,1 % en 2016.

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Les ventes de parcelles de forêts françaises se portent bien

Pour la 22e année consécutive, la Société Forestière (filiale de la Caisse des dépôts) et Terres d’Europe-Scafr (bureau d’études pour la Fédération Nationale des Safer) ont présenté leur indicateur du marché des forêts en France en 2016. Cette récente étude révèle que ce marché est en bonne santé avec un prix moyen en augmentation de 2,1 %. Ce qui se traduit par des transactions affichant une valeur moyenne de 4 100 €/ha contre 4 020 €/ha en 2015. Le nombre et la valeur totale des transactions sont également en hausse : 17 500 transactions (+9,1 % par rapport à 2015) pour 1 444 millions d’euros (+23,8 % par rapport à 2015).

Fait marquant, les acquisitions réalisées par les personnes morales (sociétés agricoles, forestières, institutionnelles…) retrouvent leur niveau d’avant la crise de 2008. Un retour remarqué qui risque d’engendrer bon nombre de déceptions car le marché français est structurellement restreint et n’est donc pas en mesure de répondre à la demande. Ce retour des investisseurs sur le marché des forêts n’est sans doute pas le fruit du hasard lorsque l’on sait qu’un dispositif fiscal avantageux peut s’appliquer. En effet, l’acquisition de parcelles de forêts peut ouvrir droit, soit immédiatement lorsqu’il est réalisé en direct, soit 2 ans après sa réalisation par l’intermédiaire d’un groupement forestier, à une exonération d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à hauteur de 75 % de la valeur du bien, sous réserve notamment d’un engagement de gestion durable dûment constaté.

Indicateur 2017 du marché des forêts en France – Société Forestière et Terres d’Europe-Scafr
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> Les offres de placements atypiques doivent être autorisées par l’Autorité des marchés financiers

Les sociétés qui souhaitent proposer des placements atypiques doivent désormais déposer un dossier auprès de l’Autorité des marchés financiers.

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Les offres de placements atypiques doivent être autorisées par l’Autorité des marchés financiers

Dans un contexte de faiblesse des taux d’intérêt, certains épargnants sont à la recherche de placements rémunérateurs. Pour combler leurs attentes, des sociétés proposent des offres de produits dont les supports d’investissement sont peu communs. Il peut s’agir, par exemple, de vins, de manuscrits anciens, de timbres, de centrales photovoltaïques, de métaux rares, de diamants, etc. Toutefois, l’Autorité des marchés financiers (AMF) ne voit pas d’un très bon œil le développement de ces placements dits « atypiques ». En effet, elle constate, depuis plusieurs années maintenant, que certains de ces produits dans lesquels des particuliers investissent se révèlent être des arnaques.

À noter : selon un sondage réalisé fin 2015 par l’institut CSA pour l’AMF, 5 % des Français ayant investi dans ce type de placements estiment avoir été victimes d’une arnaque.

Face à ce phénomène, le gendarme de la bourse a émis de nombreuses alertes sur le sujet auprès des pouvoirs publics. Et ces derniers, à l’occasion de la loi Sapin II du 9 décembre 2016, ont décidé d’étendre ses pouvoirs de contrôle : les sociétés qui souhaitent proposer des placements atypiques doivent désormais déposer un dossier auprès de l’AMF afin d’obtenir une autorisation préalable et un numéro d’enregistrement.

Afin de mettre en œuvre ce nouveau dispositif, l’Autorité des marchés financiers a modifié récemment son règlement général et adopté une instruction indiquant notamment les moyens dont doivent disposer les intermédiaires pour pouvoir prétendre à la commercialisation de placements atypiques. Concrètement, pour obtenir une autorisation préalable de l’AMF, le candidat doit déposer un dossier accompagné d’un certain nombre de pièces permettant de vérifier son honorabilité (extrait de casier judiciaire), son expérience et sa compétence, ses moyens financiers et humains et la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. À l’issue de l’instruction, l’AMF décide ou non d’apposer son visa et de délivrer un numéro d’enregistrement.

Conseil : l’épargnant souhaitant investir dans un placement atypique a tout intérêt à vérifier auprès de l’AMF que le démarcheur a été autorisé à commercialiser ce type de produit. Ce dernier devant indiquer son numéro d’enregistrement dans toute communication.

Autorité des marchés financiers
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> Défiscalisation immobilière : le dispositif Pinel étendu à la zone C

Les logements situés dans certaines communes de la zone C pourront ouvrir droit à la réduction d’impôt « Pinel ».

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Défiscalisation immobilière : le dispositif Pinel étendu à la zone C

Le dispositif « Pinel » permet aux particuliers qui acquièrent ou font construire, jusqu’au 31 décembre 2017, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans). Cette réduction, répartie par parts égales sur cette durée d’engagement de location, est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €.

Jusqu’à présent, ce dispositif était réservé aux biens immobiliers situés dans des communes où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs, c’est-à-dire les zones géographiques A bis, A, B1 ou, sur agrément, B2.

Désormais, il est également ouvert à certaines communes de la zone C en fonction de spécificités démographiques ou économiques, sous réserve qu’elles obtiennent un agrément des pouvoirs publics. Pour cela, les communes concernées devront notamment démontrer appartenir à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont la croissance en termes de population et d’emplois est supérieure à celle constatée pour les 25 % des EPCI les plus dynamiques de France.

En pratique, la réduction d’impôt ne bénéficiera qu’aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée postérieurement à l’entrée en vigueur de l’agrément.

Attention : seules les communes de plus de 5 000 habitants pourront déposer une demande d’agrément.

Décret n° 2017-761 du 4 mai 2017, JO du 5
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> Les déficits liés à un immeuble cédé sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Une décision récente du Conseil d’État consacre le principe selon lequel un contribuable peut imputer les déficits fonciers générés par un immeuble cédé sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Les déficits liés à un immeuble cédé sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Un couple possédait les parts d’une société civile immobilière (SCI). Cette dernière étant propriétaire de plusieurs biens immobiliers loués. En 2005, l’un des immeubles de la SCI avait été vendu. Lors de l’établissement de leur déclaration des revenus de 2008, le couple avait procédé à l’imputation des déficits fonciers générés par la location de l’immeuble vendu sur leurs revenus fonciers. Une imputation que l’administration fiscale a remise en cause sous prétexte que la condition d’affectation à la location n’était plus respectée. Face à cette opposition de l’administration, les époux ont décidé de saisir la justice.

Pour comprendre l’intérêt de cette affaire, rappelons que les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition, s’imputent en principe sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 10 700 €. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Mais attention, l’imputation des déficits sur le revenu global n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation. Dans le cas contraire, la totalité du déficit foncier se rapportant à l’immeuble concerné est imputée exclusivement sur les revenus fonciers réalisés jusqu’à l’année où l’interruption de la location a eu lieu. Étant précisé que, selon l’administration fiscale, le déficit foncier non imputé à cette date est définitivement perdu. Une position que ne partage pas le Conseil d’État. En effet, la Haute juridiction a jugé, dans une décision récente, que ce déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes générés par les autres immeubles du contribuable.

Conseil d’État, 26 avril 2017, n° 400441
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> Une assurance-vie nantie reste taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune !

Le fait qu’un contrat d’assurance-vie soit donné en garantie d’un prêt est sans incidence sur son imposition à l’ISF.

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Une assurance-vie nantie reste taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune !

Un chef d’entreprise avait garanti deux emprunts souscrits par sa société en nantissant deux contrats d’assurance-vie au profit des établissements prêteurs. Concrètement, il avait transféré son droit de rachat (droit de retirer les sommes figurant sur le contrat) des assurances-vie aux banques jusqu’au complet remboursement des emprunts.

Redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le chef d’entreprise avait cru bon de ne pas déclarer ses assurances-vie au motif que leur valeur de rachat ne faisait temporairement plus partie de son patrimoine à concurrence du montant des créances nanties. Après vérification de la déclaration, l’administration fiscale lui avait adressé une proposition de rectification de son ISF en intégrant les différentes valeurs de rachat des contrats. Le chef d’entreprise, en désaccord avec cette proposition, avait alors assigné l’administration fiscale en justice.

Mais les juges ont relevé que la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables devait être, pour le calcul de l’assiette de l’ISF, ajoutée au patrimoine du chef d’entreprise, peu importe les restrictions apportées à l’exercice de la faculté de rachat. Et ce d’autant plus que le contrat conclu avec les banques prévoyait que le chef d’entreprise pouvait toujours procéder à des demandes d’avances ou de rachats sous réserve d’obtenir l’accord préalable et écrit des banques.

Cassation commerciale, 26 avril 2017, n° 15-27967
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> Assurance-vie : quelle est l’étendue du devoir de conseil du banquier ?

L’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit notamment vérifier l’expérience du client en matière d’investissements.

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Assurance-vie : quelle est l’étendue du devoir de conseil du banquier ?

La Cour de cassation vient de rappeler que l’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit s’enquérir des objectifs, de l’expérience en matière d’investissements ainsi que de la situation financière de l’investisseur et lui proposer des placements adaptés à sa situation.

Dans une affaire récente, une femme de ménage à la retraite avait souscrit auprès d’une banque un contrat d’assurance-vie en unités de compte, composé à 100 % d’actions françaises. Elle avait procédé au rachat du contrat à un prix inférieur à celui de la souscription et avait donc subi une perte en capital. Elle avait alors assigné la banque en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil et d’information sur les risques du placement.

Une demande qui a été rejetée par la cour d’appel au motif que la banque avait remis à l’assurée une note d’information détaillée comportant les conditions générales du contrat souscrit, ainsi que les caractéristiques financières et la composition des 7 supports d’investissement proposés. Les juges ont également retenu qu’un bulletin de souscription avait été remis à l’assurée mentionnant son adhésion à un investissement « nuances dynamiques ». Et la banque lui avait indiqué, par lettre du 25 janvier 2000, qu’elle pouvait revenir à tout moment sur ce choix en investissant dans le fonds « nuance sécurité ». Selon les juges, la souscriptrice avait donc valablement été informée sur la nature de son engagement.

Faux, vient de juger la Cour de cassation, ces éléments ne suffisent pas à établir que la banque avait exécuté son obligation de vérification de l’expérience de sa cliente en matière d’investissements, ni du caractère approprié du produit financier souscrit aux objectifs de cette dernière.

Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-21817
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> Le classement des villes offrant des opportunités en matière d’investissement immobilier

Pour la 6e année consécutive, Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com présentent leur palmarès des 10 villes où investir en France. Rennes, Bordeaux et Montpellier se placent en tête du classement.

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Le classement des villes offrant des opportunités en matière d’investissement immobilier

Pour sa 6e édition, le palmarès des 10 villes où investir en France a placé Rennes en haut du classement, devant Bordeaux et Montpellier. Viennent ensuite les villes de Nantes, Lyon, Lille, Strasbourg, Nîmes, Grenoble et Toulouse. Réalisé par Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com, ce palmarès a été établi sur la base de plusieurs critères économiques conjugués à des indicateurs de l’immobilier dans les 30 villes françaises les plus peuplées : évolution de la démographie et de l’emploi, prix au m² dans le neuf et l’ancien, montant de la taxe foncière ou encore niveau des loyers.

L’attractivité de la capitale bretonne

La ville de Rennes se hisse à la première place du classement en raison de son attractivité. Il faut dire que la capitale bretonne a plusieurs atouts à faire valoir. Tout d’abord, elle séduit entreprises et salariés, ce qui conduit à une forte demande locative. Une demande locative d’autant plus importante que la population rennaise comprend de nombreux étudiants. Conséquence, ces derniers occupent près de 70 % des studios disponibles. Aussi, son marché immobilier offre une certaine résistance des prix : 2 500 €/m² en moyenne, contre 8 500 €/m² à Paris. Ensuite, des projets et des aménagements d’ampleur y ont été entrepris : la construction de 4 000 logements, 181 000 m² de bureaux, 300 000 m² de commerces et de services, ainsi que 34 000 m² d’équipements universitaires. Sans oublier la construction d’une deuxième ligne de métro de 14 km reliant le nord et le sud de la ville. Toujours dans le domaine des transports, en juillet 2017, une ligne à grande vitesse permettra de relier Rennes à Paris en à peine plus d’une heure et demie (contre deux heures actuellement). Enfin, Rennes est la ville où les impôts locaux ont le moins progressé (+4,65 % pour la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères entre 2010 et 2015). À titre de comparaison, la ville de Toulouse a enregistré une progression de la fiscalité de l’ordre de 17,76 % sur la même période.

