Actualités & Dossiers

Juridique

> Encadrement des loyers : les nouveaux loyers de référence parisiens sont connus

Les nouveaux loyers de référence applicables dès le 1er août 2017 à la ville de Paris ont été publiés.

Publié le

Encadrement des loyers : les nouveaux loyers de référence parisiens sont connus

Mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Pour l’instant, ce dispositif n’est applicable qu’à la ville de Paris et de Lille. Pour qu’il puisse fonctionner, le préfet de la région concernée communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (nombre de pièces, date de construction…) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée. Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables dès le 1er août 2017, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referidf.com, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° 2017-06-21-009 du 21 juin 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Agir en justice de façon abusive ou dilatoire peut être sanctionné

Celui qui intente une action en justice de manière abusive ou dilatoire encourt une amende de 10 000 €.

Publié le

Agir en justice de façon abusive ou dilatoire peut être sanctionné

Une action en justice abusive ou dilatoire peut être sanctionnée par une amende civile dont le montant maximal est porté de 3 000 € à 10 000 € depuis le 11 mai dernier. Cette amende, infligée par le juge, est versée à l’État, pas à la partie adverse.

Précision : des dommages et intérêts peuvent être dus à la personne assignée abusivement ou de façon dilatoire en fonction du préjudice qu’elle a subi en raison de la procédure.

La même sanction est encourue par la personne qui fait appel d’un jugement de façon dilatoire ou abusive, ou par celle qui se pourvoit en cassation et qui succombe dans son pourvoi ou dont le pourvoi n’est pas admis, lorsque son recours est jugé abusif.

En pratique, c’est à la personne poursuivie qu’il revient de démontrer qu’elle l’a été à tort et par pure malveillance, ce qui n’est pas chose aisée. Le plus souvent, il conviendra d’établir l’intention de nuire ou la mauvaise foi de l’auteur de l’action.

Exemple : par le passé, les juges ont estimé qu’il y avait eu abus et procédure abusive lorsque le demandeur au procès avait cherché, par son action, à tirer profit d’un gain qu’il savait ne pas être le sien (Cassation chambre mixte, 6 novembre 2002).

Art. 67, décret n° 2017-892 du 6 mai 2017, JO du 10
©  Les Echos Publishing - 2017

> La nullité d’un contrat de réservation ne conduit pas à l’annulation de la vente

La Cour de cassation a dû se pencher sur les effets de la nullité d’un contrat préliminaire de réservation établi dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière.

Publié le

La nullité d’un contrat de réservation ne conduit pas à l’annulation de la vente

Démarché à leur domicile par une société spécialisée en défiscalisation immobilière, un couple avait conclu un contrat de réservation portant sur plusieurs lots d’un immeuble d’habitation. Ensuite, ces lots avaient été acquis en l’état futur d’achèvement selon un acte authentique dressé par notaire. Rappelons qu’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Contestant les conditions dans lesquelles ils avaient conclu ces contrats, les acquéreurs avaient assigné en justice la société de défiscalisation ainsi que la société responsable du projet immobilier. Une assignation ayant pour but de faire annuler les contrats et d’obtenir une indemnisation suite au préjudice subi.

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a prononcé la nullité du contrat de réservation en raison du non-respect par le démarcheur des dispositions qui protègent le consommateur en matière de démarchage à domicile. En effet, ce dernier dispose d’un délai de rétractation de 7 jours (à l’époque des faits) à compter de la conclusion du contrat. En revanche, les juges de la Haute cour n’ont pas donné droit aux requérants de leur demande d’annulation de l’acte authentique. Les magistrats ont estimé que le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente. Quand bien même ces deux actes s’inscrivent dans la même opération immobilière, ils ne constituent pas un ensemble contractuel indissociable.

Cassation civile 3e, 27 avril 2017, n° 16-15519
©  Les Echos Publishing - 2017

> Subventions aux associations : les données des conventions bientôt publiées

À partir du 1er août prochain, les autorités administratives publieront les données essentielles des conventions de subvention.