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> Des précisions pour le nouveau dispositif « Louer abordable »

Les pouvoirs publics ont communiqué les éléments permettant de mettre en œuvre le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière « Louer abordable ».

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Des précisions pour le nouveau dispositif « Louer abordable »

Créé par la loi de finances rectificative pour 2016, le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière « Louer abordable » vient d’être précisé par les pouvoirs publics. Destiné à remplacer le « Borloo ancien » et le « Besson ancien », ce dispositif permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent.

À noter : la location doit notamment porter sur un logement neuf ou ancien, loué nu et affecté à l’habitation principale du locataire.

Étant précisé que le taux de la déduction varie de 15 % à 85 % en fonction de la tension du marché locatif dans lequel se trouve le logement et du type de convention signée. Comme dans la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, le propriétaire doit s’engager à louer son bien à des niveaux de loyers raisonnables et à des personnes dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds.

Concrètement, deux textes, publiés le 7 mai dernier, confirment les plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que les communes éligibles au dispositif (zones A bis, A, B1, B2 et C). En outre, la convention devant être conclue entre les bailleurs et l’Anah a été révisée afin de tenir compte des spécificités du dispositif « Louer abordable ».

Précision : se trouve en annexe du décret un modèle type de la fameuse convention Anah.

Plafonds de loyers 2017 (en €/m²)
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond intermédiaire 16,83 12,50 10,07 8,75 8,75
Plafond social 11,77 9,06 7,80 7,49 6,95
Plafond très social 9,16 7,05 6,07 5,82 5,40

À noter : les plafonds de loyers par m² habitables sont révisés chaque année au 1er janvier.

Décret n° 2017-839 du 5 mai 2017, JO du 7
Arrêté du 5 mai 2017, JO du 7
Louer Abordable
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> Rachat de trimestres de retraite : un simulateur en ligne est à votre disposition

L’Assurance retraite met à disposition des assurés un simulateur permettant d’obtenir le coût d’une opération de rachat de trimestres.

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Rachat de trimestres de retraite : un simulateur en ligne est à votre disposition

Pour pouvoir prétendre à une pension de retraite à taux plein, il est nécessaire d’avoir atteint l’âge légal requis et surtout de justifier d’un certain nombre de trimestres de cotisations. S’il en manque, les salariés et autres actifs peuvent racheter jusqu’à 12 trimestres de retraite au titre des années d’études supérieures et des années civiles validées par moins de 4 trimestres. Pour juger de l’opportunité de l’opération, l’Assurance retraite propose sur son site Internet un simulateur de rachat de trimestres. Accessible après identification (compte FranceConnect), cet outil impose à l’assuré de renseigner les périodes qu’il souhaite racheter ainsi que ses revenus annuels bruts des 3 dernières années. Puis, l’assuré sélectionne l’option de rachat : au titre du taux seul ou du taux et de la durée d’assurance. Le simulateur affichant instantanément le coût du trimestre. Léger bémol, il ne communique pas (encore ?) l’incidence de ce rachat sur le montant de la future pension de l’assuré. Un calcul de rentabilité s’impose alors car racheter des trimestres est généralement une opération assez onéreuse.

Précision : avec la première option, les trimestres rachetés sont retenus uniquement pour le calcul du taux de la retraite. Avec la seconde option, ils sont pris en compte à la fois pour le calcul du taux et de la durée d’assurance.

À l’issue de la simulation, le site Internet fournit également des informations sur les modalités de paiement des trimestres rachetés et offre la possibilité de télécharger un formulaire de demande de rachat.

L’Assurance retraite
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> Permis de louer : les formulaires sont disponibles

Le dispositif de lutte contre l’habitat indigne est désormais pleinement opérationnel avec l’arrivée des formulaires de déclaration et de demande d’autorisation.

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Permis de louer : les formulaires sont disponibles

Selon les pouvoirs publics, près de 500 000 logements en France métropolitaine et en outre-mer seraient indignes. Aussi, grâce à la loi Alur du 24 mars 2014, les communes (et les établissements de coopération intercommunale) ont désormais la possibilité de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensemble immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable.

Rappelons que le régime de la déclaration oblige les propriétaires concernés à déclarer à la collectivité publique la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau bail d’habitation. Le régime d’autorisation préalable de mise en location est, quant à lui, plus contraignant puisqu’il subordonne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation délivrée (dans un délai d’un mois) par la mairie. Une autorisation valable pendant 2 ans à compter de sa délivrance, si le logement n’a pas été mis en location.

Pour que ce dispositif soit pleinement opérationnel, il manquait les formulaires de déclaration ou de demande d’autorisation. Un manque qui vient d’être comblé puisque ces derniers (et leurs notices explicatives) sont désormais disponibles sur www.service-public.fr.

Arrêtés du 27 mars 2017, JO du 4 avril
Formulaire relatif à la déclaration de mise en location
Formulaire relatif à la demande d’autorisation préalable de mise en location
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> Top départ pour l’indemnisation des « aviseurs » fiscaux

L’administration peut désormais indemniser les personnes qui lui fournissent des renseignements conduisant à la découverte de certaines fraudes fiscales.

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Top départ pour l’indemnisation des « aviseurs » fiscaux

Depuis le 24 avril dernier, l’administration fiscale peut indemniser toute personne, étrangère aux administrations publiques, qui lui fournit des renseignements conduisant à la découverte d’un manquement à certaines obligations fiscales. Mais attention, seules les fraudes les plus importantes donnent lieu à rémunération. Sont en particulier visées les infractions aux règles relatives à la domiciliation en France et à la répression de l’évasion fiscale internationale (prix de transfert artificiels, paradis fiscaux…) ainsi qu’à l’obligation de déclarer les comptes bancaires, contrats de capitalisation et trusts détenus à l’étranger. Les informations fournies doivent ainsi porter sur des faits graves, décrits avec précision et justifiant un début d’enquête. Le dénonciateur devant, en outre, délivrer ces renseignements de façon spontanée et non anonyme à l’administration.

À noter : cette faculté d’indemnisation est mise en place à titre expérimental pendant 2 ans.

L’indemnisation est attribuée par le directeur général des finances publiques, qui en fixe le montant, sur proposition du directeur de la direction nationale d’enquêtes fiscales (DNEF). Une somme qui est calculée en fonction du montant estimé de l’impôt éludé. Aucun barème n’est donc défini. Deux critères sont toutefois pris en compte avant l’attribution de l’indemnité : l’intérêt fiscal pour l’État des informations transmises et le rôle précis du dénonciateur.

Précision : seuls les renseignements fournis à l’administration depuis le 1er janvier 2017 peuvent donner lieu à indemnisation.

Décret n° 2017-601 du 21 avril 2017, JO du 23
Arrêté du 21 avril 2017, JO du 23
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> Location : vers un dépôt de garantie consigné ?

Un rapport récent préconise la mise en place d’un fonds de centralisation des dépôts de garantie versés par les locataires.

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Location : vers un dépôt de garantie consigné ?

Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, le locataire est généralement invité par le bailleur à lui verser un dépôt de garantie. Ce dernier, correspondant à un mois de loyer hors charges, permet de couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers impayés, réparations locatives nécessaires…). Mais ce dépôt de garantie fait l’objet de nombreux conflits locatifs. Aussi, afin de mieux équilibrer la relation bailleur-locataire, un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable préconise la création d’un « fonds unique de centralisation des dépôts de garantie ». Géré par une institution publique (la Caisse des dépôts et consignations ?), ce fonds, qui pourrait représenter 4 milliards d’euros, assurerait la sécurité des sommes versées et leur portabilité à chaque déménagement du locataire, moyennant des ajustements en cas d’augmentation de loyer ou de remboursement d’une dégradation. Ce qui minimiserait les risques de litige entre bailleurs et locataires en faisant intervenir un tiers dans la gestion du dépôt de garantie. Toutefois, au regard de la lourdeur du dispositif et du coût de mise en place, il ne serait véritablement profitable que si ses ressources intervenaient dans le financement des politiques publiques du secteur locatif privé : transition énergétique, actions en faveur de la décence des logements, etc. Affaire à suivre donc…

Étude du Conseil général de l’environnement et du développement durable, avril 2017
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> Changement d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier : un bilan plutôt positif

Bien que le marché de l’assurance-emprunteur se soit davantage ouvert, le Comité consultatif du secteur financier pointe certaines irrégularités et propose des axes d’amélioration.

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Changement d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier : un bilan plutôt positif

Vous le savez, il est désormais possible de changer d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier (on parle de « délégation d’assurance-emprunteur ») chaque année à la date anniversaire du contrat, et non plus seulement dans les 12 mois suivant la signature du prêt comme le prévoyait la loi Hamon du 17 mars 2014.

Après plusieurs années d’application du dispositif, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a souhaité dresser un nouveau bilan (le précédent datant de 2016). Globalement, il a constaté une nette amélioration des garanties proposées par les établissements financiers ainsi qu’une baisse significative du prix de l’assurance. En revanche, le CCSF a relevé l’existence notamment :
- d’écarts significatifs en matière de formation des personnels des établissements bancaires en la matière ;
- de motivations insuffisamment explicites dans certaines décisions des banques de refus de délégation d’assurance ;
- de motifs de refus illégaux ;
- de difficultés des banques à respecter le délai légal de 10 jours ouvrés prévu pour informer l’emprunteur de leur décision d’acceptation ou de refus de délégation.

Afin d’améliorer le système actuel, le Comité consultatif du secteur financier a formulé plusieurs recommandations. D’une part, il a demandé aux banques notamment que soient remises à l’emprunteur en même temps que la fiche personnalisée, les coordonnées précises de l’interlocuteur à même de répondre aux interrogations des clients en matière d’assurance-emprunteur.

Précision : la fiche personnalisée détaille les garanties d’assurance exigées par l’établissement bancaire pour accorder un prêt.

D’autre part, il a insisté sur l’importance du respect par la banque du délai légal de 10 jours ouvrés imparti pour répondre à une demande de délégation formulée par un emprunteur. Autre recommandation, le CCSF a rappelé que les refus de délégation d’assurance-emprunteur doivent être clairement motivés, écrits et datés. En outre, il a demandé à ce que les emprunteurs soient informés par les banques des voies de recours et des modalités de dépôt d’une réclamation dans le cadre d’un refus de délégation. Enfin, le Comité a annoncé que le prochain bilan assurant le suivi de la mise en œuvre de ces recommandations sera lancé début 2018.

Avis du Comité consultatif du secteur financier sur l’assurance-emprunteur du 18 avril 2017
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> Plus de transparence pour les annonces immobilières

Depuis le 1er avril 2017, les annonces et les publicités immobilières doivent contenir un certain nombre d’informations indiquées de façon visible et lisible.

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Plus de transparence pour les annonces immobilières

Pris en application de la fameuse loi Alur du 24 mars 2014, un arrêté vient modifier les modalités d’affichage des annonces immobilières relatives à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnières. Des dispositions applicables depuis le 1er avril 2017.

Affichage des prix des prestations proposées

Les professionnels de l’immobilier sont tenus d’afficher les prix (TTC) effectivement pratiqués pour les prestations qu’ils accomplissent dans le cadre d’une vente, d’une location ou de la gestion immobilière. Sachant que lorsque le prix de ces prestations est déterminé en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer notamment tous les éléments permettant de calculer ce prix. En outre, ces différentes informations doivent être affichées de façon visible et lisible dans la vitrine et à l’entrée de l’établissement ainsi que sur tout support publicitaire (vitrine située hors de l’établissement, foires, salons…). Nouveauté, ces dispositions s’appliquent également aux annonces publiées sur Internet.

Des exigences en termes de publicité

Dans le cadre d’une vente immobilière, le professionnel doit, quel que soit le support de communication utilisé (Internet inclus), indiquer sur l’annonce le prix de vente du bien, honoraires inclus et exclus. Étant précisé que la taille des caractères du prix honoraires inclus doit être supérieure à celle des caractères du prix honoraires exclus. Doit également être indiquée la partie (vendeur ou acquéreur) qui devra prendre en charge le paiement des honoraires (TTC) du professionnel à l’issue de la transaction.

À noter : le prix de vente ne peut inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Dans le cadre d’une location ou sous-location d’un logement, l’annonce doit mentionner le montant du loyer mensuel, augmenté, le cas échéant, du complément de loyer et des charges récupérables. Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé, le caractère meublé ou non du logement et le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire doivent également figurer sur le support de communication. Enfin, l’annonce doit préciser la commune et, le cas échéant, l’arrondissement dans lequel se situe le bien immobilier ainsi que sa surface exprimée en mètres carrés. Ces derniers éléments devant notamment permettre au locataire de vérifier la bonne application du dispositif d’encadrement des loyers introduit par la loi Alur.

Arrêté du 10 janvier 2017, JO du 18
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> Immobilier : le service Patrim fait preuve d’ouverture

Au 1er mai 2017, le service d’évaluation immobilière de l’administration fiscale est étendu aux vendeurs et aux acquéreurs potentiels d’un bien immobilier.

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Immobilier : le service Patrim fait preuve d’ouverture

Depuis le 2 janvier 2014, les contribuables peuvent accéder à un service en ligne (baptisé service Patrim) de l’administration fiscale ayant pour objet de les aider à évaluer leurs biens immobiliers. Disponible sur impots.gouv.fr (dans l’espace personnel du contribuable), ce service est utilisable uniquement dans le cadre d’une procédure fiscale ou administrative : expropriation, déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune ou de succession, donation, etc.

En pratique : en renseignant certains critères lors de sa recherche (type de bien, superficie, localisation, période de recherche…), l’utilisateur accède aux transactions réalisées aux alentours du bien objet de l’évaluation.

Toutefois, en vertu de la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, ce service peut également être utilisé, à compter du 1er mai 2017, par toutes les personnes faisant état de la nécessité d’évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien. Autre nouveauté, le service Patrim est désormais autorisé à communiquer à l’utilisateur, non plus seulement la rue et la commune, mais toutes les références cadastrales ainsi que l’adresse complète du logement.

Décret n° 2017-521 du 11 avril 2017, JO du 13
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> Avoirs non déclarés : le nombre de régularisations progresse toujours !

Selon les pouvoirs publics, le service de traitement des déclarations rectificatives a permis, depuis sa création, de « sortir de l’ombre » près de 30 milliards d’euros.

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Avoirs non déclarés : le nombre de régularisations progresse toujours !

Avec presque 4 années d’existence, le service de traitement des déclarations rectificatives (STDR) est une cellule de l’administration fiscale qui traite les demandes spontanées de régularisation des contribuables français détenant des avoirs à l’étranger non déclarés. À l’occasion d’une séance de questions à l’Assemblée nationale, un député a demandé au gouvernement de communiquer les derniers chiffres sur l’activité de cette cellule. Les pouvoirs publics ont annoncé, qu’au 31 décembre 2016, près de 49 000 contribuables avaient déposé une demande de régularisation (23 600 dossiers ont été traités) auprès du STDR permettant ainsi de « sortir de l’ombre » 30 milliards d’euros. L’action des agents de l’administration fiscale a permis d’encaisser, rien qu’en 2016, 2,47 milliards d’euros au titre des impôts et pénalités. Ce qui porte le recouvrement total à 7 milliards d’euros.

À noter : les contribuables repentants bénéficient d’un régime de faveur (sanctions pécuniaires atténuées et absence de poursuite pénale) en cas de régularisation spontanée.

Toutefois, il semblerait que le STDR n’ait pas vocation à perdurer. En effet, selon une déclaration de Christian Eckert, secrétaire d’État chargé du Budget et des Comptes publics, lorsque l’échange automatique de renseignements relatifs aux comptes financiers en matière fiscale aura été engagé par plus d’une centaine de pays, c’est-à-dire à l’horizon 2018, il ne sera plus question de faire preuve de mansuétude avec les contribuables qui auront été « épinglés » par ce nouveau système.

Précision : l’échange automatique de renseignements concerne la communication systématique, à intervalles réguliers, de « blocs » de renseignements relatifs à diverses catégories de revenu (dividendes, intérêts...), par le pays de la source du revenu au pays de résidence du contribuable.

Rép. min. n° 101968, JOAN du 11 avril 2017
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> Impôt de solidarité sur la fortune : la campagne 2017 a débuté !

Comme chaque année, l’administration fiscale communique aux contribuables qui sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune les dates de déclaration et de paiement de cet impôt.

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Impôt de solidarité sur la fortune : la campagne 2017 a débuté !

Les contribuables redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) doivent, à l’instar de la déclaration de revenus, respecter certains délais pour déclarer et payer l’impôt. Ces échéances sont différentes selon la valeur nette taxable du patrimoine (au 1er janvier 2017) du déclarant.

Pour les patrimoines compris entre 1,3 et 2,57 millions d’euros

Les contribuables n’ont pas de déclaration spécifique à établir. Il leur suffit de reporter le montant de leur patrimoine sur leur déclaration de revenus 2016.

Rappelons que pour les déclarations papier, les contribuables ont jusqu’au mercredi 17 mai 2017 à minuit pour les déposer et jusqu’au 15 septembre pour effectuer leur paiement. Ceux qui déclarent leurs revenus par Internet disposent de délais supplémentaires :
- mardi 23 mai 2017 à minuit pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ;
- mardi 30 mai 2017 à minuit pour les départements n° 20 à 49 ;
- mardi 6 juin 2017 à minuit pour les départements n° 50 à 974/976.

Précision : le paiement dématérialisé doit intervenir au plus tard le 20 septembre 2017.

Pour les patrimoines supérieurs ou égaux à 2,57 millions d’euros

Dans ce cas de figure, les redevables de l’ISF doivent déposer leur déclaration normale ou simplifiée avec ses annexes et justificatifs au plus tard le 15 juin 2017, accompagnée de leur paiement par chèque bancaire ou par virement (le paiement en ligne n’est, ici, pas possible).

Précision : l’administration fiscale met à disposition, sur son site Internet www.impots.gouv.fr, deux notices qui expliquent les modalités de déclaration et de paiement de l’ISF.

www.impots.gouv.fr
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> Location d’une partie de l’habitation principale : publication des plafonds de loyer 2017

L’administration fiscale a récemment publié les limites d’exonération d’impôt pour la location d’une partie de la résidence du bailleur.

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Location d’une partie de l’habitation principale : publication des plafonds de loyer 2017

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits issus de la location. Cette exonération s’applique lorsque les pièces sont meublées et constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2017. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 5 avril 2017
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> Assurance-vie : pas de pertes enregistrées, pas de préjudice !

Les pertes latentes d’un contrat d’assurance-vie multisupports ne peuvent constituer un préjudice indemnisable. Un rachat total du contrat est nécessaire avant d’entamer une action en justice.

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Assurance-vie : pas de pertes enregistrées, pas de préjudice !

Des épargnants avaient souscrit, par l’intermédiaire de leur établissement bancaire, plusieurs contrats d’assurance-vie en unités de compte. Sur les conseils de leur banque, ils avaient modifié l’allocation de leurs contrats pour acquérir des parts d’un fonds commun de placement (FCP) commercialisé par celle-ci. Quelques années plus tard, à l’arrivée de la crise économique de 2008, la banque leur avait recommandé de procéder rapidement à des arbitrages dans le but de sortir totalement de ce fonds commun de placement. Constatant avoir subi des pertes en capital à la suite des investissements, puis des désinvestissements dans le fonds, les épargnants avaient alors assigné la banque en responsabilité pour défaut d’information et de conseil.

Saisie du litige, la cour d’appel a accueilli favorablement les prétentions des demandeurs et condamné la banque à les indemniser (près de 1,2 million d’euros). Pour fonder sa décision, elle a relevé que la banque avait commis une faute en leur délivrant une information erronée sur l’exposition au risque du FCP. Un argumentaire que la Cour de cassation n’a pas hésité à mettre de côté, cette dernière ayant estimé que la cour d’appel aurait dû constater, au jour où elle s’était prononcée, que les pertes invoquées avaient été effectivement réalisées par le rachat des contrats. En clair, sans un rachat total mettant fin au contrat d’assurance-vie, le préjudice ne pouvait être qu’éventuel.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-18371
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> Défiscalisation immobilière et départ du locataire

En cas de vacance du logement, du fait du départ du locataire pendant la période d’engagement de location, le maintien de l’avantage fiscal suppose que le propriétaire accomplisse les diligences nécessaires à la relocation de son bien.

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Défiscalisation immobilière et départ du locataire

Un couple avait investi dans une villa neuve en vue de la mettre en location afin de bénéficier de l’amortissement Périssol. Pour rappel, ce dispositif de défiscalisation immobilière, applicable aux investissements réalisés entre janvier 1996 et août 1999, permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus fonciers, par le biais d’un amortissement, jusqu’à 80 % de l’investissement. Cet avantage fiscal est soumis à plusieurs conditions, et notamment à l’engagement de louer le logement pendant 9 ans.

Dans cette affaire, le locataire de la villa avait été expulsé pour défaut de versement des loyers. Malgré l’absence de locataire pendant la période d’engagement de location, le couple avait toutefois continué de déduire les amortissements. En effet, une période de vacance peut être admise, et l’avantage fiscal maintenu, dès lors que le propriétaire accomplit les diligences nécessaires à la relocation de son bien (recours à une agence immobilière, publication d’annonces, etc.).

Mais l’administration fiscale, suivie de la cour d’appel, ont remis en cause les déductions fiscales pratiquées par le couple au motif qu’il n’avait pas fait procéder à des travaux de remise en état de leur villa après le départ du locataire. Ce que vient de censurer le Conseil d’État. Selon les juges, pour refuser l’avantage fiscal, l’administration aurait dû établir que les travaux étaient indispensables à la remise en location du bien immobilier.

Cette solution, rendue au titre de l’amortissement Périssol, devrait être applicable aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière dont le bénéfice est soumis à un engagement de location (Duflot, Pinel…).

Conseil d’État, 25 janvier 2017, n° 387034
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> Paiement fractionné ou différé des droits de succession : le taux d’intérêt est en baisse

Les héritiers peuvent demander à l’administration fiscale d’acquitter les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière de manière différée ou fractionnée moyennant paiement d’intérêts à un taux de 1,6 % en 2017.

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Paiement fractionné ou différé des droits de succession : le taux d’intérêt est en baisse

Les héritiers peuvent solliciter auprès de l’administration fiscale un paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière dont ils sont redevables.

Précision : le paiement fractionné consiste à acquitter les droits d’enregistrement en plusieurs versements égaux étalés, en principe, sur une période d’un an maximum (trois versements espacés de six mois). Le paiement différé ne peut, quant à lui, être utilisé que pour les successions comprenant des biens démembrés. Les droits de succession correspondant à la valeur imposable de la nue-propriété sont alors acquittés dans les six mois suivant la réunion des droits démembrés (au décès du conjoint survivant) ou la cession partielle ou totale de leurs droits.