Publié le

Subventions aux associations : les données des conventions bientôt publiées

Les personnes publiques (État, collectivités territoriales, organismes de Sécurité sociale…) et les organismes chargés de la gestion d’un service public industriel ou commercial qui attribuent des subventions devront publier les données essentielles des conventions conclues à cette fin à compter du 1er août 2017.

Rappel : l’établissement d’une convention est obligatoire pour toute subvention dont le montant annuel dépasse 23 000 €.

Ainsi, dans les 3 mois suivant la signature de la convention, devront être rendre publiques diverses informations relatives à l’autorité qui octroie la subvention, à son bénéficiaire et à la subvention (objet, montant, nature, dates et conditions de versement…).

Ces données seront disponibles gratuitement, en consultation ou en téléchargement, sur le site Internet de l’organisme attribuant la subvention ou sur un portail unique interministériel.

À savoir : cette obligation de divulgation ne s’imposera pas aux collectivités territoriales de moins de 3 500 habitants et à leurs établissements publics.

Décret n° 2017-779 du 5 mai 2017, JO du 7
©  Les Echos Publishing - 2017

> Comment rendre confidentiels les comptes de sa société ?

Les micro-entreprises peuvent demander que leurs comptes annuels ne soient pas publiés.

Publié le

Comment rendre confidentiels les comptes de sa société ?

On sait que les sociétés commerciales (SARL, SAS, SA) sont tenues de déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce dans le mois qui suit leur approbation (dans les 2 mois en cas de dépôt en ligne), soit au plus tard le 31 juillet 2017 pour les sociétés qui ont clôturé leur exercice au 31 décembre 2016 et qui ont tenu leur assemblée générale annuelle d’approbation des comptes le 30 juin 2017.

Le but de cette obligation étant de permettre à tout un chacun de consulter ces comptes et donc de mesurer la bonne ou la mauvaise santé financière de la société considérée.

Toutefois, rappelons, si besoin, que depuis quelques années, les sociétés commerciales qui ont la qualité de micro-entreprise, c’est-à-dire celles qui ne dépassent pas deux des trois seuils suivants : 350 000 € de total de bilan, 700 000 € de chiffre d’affaires net et 10 salariés, peuvent demander que leurs comptes annuels ne soient pas rendus publics. En pratique, il leur suffit, au moment du dépôt des comptes, de joindre une déclaration de confidentialité. Cette déclaration ne donnant pas lieu à des frais supplémentaires. Conséquence : dès lors qu’ils sont rendus confidentiels, plus personne, hormis les autorités judiciaires, les administrations et la Banque de France, ne peut avoir accès à ces comptes.

À noter : depuis peu (pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2015 et dont les comptes ont été déposés à partir du 7 août 2016), les petites entreprises, c’est-à-dire celles qui ne dépassent pas deux des trois seuils suivants : 4 M€ de total de bilan, 8 M€ de chiffre d’affaires net et 50 salariés, ont également la faculté de déclarer leur compte de résultat (et seulement lui) confidentiel.

©  Les Echos Publishing - 2017

> Une boutique éphémère peut cacher un établissement secondaire…

Même si sa durée d’ouverture est limitée dans le temps, une boutique éphémère doit être déclarée au registre du commerce et des sociétés.

Publié le

Une boutique éphémère peut cacher un établissement secondaire…

Dès qu’un commerçant ouvre un magasin distinct de son établissement principal pour s’y livrer à son activité, il doit en faire la déclaration auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Même si cette ouverture n’est prévue qu’à titre temporaire.

Précision : le commerçant doit procéder soit à une immatriculation secondaire pour un établissement ouvert dans le ressort d’un tribunal où il n’est pas déjà immatriculé, soit à une inscription complémentaire si le second établissement se situe dans le ressort du tribunal où il est déjà immatriculé.