Mais attention, en contrepartie de cette « facilité de paiement », ils sont redevables d’intérêts dont le taux est égal au taux effectif moyen pratiqué par les banques au cours du quatrième trimestre de l’année précédant celle de la demande pour les prêts immobiliers à taux fixe consentis aux particuliers, réduit d’un tiers et arrondi à la première décimale. Ainsi, pour les demandes de « crédit » formulées depuis le 1er janvier 2017, le taux est fixé à 1,6 % (1,9 % en 2016). Un taux abaissé à 0,5 % (0,6 % en 2016) pour certaines transmissions d’entreprises.

À noter : depuis 2015, le taux des demandes de paiements fractionnés ou différés n’est plus fixé en fonction du taux d’intérêt légal.

www.impots.gouv.fr
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> Le calendrier de déclaration des revenus 2016 est connu !

Les pouvoirs publics ont communiqué les dates limites de souscription des déclarations de revenus 2016.

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Le calendrier de déclaration des revenus 2016 est connu !

Comme chaque année, les contribuables devront bientôt souscrire une déclaration personnelle de revenus et la transmettre au service des impôts. Le calendrier de déclaration des revenus 2016 vient d’être annoncé. Ainsi, les contribuables qui déclarent leurs revenus sous forme papier ont jusqu’au mercredi 17 mai 2017 pour déposer leur déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042 et ses annexes). En cas de déclaration par Internet, ils bénéficient de délais supplémentaires variant selon leur département de résidence. La date limite est ainsi fixée au :
- mardi 23 mai 2017 à minuit pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ;
- mardi 30 mai 2017 à minuit pour les départements n° 20 à 49 ;
- mardi 6 juin 2017 à minuit pour les départements n° 50 à 974/976.

Précision : le service de déclaration en ligne sera ouvert à partir du mercredi 12 avril 2017.

Attention, ceux dont le revenu fiscal de référence de 2015 excède 28 000 € devront remplir leur déclaration en ligne dès lors que leur résidence principale dispose d’un accès à Internet.

Service de déclaration
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> Les actions ont de nouveau la cote !

Portés par les bons résultats des marchés financiers, les actions séduisent de plus en plus d’épargnants.

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Les actions ont de nouveau la cote !

À en croire une récente enquête publiée par le Cercle de l’épargne, les Français seraient de plus en plus attirés par les actions. En effet, 38 % des sondés (échantillon de 1 001 personnes de 18 ans et plus) estiment que ce type d’actifs est intéressant en 2017. Un chiffre en progression de 9 points en un an. Prise de conscience de la part de certains épargnants, ceux qui possèdent des produits financiers plébiscitent à 45 % les actions. Un taux qui grimpe à 68 % pour les titulaires d’un Plan d’épargne en actions. Il faut dire que la tentation de recourir aux actions est grande, puisque les marchés boursiers ont affiché de bons résultats ces derniers mois. Pour preuve, le CAC 40 a progressé en 2016 de 4,86 % et a passé récemment la barre des 5 000 points. Une tentation vraisemblablement renforcée par la baisse de rendement des autres placements disponibles (Livret A, Plan d’épargne logement, par exemple). Ces différentes données peuvent laisser penser que les mauvais souvenirs de la crise financière de 2008 et des dettes souveraines de 2011 tendent à s’estomper.

Même si les épargnants semblent prêts à prendre un peu plus de risques, l’enquête souligne que la sécurité constitue toujours un élément de choix important pour les Français. Interrogées sur un éventuel versement sur un contrat d’assurance-vie, 41 % des personnes sondées privilégient toujours les fonds en euros quand seulement 18 % optent pour des unités de compte. Les 41 % restant ne souhaitant pas souscrire un tel contrat.

Le Cercle de l’épargne, enquête « Les Français, la retraite et l’épargne », mars 2017
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> L’épargne salariale progresse lentement mais sûrement !

Le nombre d’entreprises offrant l’accès à un dispositif d’épargne salariale à leurs employés a progressé de 3 % en 2016.

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L’épargne salariale progresse lentement mais sûrement !

L’Association française de la gestion financière (AFG), l’Autorité des marchés financiers, le Trésor et la Direction générale du travail ont lancé la Semaine de l’épargne salariale. Se déroulant du 27 au 31 mars 2017, cet évènement a pour objectif notamment de mieux faire comprendre les atouts de l’épargne salariale aux salariés, d’encourager les entreprises à davantage communiquer auprès de leurs salariés sur les dispositifs existants et de convaincre les entreprises et associations qui n’en disposent pas d’entamer des démarches en la matière. Un évènement loin d’être dénué de sens car, selon Benoît de Juvigny, secrétaire général de l’Autorité des marchés financiers, l’épargne salariale est un dispositif « mal compris et mal connu ». Sachant d’autant plus que 600 millions d’euros par an sont perdus par les salariés du fait d’une mauvaise allocation d’actifs au sein de leur dispositif d’épargne : par exemple, 30 % des encours sont investis dans des Sicav monétaires, des actifs aux rendements souvent négatifs. L’épargne salariale étant considérée comme une épargne de moyen à long terme, une allocation tournée davantage vers les actions serait plus cohérente.

À noter : en parallèle à cette semaine de l’épargne salariale, un site Internet à but pédagogique vient d’être mis en ligne : www.epargnesalariale-france.fr. Ce site comporte deux volets : le premier destiné aux salariés et le second aux chefs d’entreprise. Différentes fiches pédagogiques détaillant les dispositifs d’épargne salariale sont proposées, ainsi que des conseils pour les mettre en place.

Un bilan 2016 positif

Parmi les points positifs, au 31 décembre 2016, les encours de l’épargne salariale se sont établis à 122,5 milliards d’euros, soit une progression de 4,3 % par rapport à 2015. Une hausse qui s’explique principalement par l’évolution positive des marchés financiers en 2016. Autre information, les salariés ont approvisionné de manière significative leurs PEE et Perco en 2016, +13,7 milliards d’euros répartis de la manière suivante :
- 3,5 milliards d’euros au titre de la participation ;
- 4,6 milliards d’euros au titre de l’intéressement ;
- 3 milliards d’euros au titre des versements volontaires des salariés ;
- 2,6 milliards d’euros au titre de l’abondement des entreprises.

Des chiffres à mettre toutefois en balance avec le montant des rachats. Ces derniers se sont élevés en 2016 à près de 14 milliards d’euros (11 700 € en moyenne par foyer) et ont contribué notamment à financer 144 000 projets d’achat de résidence principale.

Par ailleurs, le nombre d’entreprises offrant l’accès à un dispositif d’épargne salariale à leurs employés a progressé de 3 % en 2016, ce qui représente globalement 305 000 entreprises, dont 300 000 PME ayant moins de 250 salariés. Le nombre de comptes de porteurs d’épargne salariale reste stable à près de 10,2 millions.

Semaine de l’épargne salariale
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> La garantie décennale peut être mise en œuvre sans qu’aucun dommage se soit encore manifesté !

La Cour de cassation estime que la garantie décennale d’un propriétaire ayant réalisé des travaux peut être invoquée en cas de dommages futurs identifiés.

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La garantie décennale peut être mise en œuvre sans qu’aucun dommage se soit encore manifesté !

Propriétaires de leur résidence principale, des époux avaient procédé à d’importants travaux conduisant à la création d’une mezzanine. Pour réaliser cette pièce supplémentaire, ce couple avait « amputé » une partie de la charpente afin de créer un volume circulable et donc aménageable, et compensé les suppressions par la pose d’un montant vertical de renfort censé supporter les charges en toiture. Trois ans plus tard, ils décidaient de revendre leur bien immobilier. Les nouveaux propriétaires des lieux, de moins en moins convaincus par la solidité de l’ouvrage, avaient alors demandé une expertise. Cette dernière concluait que ces travaux n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’un risque notamment de « poinçonnement » du plancher du rez-de-chaussée était à craindre.

Mais les vendeurs avaient contesté le fait de devoir indemniser les acquéreurs au titre de la garantie décennale. En effet, ils soulignaient que ce risque était purement hypothétique et qu’il n’y avait pas lieu de croire que des dommages se manifesteraient dans le délai décennal. Réponse de la Cour de cassation : la « mutilation » de la charpente, qui provoquera à terme des dégâts, n’est pas un risque hypothétique mais un dommage actuel compromettant la solidité de l’ouvrage. Une situation justifiant la mise en œuvre de la garantie décennale.

Cassation civile 3e, 23 février 2017, n° 15-26505
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> Un logement devra être performant énergétiquement pour être considéré comme décent

En 2018, les logements donnés en location devront notamment présenter une étanchéité à l’air suffisante.

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Un logement devra être performant énergétiquement pour être considéré comme décent

Le propriétaire-bailleur est tenu de fournir à son locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de ses occupants et pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement (par exemple, toiture étanche, rampe d’escalier solidement arrimée, canalisations d’eau et de gaz en bon état).

Un décret récent pris en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte intègre désormais aux caractéristiques du logement décent la performance énergétique. Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, tout logement donné en location (nue ou meublée) devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et les fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante. En outre, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres. Enfin, les cheminées devront être équipées de trappes. À compter du 1er juillet 2018, le logement devra permettre une aération « suffisante ». Les dispositifs d’ouverture (et les éventuelles dispositifs de ventilation) des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, JO du 11
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> Le dispositif d’assainissement cadastral est renforcé

Le dispositif est prorogé de 10 ans et le taux de l’exonération de droits de mutation à titre gratuit passe de 30 % à 50 %.

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Le dispositif d’assainissement cadastral est renforcé

Dans le but de mettre fin au désordre foncier et cadastral qui touche plusieurs départements français, la loi de finances pour 2015 a mis en place une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit lors de la première transmission, par succession ou par donation, d’un bien ou d’un droit immobilier dont le titre de propriété a été reconstitué (par notaire).

Précision : l’exonération de droits de mutation, fixée à 30 % de la valeur du bien transmis, est accordée aux titres de propriété reconstitués constatés par un acte régulièrement transcrit ou publié entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2017.

Étant donné que ce dispositif n’a pas rencontré le succès espéré, les pouvoirs publics ont décidé d’en renforcer l’attractivité en portant le taux de l’exonération de 30 % à 50 %. En outre, le dispositif est prorogé de 10 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2027.

Article 3, loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, JO du 7
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> Une bonne connexion Internet devient indispensable pour bien vendre ou louer un logement !

Les personnes à la recherche d’un logement se penchent de plus en plus sur la qualité de la connexion Internet.

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Une bonne connexion Internet devient indispensable pour bien vendre ou louer un logement !

Situation géographique, état général, exposition, performance énergétique… Des critères de sélection que toute personne à la recherche d’un logement s’attelle à appliquer. Mais à en juger par un récent sondage réalisé par OpinionWay pour Ariase Group, la connexion à Internet est désormais un élément déterminant dans le choix d’un logement. Sur 1 007 personnes interrogées, 79 % d’entre elles déclarent que l’absence d’une connexion Internet de qualité correspondant à leurs usages peut être un véritable frein. Une réponse qui n’a rien d’étonnant dans la mesure où le numérique prend une place de plus en plus importante dans la vie des Français. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le nombre d’abonnement à Internet est passé en 10 ans de 12,7 à 27,7 millions (chiffres Arcep au 31 décembre 2016). Des chiffres qui ne concernent que les abonnements adossés aux réseaux fixes, exit donc les accès Internet via smartphone.

Toujours est-il que la présence d’une connexion Internet ne suffit pas. Il faut également que cette dernière dispose d’un bon débit car les nouveaux services associés notamment aux fameuses « box Internet » – télévision HD, téléphonie, streaming, vidéos à la demande, jeux vidéo – sont gourmands en bande passante. Il est loin le temps où l’usage d’Internet se limitait exclusivement à la consultation de sites web ou la réception et à l’envoi de mails.

Autre enseignement à tirer de ce sondage, 80 % des sondés seraient intéressés par la possibilité, avant de louer ou d’acheter un bien immobilier, de connaître la qualité de connexion Internet dans le logement grâce à un diagnostic, comme ce qui est fait aujourd’hui avec le diagnostic de performance énergétique.