Ainsi, un coutelier s’est rendu coupable du délit de travail dissimulé par dissimulation d’activité en ouvrant un magasin éphémère et en y employant pendant six mois des salariés de son établissement principal. En effet, suite à un contrôle de l’inspection du travail et de l’URSSAF, il n’avait pas procédé à l’immatriculation de son magasin éphémère auprès du RCS comme il y avait été invité. Pour sa défense, le commerçant opposait le fait que son magasin éphémère ne consistait pas en un établissement permanent au sens du Code de commerce, soumis à l’obligation d’être déclaré au RCS, puisque sa durée d’exploitation était d’avance limitée à 6 mois. Toutefois, les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un étal non sédentaire, un établissement est considéré comme permanent, quelle que soit la durée de son exploitation. Le commerçant était donc soumis à l’obligation d’immatriculer son établissement secondaire. En ne s’y conformant pas, il s’était rendu coupable du délit de travail dissimulé.

Cassation criminelle, 28 mars 2017, n° 16-81944
©  Les Echos Publishing - 2017

> Démission du gérant d’une SARL : décision définitive !

La démission du gérant d’une SARL produit tous ses effets dès lors qu’elle a été portée à la connaissance de la société, peu importe qu’elle ait été donnée lors d’une assemblée générale annulée par la suite.

Publié le

Démission du gérant d’une SARL : décision définitive !

Sauf stipulation contraire des statuts, la démission d’un dirigeant de société, qui constitue un acte juridique unilatéral, produit tous ses effets dès lors qu’elle a été portée à la connaissance de la société. Elle ne nécessite aucune acceptation de la part de celle-ci et ne peut faire l’objet d’aucune rétractation. Le dirigeant démissionnaire pouvant seulement en contester la validité en démontrant que sa volonté n’a pas été libre et éclairée.

Cette règle, déjà affirmée par les juges à plusieurs reprises par le passé, vient d’être rappelée dans une affaire où le gérant d’une SARL avait donné sa démission au cours d’une assemblée générale ; assemblée qui avait été annulée ensuite en justice car les associés y avaient été irrégulièrement convoqués. Pour autant, selon les juges, la démission du gérant n’en était pas moins valable et n’avait donc pas à être remise en cause.

Cassation commerciale, 8 juin 2017, n° 14-29618
©  Les Echos Publishing - 2017

> Mise en place du registre des actifs agricoles

Le secteur de l’agriculture disposera bientôt d’un registre des actifs agricoles.

Publié le

Mise en place du registre des actifs agricoles

Bien que légalement instauré il y a près de 30 ans (loi de modernisation de 1988), le registre des actifs agricoles n’avait toujours pas été mis en place. Ce sera enfin chose faite le 1er juillet 2018 !

Géré par les chambres d’agriculture, ce registre officiel sera constitué d’un fichier alphabétique de tous les chefs d’exploitation agricole actifs, qu’ils exercent l’activité agricole à titre principal ou secondaire, individuellement ou au sein d’une structure sociétaire. Y figureront également des informations relatives à l’exploitation mise en valeur par l’intéressé (création, modifications éventuelles, adresse, activité principale...).

Il permettra aux exploitants agricoles de justifier, tout au long de leur carrière professionnelle, de leur activité agricole par un document ayant force probante.

À noter : le registre des actifs agricoles permettra également aux pouvoirs publics de disposer de données nationales mises à jour en continu et d’affiner ainsi les connaissances économiques et juridiques de l’organisation du secteur.

Décret n° 2017-916 du 9 mai 2017, JO du 10
©  Les Echos Publishing - 2017

> Plus d’un quart des Français fait du bénévolat dans une association

Quels sont les principales caractéristiques de ces bénévoles ?

Publié le

Plus d’un quart des Français fait du bénévolat dans une association

13 millions de français sont actuellement bénévoles dans au moins une association. Mais qui sont-ils ? Quelles sont leurs motivations et leurs attentes ? C’est ce que tente de déterminer la dernière enquête menée par Recherches & Solidarités. Des réponses auxquelles les associations doivent prêter l’oreille pour rechercher, mais aussi fidéliser leurs bénévoles.

Qui sont-ils ?

En France, 23 % des femmes et 27 % des hommes sont bénévoles dans une association. Et si ce sont les 65 ans et plus qui s’engagent le plus (35 % d’entre eux sont bénévoles), le nombre de personnes de moins de 50 ans engagées dans au moins une association a augmenté ces dernières années. En effet, 21 % des moins de 35 ans (contre 16 % en 2010) et 25 % des 35-49 ans (au lieu de 17 %) sont aujourd’hui bénévoles.

Autre point clé, parmi les bénévoles actuels, 32 % avaient préalablement été adhérents de l’association dans laquelle ils œuvrent, 10 % en avaient été bénéficiaires (eux-mêmes ou leurs proches), 8 % l’avaient suivie via les réseaux sociaux et 7 % lui avaient déjà apporté un soutien financier. Les adhérents, les bénéficiaires, les internautes et les donateurs de l’association constituent donc un vivier important de bénévoles potentiels.

Quelles sont leurs motivations ?

Plusieurs raisons incitent les Français à s’engager en tant que bénévole : être utile à la société et agir pour les autres (77 %), agir de façon concrète (50 %), lier des relations avec les autres (43 %) ou encore donner du sens à leur quotidien (40 %). Sachant que beaucoup ont franchi le pas grâce à une plus grande disponibilité (pour 30 %) ou sur les conseils d’un ami ou d’un proche (25 %). Les associations ont donc tout intérêt à s’appuyer sur l’expérience et les réseaux de leurs membres pour attirer de nouveaux bénévoles.

Quelles sont leurs attentes ?

Si la plupart des bénévoles sont satisfaits de leur parcours (plus de 3 sur 4), ils souhaitent toutefois que leur association leur accorde plus de moyens, de soutien et de reconnaissance. Concrètement, ils ont particulièrement besoin de moyens financiers ou matériels pour agir (28 %), de formation et de conseils (27 %), mais aussi d’être soutenus (24 %) et reconnus (23 %) dans leur action.

Par ailleurs, d’autres facteurs pourraient améliorer leur situation comme une meilleure compréhension de leur employeur (26 %), des horaires d’intervention plus adaptés à leurs contraintes personnelles (19 %) et le développement des interventions à distance (19 %). Et ce, afin de concilier au mieux leur engagement avec leur vie professionnelle et leur vie familiale.

Et les dirigeants bénévoles ?

Les dirigeants bénévoles sont, le plus souvent, des hommes, des personnes âgées de plus de 50 ans et d’anciens adhérents de l’association. Et attention, car si 80 % d’entre eux sont satisfaits de leur parcours, plus d’un quart déclare avoir bientôt l’intention d’arrêter cette activité. Aussi, les associations doivent anticiper leur départ et organiser le transfert de leurs compétences (passage de relais, binôme…).

Recherches & Solidarités « La France bénévole 2017 », 14e édition, juin 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Le dispositif de blocage de l’assurance-vie précisé par décret

Les assureurs qui mettront en œuvre les mesures prévues par la loi Sapin II pour l’assurance-vie devront se plier à certaines règles.

Publié le

Le dispositif de blocage de l’assurance-vie précisé par décret

La loi Sapin II du 9 décembre 2016 autorise les compagnies d’assurance à retarder ou limiter les opérations de versement (de primes ou d’avances), de rachat et d’arbitrage sur les contrats d’assurance-vie. Mais cette faculté ne peut être mise en œuvre que dans des circonstances exceptionnelles, c’est-à-dire qu’il faut être en présence d’un environnement représentant une menace grave et caractérisée pour le système financier et/ou les établissements financiers. Typiquement, il peut s’agir d’une remontée brutale des taux d’intérêt. Ce dispositif particulier vient de faire l’objet de précisions par le biais de deux décrets.