OpinionWay – Les Français et la qualité de leur connexion Internet, mars 2017
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> Immobilier : les niveaux des loyers stagnent !

Bien que l’activité du marché locatif privé se soit ressaisie ces dernières années, les loyers peinent encore à augmenter.

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Immobilier : les niveaux des loyers stagnent !

Selon la dernière étude de l’observatoire Clameur, l’activité du marché locatif privé s’est redressée dans la quasi-totalité des régions depuis 2011. Pour preuve, le taux de mobilité résidentielle des locataires, après avoir accusé un fort décrochage lors de la crise de 2009, atteint aujourd’hui 29,8 % contre une moyenne établie à 28,6 % (couvrant la période 1998-2017). Seule ombre au tableau, les loyers n’ont augmenté que de 0,4 % par an depuis 2013 alors que l’inflation a progressé dans le même temps de 0,6 % par an. Globalement, ce phénomène touche 70 % des villes de plus de 148 000 habitants (75 % depuis le début de l’année). Tel est le cas notamment à Angers, au Havre, à Marseille et à Saint-Etienne.

Fait marquant, ce sont les loyers des petites surfaces qui ont augmenté le moins vite : +0,2 % pour les studios et 1 pièce, +0,1 % pour les 2 pièces, +0,4 % pour les 3 pièces, +0,9 % pour les 4 pièces et +1,1 % pour les 5 pièces et plus. Conséquence, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements se poursuit : un effort au plus bas de ces 20 dernières années.

Observatoire Clameur
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> ISF : attention à la requalification d’un prêt familial en donation déguisée

Dans certains cas, l’administration fiscale peut requalifier un prêt d’argent réalisé par un parent au profit de ses enfants en donation déguisée.

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ISF : attention à la requalification d’un prêt familial en donation déguisée

Une mère avait consenti à son fils six prêts sans intérêts entre 1989 et 2003, pour une valeur totale de plus de 6 millions d’euros. Ce dernier a mentionné les dettes en résultant au passif de son patrimoine dans ses déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). L’administration fiscale lui a toutefois notifié une proposition de rectification de son ISF, selon la procédure de l’abus de droit, assortie d’une majoration de 80 %, au motif que les sommes portées au passif n’étaient pas déductibles car il s’agissait en réalité de donations déguisées. Après rejet de sa réclamation, le fils a porté l’affaire devant la justice estimant que les prêts sans intérêts étaient bien légaux.

Une analyse que n’a pas partagée la Cour de cassation. Selon elle, même si le prêt n’est pas interdit par la loi, cet acte peut néanmoins revêtir un caractère fictif et servir à en dissimuler un autre, comme une donation. Dans cette affaire, les juges ont considéré que l’intention libérale de la mère était démontrée au regard d’un faisceau d’indices concordants, à savoir l’absence de stipulation d’intérêts, le lien de parenté entre les parties, l’âge du prêteur, la succession des prêts et l’absence de tout remboursement. L’âge de la mère a ici été un facteur déterminant. En effet, elle était âgée de 70 à 80 ans lors de l’octroi des prêts, dont le terme de l’un d’eux était fixé à ses 99 ans ! Or un prêt impliquant une obligation de remboursement pour l’emprunteur, celle-ci était devenue trop aléatoire en raison de l’âge avancé du prêteur. Dans ces circonstances, les actes en cause constituaient, pour les juges, des donations et non des prêts.

Cassation commerciale, 8 février 2017, n° 15-21.366
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> Vente à distance de services financiers : un délai de rétractation de 14 jours calendaires

Les consommateurs qui achètent un service financier à distance disposent d’un délai de 14 jours calendaires pour se rétracter.

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Vente à distance de services financiers : un délai de rétractation de 14 jours calendaires

Le consommateur qui achète ou souscrit à distance (sur Internet ou par correspondance) un service financier (contrat d’assurance-vie, ouverture d’un compte bancaire, produit d’épargne, prêt immobilier ou à la consommation…) ou un contrat d’assurance a le droit de se rétracter, c’est-à-dire de revenir sur sa décision, pendant un délai de 14 jours, et ce sans avoir à justifier d’un motif, ni à subir de pénalités.

Une loi récente vient de préciser qu’il s’agit d’un délai de 14 jours « calendaires révolus ». Autrement dit, tous les jours du calendrier doivent être pris en compte (samedis, dimanches et jours fériés) pour son calcul.

Précision : ce délai de 14 jours commence à courir à compter du jour où :
- le contrat à distance est conclu ;
- le consommateur reçoit les conditions et les informations du contrat (identité et coordonnées du professionnel, informations relatives aux produits, instruments et services financiers proposés, conditions tarifaires…), si cette date est postérieure à celle de la signature du contrat.

Art. 7, loi n° 2017-203 du 21 février 2017, JO du 22
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> Une excellente année 2016 pour le logement neuf !

En 2016, 385 300 logements ont été construits, soit une progression de 13,2 % en un an.

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Une excellente année 2016 pour le logement neuf !

D’après le ministère du Logement et de l’Habitat durable, l’année 2016 a été très positive pour le marché de l’immobilier neuf. En effet, le nombre de délivrances de permis de construire s’est établi à 463 900, soit une hausse de 16 % par rapport à 2015. Un chiffre porté principalement par les autorisations liées aux logements collectifs (privés et sociaux). Pour les logements individuels, même constat, l’accélération observée depuis plusieurs mois se confirme et s’amplifie : +14,5 % sur un an.

Au-delà des autorisations à la construction, les mises en chantier continuent également de progresser : +13,2 % sur un an, soit un nombre de logements en construction à 385 300 en 2016. Là aussi, cette dynamique est portée principalement par le logement collectif (+16 %), mais aussi par le logement individuel (+9 %). Autre fait marquant, le délai moyen d’ouverture des chantiers à partir de l’obtention de l’autorisation de construire passe de 10,8 à 8,4 mois.

Par ailleurs, la promotion immobilière affiche aussi de bons résultats. Sur l’ensemble de l’année 2016, 119 005 logements ont été mis en vente, soit 16,1 % de plus qu’en 2015.

Ministère du Logement et de l’Habitat durable
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> Possédez-vous des « closet index funds » ?

Selon une étude de Better Finance, 165 fonds d’investissements seraient faussement actifs.

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Possédez-vous des « closet index funds » ?

Better Finance, une fédération européenne d’épargnants et d’usagers de services financiers, vient de publier une étude dénonçant les gestionnaires d’actifs qui commercialisent des « closet index funds », c’est-à-dire des fonds qui sont censés être gérés activement mais qui, en réalité, ne sont qu’une réplique de leur indice de référence (CAC 40, par exemple). Une mise en lumière du phénomène qui risque de gêner certains d’entre eux puisqu’ils facturent, aux titulaires de ces fonds, des frais correspondant à une gestion active. Des frais allant de 0,75 % à 3 % par an alors même que les fonds répliquant des indices (ETF) sont soumis habituellement à des frais de 0,10 % à 0,85 %.

Concrètement, sur 2 332 fonds européens analysés, Better Finance relève que 165 fonds seraient potentiellement des closet index funds. Pour aider les investisseurs à y voir plus clair, cette fédération a également mis en ligne un site Internet leur permettant de passer en revue leurs supports d’investissement afin de vérifier qu’ils n’entrent pas dans cette fameuse catégorie des closet index funds. En pratique, la recherche est simple : l’investisseur n’a seulement qu’à renseigner le code ISIN (code d’identification des valeurs mobilières) de son fonds, le site affichant instantanément le résultat.

Better Finance, Check your fund
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> Les particuliers vont pouvoir changer d’assurance-emprunteur tous les ans !

Le Parlement a adopté récemment une loi permettant de résilier chaque année l’assurance-emprunteur souscrite dans le cadre d’un prêt immobilier.

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Les particuliers vont pouvoir changer d’assurance-emprunteur tous les ans !

Pour faciliter la mise en concurrence et la liberté de choix, les pouvoirs publics ont voulu rendre possible, par le biais d’une disposition de la loi Sapin II du 9 décembre 2016, la résiliation annuelle de l’assurance-emprunteur. Une avancée dans ce domaine puisque, jusqu’à présent, les emprunteurs ne pouvaient changer de contrat d’assurance que dans les 12 mois qui suivaient la signature de leur prêt immobilier. Malheureusement, ce changement n’a pu aboutir car le Conseil constitutionnel a estimé, sans remettre en cause le principe même de la résiliation annuelle, que cette disposition n’avait pas sa place dans la loi Sapin II.

Mais ce n’était que partie remise ! La faculté de résiliation annuelle, intégrée dans un nouveau texte, a récemment été adoptée définitivement par le Parlement. Ainsi, les particuliers vont désormais pouvoir résilier leur assurance-emprunteur, non seulement dans les 12 mois qui suivent la signature du prêt, mais aussi chaque année à la date anniversaire du contrat.

Précision : cette disposition est applicable aux offres de prêts émises depuis le 22 février 2017. Pour les contrats d’assurance en cours, la faculté de résiliation annuelle s’appliquera à compter du 1er janvier 2018.

Article 10, loi n° 2017-203 du 21 février 2017, JO du 22
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> Assurance-emprunteur : le dispositif du droit à l’oubli s’étoffe !

Les assureurs doivent désormais mieux informer leurs clients sur le dispositif du droit à l’oubli.

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Assurance-emprunteur : le dispositif du droit à l’oubli s’étoffe !

Le dispositif du droit à l’oubli permet aux anciens malades atteints de certains cancers de ne plus avoir à mentionner leurs antécédents médicaux dans leur dossier lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Un dispositif qui constitue une avancée majeure pour ces personnes car il leur facilite l’accès à l’emprunt en leur évitant d’avoir à subir une majoration de tarif d’assurance ou une exclusion de garantie. Pour bénéficier de ce droit à l’oubli, le protocole thérapeutique de ces anciens malades doit avoir pris fin depuis plus de 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant l’âge de 18 ans et depuis plus de 10 ans pour les autres cas.

Précision : une première grille de référence, qui fixe des délais plus courts (compris entre 1 et 10 ans) au-delà desquels les anciens malades peuvent être assurés au tarif normal et pour l’ensemble des garanties décès, invalidité et incapacité, est d’ores et déjà disponible. Sont concernés 6 types d’affection : l’hépatite virale C, les cancers du testicule, les cancers de la thyroïde, les cancers du sein, le mélanome de la peau et le cancer du col de l’utérus.

Consacré par la loi « santé » du 26 janvier 2016, le dispositif du droit à l’oubli fait à nouveau parler de lui. En effet, les pouvoirs publics viennent de publier deux décrets conduisant à rendre le dispositif plus contraignant pour les assureurs. Ainsi, désormais, ces derniers doivent remettre à tout candidat à l’assurance-emprunteur un document d’information expliquant les tenants et les aboutissants du droit à l’oubli et contenant la fameuse grille de référence. Et attention, le non-respect de cette nouvelle obligation expose les assureurs à différentes sanctions pouvant aller du simple avertissement à l’interdiction d’activité.

Décret n° 2017-147 du 7 février 2017, JO du 9
Décret n° 2017-173 du 13 février 2017, JO du 14
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> 2016, nouvelle année record pour les SCPI

Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont collecté près de 5 milliards d’euros en 2016.

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2016, nouvelle année record pour les SCPI

Les chiffres du marché des sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont été récemment publiés. Des chiffres qui montrent que 2016 a été une nouvelle année record en termes de collecte. En effet, les SCPI ont engrangé 5,25 milliards d’euros, soit une progression de 1,19 milliard d’euros par rapport à 2015. Étant précisé que ce sont les SCPI de bureaux qui drainent, à elles seules, environ 73 % de la collecte (3,8 milliards d’euros). Cet engouement témoigne ainsi de la confiance des investisseurs envers ce type de placement.

Précision : les SCPI, communément appelées « pierre papier », permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de ces sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Du point de vue des performances, la situation reste relativement stable. Les SCPI ont servi un rendement de 4,64 % en 2016 (contre 4,85 % en 2015). Un placement qui, compte tenu du contexte actuel, continue donc d’offrir un taux de distribution attractif.

Meilleurescpi.com, Bilan 2016 SCPI de rendement
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> Un assureur-vie ne peut pas modifier abusivement la liste des supports d’investissement

La liste des supports d’investissement proposée par une compagnie d’assurance peut évoluer à condition que cette modification n’ait pas pour conséquence de dénaturer le contrat souscrit par le client.

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Un assureur-vie ne peut pas modifier abusivement la liste des supports d’investissement

Un particulier avait souscrit un contrat d’assurance-vie multisupport auprès d’une compagnie d’assurance. Particularité, ce contrat contenait une clause dite « d’arbitrage à cours connu ». En clair, cette clause permettait au souscripteur de passer des ordres entre différents supports financiers sur la base des cours de la bourse de la semaine précédente, et non sur celle des cours au jour où l’ordre est exécuté. Un mécanisme hautement spéculatif qui avait coûté très cher à l’assureur puisqu’il devait verser à son client le produit de ses opérations. Conscient que cette clause pouvait nuire à ses intérêts, l’assureur avait décidé de supprimer de la liste des supports d’investissement disponibles les fonds les plus spéculatifs à base d’actions pour les remplacer par des fonds obligataires moins dynamiques. Puis, il avait proposé au souscripteur de signer un avenant au contrat dans lequel il renonçait au bénéfice de la clause à cours connu, sachant qu’en contrepartie, il pourrait accéder à une liste de supports financiers plus vaste. Le client n’avait pas donné suite à cette proposition et avait continué de passer des ordres d’arbitrage à cours connu. L’assureur ayant refusé d’exécuter ces opérations, le souscripteur avait décidé de l’assigner en justice en réparation de son préjudice.

Saisie de ce litige, la Cour d’appel de Versailles avait estimé que, bien que l’assureur pouvait se prévaloir d’une clause du contrat lui permettant de modifier unilatéralement la liste des supports d’investissement, il avait commis une faute en dénaturant le contrat et en privant d’une grande partie l’intérêt de la clause d’arbitrage à cours connu. Une décision que l’assureur avait contestée en se pourvoyant devant la Cour de cassation. Mais cette dernière a rallié la position de la Cour d’appel et a considéré que l’assureur avait bien commis un abus dans l’exercice de la faculté contractuelle lui permettant de fixer arbitrairement la liste des supports éligibles à l’arbitrage.

Cassation civile 2e, 12 janvier 2017, n° 15-27908
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> Achat d’un immeuble infesté de termites non détectés par le diagnostiqueur

L’acquéreur d’un bien immobilier doit être indemnisé de l’intégralité de son préjudice causé par une erreur de diagnostic termites.

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Achat d’un immeuble infesté de termites non détectés par le diagnostiqueur

Quelque temps après avoir acquis un immeuble à usage commercial et d’habitation, une personne avait eu la désagréable surprise de découvrir la présence de termites dans le bâtiment. Or l’état parasitaire réalisé avant la vente avait fait seulement état d’indices d’infestation de termites, mais pas de la présence d’insectes. L’acquéreur avait alors agi en justice à la fois contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et contre le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice.

Son action à l’encontre du vendeur n’a pas abouti car le contrat de vente contenait une clause excluant la garantie de ce dernier en cas de vice caché ; clause qui, selon les juges, devait s’appliquer car le vendeur n’était pas de mauvaise foi. En effet, rien ne démontrait qu’il avait eu connaissance, avant la vente, de la présence de termites. D’ailleurs, même un professionnel n’avait pas su la détecter.

Précision : dans un contrat de vente conclu entre professionnels ou conclu entre particuliers, une clause excluant ou limitant la garantie des vices cachés due par le vendeur est valable. Mais elle ne jouera pas si ce dernier est de mauvaise foi.

En revanche, l’acquéreur a pu obtenir la condamnation du diagnostiqueur à lui verser une indemnité. La Cour de cassation ayant considéré – et c’est tout l’intérêt de cette décision – que l’indemnisation ne devait pas se limiter au coût du traitement anti-termites (en l’occurrence 5 019 €), comme l’avait jugé la cour d’appel, mais devait réparer l’intégralité des préjudices causés par la présence de termites non mentionnées dans l’attestation établie par le professionnel et destinée à informer l’acquéreur (coût des travaux de remise en état…). Car pour la Haute juridiction (qui l’avait déjà affirmé par le passé), le coût des réparations nécessitées par le défaut de signalement de la présence de termites par le diagnostiqueur constitue un préjudice « certain » qui doit être intégralement réparé.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2016, n° 15-20497
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> « Louer abordable » : un dispositif désormais opérationnel

Les pouvoirs publics viennent de communiquer les plafonds de loyers et de ressources à respecter pour pouvoir bénéficier des avantages liés au dispositif « Louer abordable ».

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« Louer abordable » : un dispositif désormais opérationnel

Créé par la dernière loi de finances rectificative, le dispositif « Louer abordable » (auparavant dénommé « Cosse ancien »), permet, depuis le 1er février 2017, aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, jusqu’au 31 décembre 2019, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire bailleur doit notamment s’engager à ne pas dépasser un certain montant de loyer et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources. Récemment, les pouvoirs publics ont communiqué ces différents plafonds :

Plafonds de loyers 2017 (en €/m²)

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond intermédiaire 16,83 12,50 10,07 8,75 8,75
Plafond social 11,77 9,06 7,80 7,49 6,95
Plafond très social 9,16 7,05 6,07 5,82 5,40

Plafonds de ressources

Plafond social (en €)

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Célibataire 23 146 23 146 20 123
Couple sans enfant, à l’exclusion des jeunes ménages 34 593 34 593 26 872
Couple ou célibataire avec une personne à charge ou jeunes ménages sans personne à charge 45 347 41 583 32 316
Couple ou célibataire avec 2 personnes à charge 54 141 49 809 39 013
Couple ou célibataire avec 3 personnes à charge 64 417 58 964 45 895
Couple ou célibataire avec 4 personnes à charge 72 486 66 353 51 723
Majoration par personne à charge supplémentaire 8 077 7 393 5 769

Plafond très social (en €)

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Célibataire 12 733 12 733 11 067
Couple sans enfant, à l’exclusion des jeunes ménages 20 756 20 756 16 125
Couple ou célibataire avec une personne à charge ou jeunes ménages sans personne à charge 27 207 24 949 19 390
Couple ou célibataire avec 2 personnes à charge 29 781 27 394 21 575
Couple ou célibataire avec 3 personnes à charge 35 427 32 432 25 243
Couple ou célibataire avec 4 personnes à charge 39 868 36 495 28 448
Majoration par personne à charge supplémentaire 4 442 4 065 3 173

À savoir : les plafonds de ressources pour le secteur intermédiaire ne sont pas encore connus.

www.louer-abordable.gouv.fr
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> Changer de banque est désormais plus simple !

Depuis le 6 février 2017, les banques doivent assurer un nouveau service de mobilité bancaire.

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Changer de banque est désormais plus simple !

Bonne nouvelle pour les particuliers ! Le dispositif de mobilité bancaire vient d’évoluer. En effet, depuis le 6 février 2017, toute personne qui souhaite changer d’établissement bancaire n’a plus qu’une seule opération à réaliser : signer un mandat de mobilité à sa nouvelle banque et lui communiquer les coordonnées bancaires de son compte d’origine. La nouvelle banque se chargeant alors de réaliser toutes les opérations nécessaires pour assurer ce changement de domiciliation.

Précision : le dispositif de mobilité bancaire ne concerne que les comptes courants. Sont donc exclus les produits d’épargne.

Par exemple, la nouvelle banque peut, grâce à ce mandat, demander à l’ancien établissement de son client l’annulation ou le transfert de tous les ordres de virement récurrents enregistrés sur le compte d’origine, informer tous les organismes qui effectuent des prélèvements ou des virements automatiques des nouvelles coordonnées bancaires, demander la clôture des anciens comptes dans l’établissement de départ et le virement de leur solde vers le compte récemment ouvert. Ce service, totalement gratuit, assure le changement de domiciliation bancaire en une vingtaine de jours ouvrés.

Décret n° 2016-73 du 29 janvier 2016, JO du 31
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> Certaines communes peuvent taxer plus lourdement les résidences secondaires !

Le taux de la majoration de la part de taxe d’habitation revenant aux communes peut atteindre 60 %.

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Certaines communes peuvent taxer plus lourdement les résidences secondaires !

Dans certaines communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, une taxe annuelle sur les logements vacants peut être appliquée. Et ces mêmes communes peuvent également voter pour l’application d’une majoration de 20 % de la part de taxe d’habitation leur revenant au titre des logements meublés non affectés à l’habitation principale (c’est-à-dire les résidences secondaires).

Précision : peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants les biens immobiliers situés dans une agglomération de plus de 50 000 habitants (un décret fixe la liste des communes concernées) et non habités depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.

La loi de finances pour 2017 permet désormais à ces communes de moduler le taux de cette majoration, en principe, entre 5 % et 60 %. À titre dérogatoire, pour instituer ou moduler cette majoration de taxe d’habitation due à compter de 2017, les communes ont jusqu’au 28 février 2017 pour prendre une délibération en ce sens. C’est d’ailleurs ce que vient de faire Paris, première ville de France à avoir adoptée la majoration de 60 %.

Rappel : pour un même logement, la majoration de taxe d’habitation ne peut pas se cumuler avec la taxe sur les logements vacants puisque cette dernière ne s’applique pas aux logements meublés.

Article 97, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30
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> Quelques aménagements pour l’impôt de solidarité sur la fortune !

Les lois de finances votées en fin d’année dernière ont été l’occasion pour les pouvoirs publics de préciser notamment certaines notions liées à l’exonération d’ISF des titres détenus dans le cadre professionnel.

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Quelques aménagements pour l’impôt de solidarité sur la fortune !

Une partie des lois de finances est consacrée à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Plus précisément, ces textes introduisent un mécanisme anti-abus dirigé contre les sociétés holdings patrimoniales qui permettent aux redevables d’optimiser le plafonnement de l’ISF. En outre, les pouvoirs publics ont voulu, à l’occasion du vote du budget, apporter un certain nombre de précisions sur les modalités permettant de bénéficier d’une exonération d’ISF sur les titres détenus dans un cadre professionnel. Des mesures qui entrent en vigueur pour l’ISF dû à compter de 2017.

Clause anti-abus du plafonnement de l’ISF

Le dispositif du plafonnement de l’ISF permet d’atténuer le montant de l’impôt à payer. Le montant total formé par l’ISF, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peut ainsi excéder 75 % des revenus du contribuable de l’année précédente. Si ce pourcentage est dépassé, l’ISF dû au titre de l’année concernée est alors réduit du montant de l’excédent.

Les pouvoirs publics ont constaté que certains redevables utilisaient ce dispositif pour réduire leur ISF en diminuant artificiellement leurs revenus retenus dans le calcul du plafonnement par la capitalisation de dividendes dans une société holding patrimoniale interposée. En pratique, les dividendes sont perçus par la société qui ne les redistribue pas au contribuable qui la contrôle.

Pour limiter le recours à ce genre de pratiques, l’administration fiscale peut désormais procéder à la réintégration des revenus distribués à une société passible de l’impôt sur les sociétés contrôlée par le redevable dans les revenus retenus pour le calcul du plafonnement de l’ISF, à hauteur de la fraction correspondant à une diminution artificielle des revenus pris en compte. Pour cela, elle doit prouver que l’existence de la société et le choix d’y recourir ont pour objet principal d’éluder tout ou partie de l’ISF en bénéficiant d’un avantage allant à l’encontre de l’objectif du plafonnement.