Ainsi, l’un de ces textes nous apprend notamment que lorsque l’assureur décide de restreindre les opérations sur un contrat d’assurance-vie dont le capital est exprimé en unités de compte, il ne peut appliquer aux souscripteurs, adhérents ou bénéficiaires une valeur liquidative inférieure à la dernière valeur liquidative publiée par l’organisme de placement collectif faisant l’objet d’une suspension du rachat de ses parts ou actions.

En outre, l’assureur est tenu de mettre à disposition des particuliers, par tout moyen et au moins par une mention sur son site Internet, un certain nombre d’information comme la dénomination des unités de compte concernées par la mesure de restriction, la description et la durée des mesures prises ou encore les modalités de report et de révocabilité de la demande d’opération qui serait non exécutée.

Décret n° 2017-1104 du 23 juin 2017, JO du 25
Décret n° 2017-1105 du 23 juin 2017, JO du 25
©  Les Echos Publishing - 2017

> Votre bail de courte durée peut changer de nature !

Si vous vous maintenez dans les locaux loués après le terme de votre bail dérogatoire et que votre propriétaire vous laisse faire, vous devenez automatiquement titulaire d’un bail commercial avec toutes les conséquences qui s’en suivent.

Publié le

Votre bail de courte durée peut changer de nature !

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction), mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité...).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

On parle alors de bail de courte durée ou dérogatoire. Mais sachez qu’au-delà de son terme (quelle que soit la durée du bail dérogatoire), ce type de bail se transforme automatiquement en bail commercial en cas de maintien du locataire dans les locaux et si le bailleur ne s’y oppose pas. Aussi, si le locataire décide ultérieurement de prendre congé, il est tenu de verser au propriétaire un loyer jusqu’à la fin de la période triennale de ce nouveau bail commercial !

Illustration : dans une affaire récemment soumise aux juges, un bail dérogatoire avait été conclu pour 4 mois. 22 mois après, le locataire avait décidé de quitter les locaux et avait donc délivré un congé, puis quitté les lieux un mois après, pensant ne devoir au propriétaire qu’au plus quelques mois de loyers. Mais contrairement à ce qu’il pensait, le bail d’une durée initiale de 4 mois ne s’était pas transformé, du fait de son maintien dans les locaux au-delà du terme du contrat, en baux dérogatoires successifs de 4 mois, mais en bail commercial. Il lui restait donc un montant conséquent de loyers (plus d’un an) à verser au propriétaire.

Cassation commerciale, 8 juin 2017, n° 16-24045
©  Les Echos Publishing - 2017

> Un diagnostic électricité et gaz doit désormais intégrer le dossier de location

Depuis le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent fournir à leurs locataires un diagnostic des installations d’électricité et de gaz.

Publié le

Un diagnostic électricité et gaz doit désormais intégrer le dossier de location

La fameuse loi Alur du 24 mars 2014 fait encore parler d’elle. En effet, une de ses dispositions entre en vigueur au 1er juillet 2017. Il s’agit de la mesure obligeant les bailleurs à fournir à leurs locataires, lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement, deux nouveaux diagnostics portant sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Des diagnostics devant être effectués par un professionnel agréé sur les installations réalisées depuis plus de 15 ans. En outre, cette obligation ne concerne, pour l’instant, que les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Pour les immeubles plus récents, la réalisation des diagnostics ne s’imposera qu’à compter du 1er janvier 2018.

Précision : une fois réalisés, les diagnostics ont une durée de validité de 6 ans.

Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016, JO du 13
Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016, JO du 13
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les dates de versement des aides Pac ont été dévoilées

Le ministre de l’Agriculture s’est engagé sur un calendrier de versement des aides de l’Union européenne aux exploitants agricoles.