En pratique : pour établir cette preuve, le fisc pourra se référer au train de vie du contribuable et à la manière de le financer. Elle pourra, par exemple, retenir le fait que le contribuable a recours à l’emprunt via des lignes de crédit garanties par des actifs imposables à l’ISF ou encore qu’il puise dans son épargne.

Exonérations d’ISF des titres détenus dans le cadre professionnel

Les parts ou actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ne sont pas comprises dans les bases d’imposition à l’ISF, à concurrence de 75 % de leur valeur, lorsque leur propriétaire exerce son activité principale dans cette société en tant que salarié ou mandataire social, c’est-à-dire, précise la loi de finances, que cette activité donne lieu à une rémunération normale qui lui procure plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Par ailleurs, peut bénéficier d’une exonération totale d’ISF, au titre des biens professionnels, le propriétaire des parts ou actions d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés qui remplit un certain nombre de conditions. Parmi celles-ci figurent l’exercice d’une fonction de direction et la perception d’une rémunération normale qui doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels. La loi de finances précise que le caractère normal de la rémunération doit s’apprécier par comparaison avec des rémunérations du même type versées au titre de fonctions comparables dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires installées en France et par rapport aux revenus professionnels tels que les salaires ou les BIC, à l’exclusion notamment des revenus fonciers et des revenus mobiliers.

Art. 7, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30
Art. 29, loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016, JO du 30
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> Un coup de pouce supplémentaire pour les Sofica !

Les particuliers qui investissent dans des Sofica peuvent bénéficier d’un nouveau taux de réduction d’impôt fixé à 48 %.

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Un coup de pouce supplémentaire pour les Sofica !

Les personnes qui investissent en numéraire, jusqu’au 31 décembre 2017, dans une société pour le financement d’œuvres cinématographiques ou audiovisuelles (Sofica) agréée par le ministère de la Culture bénéficient, en principe, d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées au titre des souscriptions au cours de l’année d’imposition. L’assiette de l’avantage fiscal est toutefois plafonnée à 25 % du revenu net global et à 18 000 €. Cette réduction d’impôt étant portée à 36 % lorsque la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription.

La loi de finances pour 2017 modifie le dispositif en ajoutant un nouveau taux de réduction d’impôt fixé à 48 % lorsque la société bénéficiaire de la souscription s’engage, d’une part, à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription et, d’autre part, à consacrer, dans un délai d’un an à compter de sa création :
- soit au moins 10 % de ses investissements à des dépenses de développement d’œuvres audiovisuelles de fiction, de documentaires et d’animation sous forme de séries, effectuées par les sociétés de réalisation dans lesquelles la Sofica a investi ;
- soit au moins 10 % de ses investissements à des versements en numéraire réalisés par contrat d’association à la production, en contrepartie de l’acquisition de droits portant exclusivement sur les recettes d’exploitation des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles à l’étranger.

Ce nouveau taux de 48 % s’applique aux investissements dans le capital de Sofica réalisés à compter du 1er janvier 2017.

Article 8, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30
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> Prélèvement à la source, décryptage d’un dispositif d’ampleur

Le prélèvement à la source s’applique notamment aux traitements et salaires par le biais d’une retenue opérée par l’employeur et aux revenus des indépendants ainsi qu’aux revenus fonciers via un acompte prélevé par l’administration fiscale.

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Prélèvement à la source, décryptage d’un dispositif d’ampleur

Devant entrer en vigueur le 1er janvier 2018, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est inscrit dans la loi de finances pour 2017. Il vise à moderniser le recouvrement de l’impôt sans en modifier les règles de calcul. Un dispositif d’ampleur qui impactera la quasi-totalité des foyers fiscaux.

Les revenus concernés

Le prélèvement à la source s’applique à la fois aux revenus salariaux et de remplacement, aux pensions, aux rentes viagères, aux revenus des indépendants (BIC, BNC, BA) et aux revenus fonciers. En revanche, les autres catégories de revenus, qui ne font pas l’objet d’un prélèvement à la source, continuent d’être imposées selon les règles propres à leur régime. Il s’agit, par exemple, des plus-values immobilières et de valeurs mobilières ainsi que des revenus de capitaux mobiliers.

La forme et l’assiette du prélèvement

Les traitements et salaires tout comme, notamment, les pensions de retraite, les allocations de chômage, les indemnités journalières de maladie et les rentes viagères à titre gratuit font l’objet d’une retenue à la source, opérée par l’employeur ou l’organisme versant, au fur et à mesure de leur paiement.

À savoir : la retenue s’applique sur le montant imposable, c’est-à-dire après déduction des cotisations sociales et de la fraction déductible de la CSG, mais avant application de la déduction pour frais professionnels ou de l’abattement de 10 % sur les pensions de retraite.

Les revenus des indépendants n’étant calculés et connus qu’au début de l’année suivante, l’impôt dû fait l’objet d’acomptes, mensuels ou trimestriels, prélevés directement par l’administration fiscale sur les comptes bancaires des professionnels. Les acomptes étant établis sur la base des derniers revenus taxés. Les revenus fonciers, les rentes viagères à titre onéreux, les pensions alimentaires ou encore les revenus de source étrangère imposables en France donnent également lieu à des acomptes.

Le taux du prélèvement

Le prélèvement est calculé en appliquant un taux unique, déterminé par l’administration pour chaque foyer fiscal. Ce taux s’établit sur la base des impôts et des revenus de l’avant-dernière année (N-2) pour le calcul des prélèvements de la période de janvier à août de l’année N, et sur la base de ceux de l’année précédente (N-1) pour les prélèvements opérés de septembre à décembre N. Et lorsque l’administration n’aura pas de données à sa disposition, elle appliquera un taux forfaitaire par défaut (appelé aussi taux neutre). Un taux neutre que, par souci de confidentialité, un salarié peut également demander à l’administration fiscale de se voir appliquer.

Par ailleurs, afin de prendre en compte les éventuelles disparités de revenus au sein d’un couple soumis à une imposition commune, les conjoints (mariés ou pacsés) peuvent, s’ils le souhaitent, opter pour un taux de prélèvement individualisé, calculé sur leurs revenus personnels respectifs (les salaires, notamment). Cependant, même dans ce cas, un taux de prélèvement unique pour le foyer fiscal continuera d’être appliqué sur les revenus communs du couple (les revenus fonciers de la location d’un bien immobilier acquis en commun, par exemple).

Maintien de l’obligation de déclaration des revenus

Bien que le prélèvement à la source ait pour objet de moderniser le recouvrement de l’impôt, il n’en demeure pas moins que les contribuables seront toujours contraints de remplir en N+1 une déclaration des revenus perçus en N selon les mêmes modalités qu’aujourd’hui. La déclaration permettra notamment de prendre en compte les réductions et crédits d’impôt dont peuvent bénéficier les contribuables ainsi que d’imputer l’ensemble des retenues à la source et des acomptes acquittés par le foyer fiscal en N. Sachant qu’à l’issue de cette régularisation, en cas de trop-perçu, l’excédent sera restitué. À l’inverse, en cas de solde d’impôt restant dû, celui-ci sera prélevé par l’administration ou, s’il excède 300 €, recouvré par prélèvements mensuels égaux opérés jusqu’en décembre N+1.

Un crédit d’impôt pour l’année de transition

Le prélèvement à la source doit entrer en application le 1er janvier 2018. Ce qui signifie que les contribuables devraient acquitter, en 2018, deux fois l’impôt : l’une au titre des revenus perçus en 2017 et l’autre par une retenue à la source ou un acompte au titre des revenus perçus en 2018. Mais pour éviter cette double imposition, l’impôt applicable aux revenus non exceptionnels (salaires, revenus fonciers, revenus des indépendants…) perçus en 2017 est compensé par l’application d’un « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (ou CIMR). Le CIMR est égal au montant de l’impôt sur le revenu de 2017 multiplié par le rapport entre les revenus 2017 non exceptionnels relevant de l’assiette du prélèvement à la source et le revenu net imposable du foyer soumis au barème de l’impôt sur le revenu.

À noter : le CIMR s’impute sur l’impôt dû au titre de 2017 après déduction des réductions et crédits d’impôt, sans oublier les prélèvements ou retenues non libératoires. L’excédent éventuel étant restitué.

Art. 60, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30
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> Deux nouveaux dispositifs de défiscalisation immobilière font leur entrée !

Dans le but de développer l’offre locative dans certaines zones, deux nouveaux dispositifs de défiscalisation immobilière sont créés : une réduction d’impôt pour les résidences de tourisme et le « Cosse ancien ».

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Deux nouveaux dispositifs de défiscalisation immobilière font leur entrée !

Les lois de finances ont été définitivement adoptées. Et cette année, les pouvoirs publics ont mis l’accent notamment sur l’immobilier. Deux nouvelles réductions d’impôt sont ainsi créées.

Une réduction d’impôt pour les résidences de tourisme

Pour le secteur particulier des résidences de tourisme, une nouvelle réduction d’impôt est créée. L’octroi de cet avantage est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation de logements achevés depuis au moins 15 ans et qui, soit font partie de résidences de tourisme classées, soit appartiennent à une copropriété comprenant une résidence de tourisme classée et sont eux-mêmes classés meublés de tourisme. Des travaux qui doivent, en outre, être votés en assemblée des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Précision : les travaux doivent porter sur l’ensemble de la copropriété et être réalisés par une seule et même entreprise. Ils doivent, en outre, avoir été achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle de leur adoption par l’assemblée générale.

L’investisseur (personne physique) doit également s’engager à affecter le logement à la location durant au moins 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Le taux de l’avantage fiscal est alors fixé à 20 % du montant des travaux éligibles (notamment les travaux de ravalement, d’amélioration des performances énergétiques et d’accueil des handicapés), retenus dans la limite de 22 000 € par logement et couvrant la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. La réduction d’impôt totale ne peut donc excéder 4 400 € par logement sur ces 3 ans.

Le dispositif Cosse ancien

Destiné à remplacer le « Borloo ancien » et le « Besson ancien », un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, qui porte le nom de « Cosse ancien », est introduit. Ce dispositif permet, sous certaines conditions, aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent. Étant précisé que la location doit notamment porter sur un logement neuf ou ancien, loué nu et affecté à l’habitation principale du locataire. Sachant que le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention signée entre le contribuable et l’Anah.

À noter : le calcul de la déduction s’effectue sur le revenu brut tiré de la location du logement. Elle s’ajoute aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.

Le taux de la déduction varie de 15 à 70 % en fonction de la tension du marché locatif dans lequel se trouve le logement et du type de convention signée avec l’Anah (loyer intermédiaire, social ou très social). Ce taux de déduction pouvant être porté à 85 % lorsque le logement, quelle que soit sa localisation, est donné en location à un organisme public ou privé agréé, dans le cadre d’une intermédiation locative, en vue de l’hébergement des personnes défavorisées. Un dispositif qui prend donc effet à compter de l’imposition des revenus de 2017.

Mais attention, il manque encore les plafonds de loyer et de ressources du locataire devant être respectés pour que le dispositif soit pleinement opérationnel. Des éléments qui seront déterminés dans un décret à paraître prochainement.

Dispositif Cosse ancien
Zone A bis/A Zone B1 Zone B2 Zone C
Conventionnement à loyer intermédiaire 30 % 15 % -
Conventionnement à loyer social et très social 70 % 50 % -
Intermédiation locative pour les personnes défavorisées 85 %

Art. 69, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30
Art. 46, loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016, JO du 30
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> Quel sera le montant de vos impôts en 2017 ?

L’administration fiscale met à la disposition des contribuables un outil permettant d’estimer le montant de leur prochain impôt.

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Quel sera le montant de vos impôts en 2017 ?

Comme à son habitude, l’administration fiscale a mis à jour son simulateur de calcul de l’impôt sur le revenu. Cet applicatif permet aux contribuables d’estimer le montant de leur impôt dû en 2017 sur les revenus perçus en 2016. Accessible depuis le site Internet www.impots.gouv.fr, il se décline en deux versions :
- une version simplifiée qui s’adresse aux personnes déclarant des salaires, des pensions ou des retraites, des revenus fonciers, des revenus de valeurs et capitaux mobiliers, et déduisant les charges les plus courantes (pensions alimentaires, frais de garde d’enfants…) ;
- et une version complète qui s’adresse aux personnes déclarant, en plus des revenus et charges ci-dessus, des revenus d’activité autre que salariée (commerciale, libérale, agricole...), des revenus issus d’investissements locatifs, etc.

Précision : ce simulateur intègre les nouveautés fiscales de la loi de finances pour 2017 comme la réduction d’impôt qui profite aux ménages aux revenus modestes.

Attention, le résultat obtenu à l’aide de cet applicatif ne saurait engager l’administration fiscale sur le montant définitif de l’impôt à acquitter. Et cette simulation ne constitue en aucune façon une déclaration de revenus.

Autre nouveauté, si le revenu fiscal de référence 2015 est supérieur à 28 000 €, les revenus 2016 devront obligatoirement être déclarés en ligne cette année. Et si l’impôt à acquitter en 2017 excède 2 000 €, le paiement devra, lui aussi, être dématérialisé.

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> Un site Internet pour rechercher des sommes d’argent oubliées

Les particuliers peuvent, via un site Internet récemment ouvert, s’adresser à la Caisse des dépôts et consignations pour demander la restitution des sommes d’argent laissées sur des comptes bancaires oubliés.

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Un site Internet pour rechercher des sommes d’argent oubliées

Depuis plusieurs années maintenant, les pouvoirs publics multiplient les mesures afin de diminuer le nombre de comptes bancaires inactifs et d’assurances-vie en déshérence. Sachant qu’un compte est qualifié d’inactif lorsqu’il n’a enregistré aucun mouvement durant une période de 12 mois et que le titulaire, son représentant légal ou un ayant-droit ne s’est pas manifesté auprès de l’établissement bancaire. Pour l’assurance-vie, un contrat est considéré en déshérence lorsque, arrivé à échéance ou dénoué, les capitaux n’ont pas été réclamés par le bénéficiaire.

À noter : ce délai de 12 mois est porté à 5 ans pour les comptes à terme, les comptes sur livret, les comptes-titres, et plus généralement les produits d’épargne réglementée.

Étant précisé que les sommes présentes sur les comptes bancaires déclarés inactifs depuis au moins 3 ans suite au décès de leur titulaire, et depuis au moins 10 ans s’il est vivant, sont transférées de l’établissement teneur du compte à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Il en va de même des contrats d’assurance-vie non réglés. Sont concernés, dans ce cas, les capitaux non réclamés depuis au moins 10 ans, que le souscripteur soit vivant ou décédé.

Conformément à la loi « Eckert » du 13 juin 2014, un site Internet (ciclade.caissedesdepots.fr) vient d’être mis en service et permet à toute personne de rechercher ces sommes d’argent « oubliées ». Concrètement, la procédure de recherche, gratuite, se déroule en 3 étapes. D’abord, l’internaute doit indiquer les éléments d’identification du titulaire du contrat (nom, prénom, date de naissance ou de décès, dernière adresse connue…). Ensuite, si un résultat est trouvé, il crée son espace personnel et émet sa demande de restitution en joignant un certain nombre de pièces justificatives (copie d’une pièce d’identité, d’un acte de décès, d’un document justificatif de succession…). Enfin, la CDC étudie la demande, puis transfère par virement au demandeur les sommes concernées. Sachant que le délai moyen de traitement de la demande est d’environ 90 jours.

Attention : après 30 ans d’inactivité et sans manifestation de la part du bénéficiaire, les sommes d’argent sont définitivement reversées à l’État. Il n’est alors plus possible d’en demander la restitution.

Ciclade, Caisse des dépôts et consignations
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> Des aménagements pour les dispositifs de défiscalisation immobilière !

La loi de finances pour 2017 et la loi de finances rectificative pour 2016 prévoient notamment la prorogation de certains dispositifs de défiscalisation immobilière.

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Des aménagements pour les dispositifs de défiscalisation immobilière !

Compte tenu du succès rencontré par les dispositifs de défiscalisation immobilière, les pouvoirs publics ont décidé de proroger les réductions d’impôts « Pinel », « Censi-Bouvard » et « Malraux ». Ces différents dispositifs faisant également l’objet de modifications.

Un dispositif Pinel quasi-inchangé

Hormis sa prorogation jusqu’au 31 décembre 2017, la réduction d’impôt Pinel ne connaît pas de changements notables quant à ses conditions d’application. Seule nouveauté, le dispositif est étendu, à titre expérimental, à certaines communes de la zone C (communes où la tension du marché du logement est la plus faible). Les communes concernées seront agréées par les pouvoirs publics en fonction de spécificités démographiques ou économiques.

Rappelons que le Pinel permet aux particuliers qui acquièrent des logements neufs afin de les louer nus à usage d’habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie en fonction de la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur (6 ans : 12 %, 9 ans : 18 % et 12 ans : 21 %). Cette réduction étant calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans les limites de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €, et répartie, par parts égales, sur la durée de l’engagement de location.

Un dispositif Censi-Bouvard aménagé

Le dispositif Censi-Bouvard, prorogé également jusqu’au 31 décembre 2017, permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables (personnes physiques) devaient, jusqu’à présent, investir dans des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, des résidences avec services pour étudiants ou encore des résidences de tourisme classées. Mais attention, la loi de finances exclut du champ d’application de la réduction les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2017 dans les résidences de tourisme. Ce type d’investissement faisant dorénavant l’objet d’une nouvelle réduction d’impôt « autonome ». À titre transitoire, les acquisitions de logements en résidence de tourisme réalisées entre le 1er janvier 2017 et le 31 mars 2017 peuvent encore bénéficier de la réduction Censi-Bouvard, à condition qu’un engagement d’acquisition ait été pris au plus tard le 31 décembre 2016.

Un dispositif Malraux assoupli

Différents points de la réduction Malraux sont modifiés à compter des demandes de permis de construire et des déclarations préalables déposées en 2017. D’une part, le champ d’application du dispositif est revu pour tenir compte des nouveaux sites patrimoniaux remarquables (SPR). Ces derniers viennent en remplacement des secteurs sauvegardés, des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine dans lesquels s’appliquait le dispositif. Étant précisé que le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2019 pour la restauration d’immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés et dans les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. D’autre part, les modalités d’application de la réduction d’impôt évoluent. En effet, la limite annuelle de dépenses éligibles de 100 000 € est désormais remplacée par un plafond global pluriannuel de 400 000 € réparti sur 4 ans. Par ailleurs, le contribuable peut dorénavant reporter la fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes. Enfin, tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine (bureaux transformés en logements), ouvrent désormais droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Articles 68 et 69, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30
Article 40, loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016, JO du 30
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> Impôt sur le revenu : les nouveautés fiscales 2017

La loi de finances pour 2017 modifie l’imposition des revenus des particuliers.

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Impôt sur le revenu : les nouveautés fiscales 2017

La loi de finances pour 2017 prévoit notamment la revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’une réduction d’impôt pour les ménages modestes.

Le barème de l’impôt sur le revenu modifié

Chaque limite des tranches du barème de l’impôt sur le revenu est revalorisée de 0,1 %. Ce taux correspondant à la hausse prévisible de l’indice des prix hors tabac pour 2016.

Le barème applicable aux revenus 2016 est donc le suivant :

Imposition des revenus 2016
Fraction du revenu imposable (une part) Taux d’imposition
Jusqu’à 9 710 € 0 %
De 9 711 € à 26 818 € 14 %
De 26 819 € à 71 898 € 30 %
De 71 899 € à 152 260 € 41 %
Plus de 152 260 € 45 %

Revalorisation des limites et seuils

L’ensemble des seuils et limites associés au barème de l’impôt sur le revenu font, en principe, l’objet d’une réévaluation dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu. Pour l’imposition des revenus 2016, la revalorisation de ces seuils et limites est donc de 0,1 %.

Baisse de l’impôt sur le revenu pour les ménages modestes

Dès l’imposition des revenus de 2016, les ménages aux revenus modestes vont pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. Une réduction qui profite aux contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 20 500 € pour une personne seule (célibataire, divorcée, séparée, veuve) et à 41 000 € pour les personnes mariées ou pacsées soumises à une imposition commune. Sachant que ces plafonds sont majorés de 3 700 € pour chaque demi-part supplémentaire et de 1 850 € pour chaque quart de part supplémentaire.

Attention : le revenu fiscal de référence pris en considération est ajusté de certaines charges déductibles, abattements, revenus exonérés et plus-values afin que la réduction d’impôt reste ciblée sur les ménages à revenus modestes.

Et bonne nouvelle, la réduction d’impôt sera, en principe, applicable dès le début de l’année 2017 grâce à un ajustement automatique opéré sur les prélèvements mensuels réalisés à partir du mois de janvier et sur les acomptes provisionnels de février et/ou mai prochain. Aucun ajustement n’est, en revanche, pratiqué si le montant annuel total de la réduction des prélèvements mensuels ou des acomptes provisionnels est inférieur à 75 €.

À noter : la réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’impôt brut après application, le cas échéant, de la décote.

Destinée potentiellement à 7 millions de contribuables, cette faveur fiscale permet de réduire, en principe, le montant de leur impôt de 20 %. Mais attention, le taux de la réduction est dégressif pour ceux dont le revenu fiscal de référence excède 18 500 € pour une personne seule et 37 000 € pour un couple.

Loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30
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> Lutte contre le logement indigne : les pouvoirs publics instaurent un permis de louer

Pour certains secteurs, la mise en location d’un logement sera subordonnée à une déclaration voire à une autorisation préalable.

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Lutte contre le logement indigne : les pouvoirs publics instaurent un permis de louer

Selon les derniers chiffres, environ 210 000 logements du parc privé offerts à la location sont considérés comme indignes, c’est-à-dire présentant un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. Pour renforcer la lutte contre « les marchands de sommeil », la loi Alur du 24 mars 2014 permet aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes qui le souhaitent de définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de certains secteurs géographiques, dans lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration voire à une autorisation préalable. Les conditions de mise en œuvre de ces deux régimes viennent d’être précisées par un décret récent.

Le régime de la déclaration de mise en location

Concrètement, pour le régime de la déclaration de mise en location, les propriétaires concernés devront déclarer à la collectivité la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Cette déclaration devra préciser :
- l’identité, l’adresse et les coordonnées du bailleur (personne physique) ;
- sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration (personne morale) ;
- la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Le dépôt de la déclaration donnera lieu à la délivrance d’un récépissé dans un délai d’un mois.

Précision : lorsqu’une personne mettra en location un logement sans avoir remplir les obligations de déclaration, le préfet en sera informé. Le bailleur sera alors invité à présenter à ce dernier ses observations dans un délai d’un mois. Et il pourra, dans ce délai, procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il devra joindre aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Le régime de l’autorisation préalable

Le régime d’autorisation préalable de mise en location est plus contraignant puisqu’il conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable. Bien évidemment, l’autorisation ne pourra pas être délivrée pour un logement situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Précision : cette autorisation, délivrée dans un délai d’un mois, sera valable pendant deux ans suivant sa délivrance.

Pour obtenir cette autorisation, le bailleur devra, comme pour la déclaration de mise en location, indiquer les mêmes éléments d’identification. Là encore, le bailleur qui n’aura pas sollicité l’autorisation requise avant la mise en location pourra régulariser sa situation auprès du préfet.

Et attention, le bailleur qui ne respectera pas l’une ou l’autre de ces procédures sera passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €, voire 15 000 € (dans le cadre de l’autorisation préalable) en cas de location d’un logement malgré un avis défavorable délivré par l’EPCI ou la commune.

Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, JO du 21
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