Publié le

Les dates de versement des aides Pac ont été dévoilées

Les retards de paiement des aides PAC s’accumulent depuis 2015. À ce titre, le ministre de l’Agriculture (ou plus exactement l’ex-ministre, Jacques Mézard, avant qu’il ne cède sa place à Stéphane Travert) s’est engagé sur un calendrier ayant pour objet de rattraper ces retards et d’y mettre fin.

Ainsi, les paiements liés aux mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et ceux des aides à l’agriculture biologique pour la campagne 2015 (toujours pas versées !) devraient débuter en novembre prochain. Les paiements pour 2016 interviendraient, quant à eux, au plus tard en mars 2018 et ceux inhérents à la campagne 2017 commenceraient en juillet 2018 (calendrier habituel).

À noter : les apports de trésorerie remboursables, qui avaient été versés en 2015 et en 2016 pour pallier ces retards de paiement, devront être remboursés, non pas respectivement le 30 juin 2017 et le 30 septembre 2017 comme initialement prévu, mais au plus tard le 30 juin 2018.

S’agissant des aides 2017 du premier pilier de la Pac (c’est-à-dire toutes les mesures de soutien aux marchés et aux revenus des exploitants agricoles), l’ex-ministre a souhaité que l’instruction des dossiers s’opère dans les meilleurs délais, de façon à ce que les versements puissent être réalisés dès le mois de février 2018. Sachant qu’une avance de trésorerie remboursable sera mise en place à la mi-octobre 2017 pour compenser le défaut de paiement des acomptes habituellement versés en septembre-octobre.

Selon l’ex-ministre, le calendrier habituel (avance versée en octobre et paiement du solde en décembre) devrait reprendre avec la campagne 2018.

Communiqué du ministère de l’agriculture, 21 juin 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Le taux de l’intérêt légal pour le deuxième semestre 2017 est connu

Au deuxième semestre 2017, le taux de l’intérêt légal reste fixé à 0,90 % pour les créances dues aux professionnels.

Publié le

Le taux de l’intérêt légal pour le deuxième semestre 2017 est connu

Pour le second semestre 2017, le taux de l’intérêt légal est fixé à :
- 3,94 % pour les créances dues aux particuliers ;
- 0,90 % pour les créances dues aux professionnels.

Il est donc en légère baisse par rapport à celui du premier semestre 2017 s’agissant des créances dues aux particuliers et identique pour les créances dues aux professionnels (respectivement 4,16 % et 0,90 %).

Rappel : depuis quelques années, deux taux de l’intérêt légal coexistent : l’un pour les créances dues à des particuliers (plus précisément à des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels), l’autre pour les créances dues à des professionnels. En outre, ces taux sont désormais actualisés chaque semestre, et non plus chaque année. Ce taux sert notamment à calculer, en l’absence de stipulations conventionnelles, les intérêts de retard dus par un débiteur défaillant après mise en demeure et à déterminer le taux minimal des pénalités applicables entre professionnels en cas de retard de paiement d’une somme d’argent. Ce dernier taux ne pouvant pas être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal, soit à 2,70 % pour le second semestre 2017.

Arrêté du 26 juin 2017, JO du 30
©  Les Echos Publishing - 2017

> Revendication de biens vendus avec réserve de propriété

Pour pouvoir revendiquer des biens vendus avec réserve de propriété, le vendeur doit démontrer que ces biens existent encore en nature chez l’acheteur lorsque ce dernier est placé en redressement judiciaire.

Publié le

Revendication de biens vendus avec réserve de propriété

Lorsque des biens sont vendus avec réserve de propriété, le vendeur en demeure propriétaire, même s’ils ont été livrés, tant que l’acheteur n’a pas payé intégralement le prix. Et si ce dernier ne paie pas à l’échéance prévue, il a alors le droit de récupérer le bien en faisant appel à un huissier de justice.

Autre intérêt de la clause de réserve de propriété, si l’acheteur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, ou fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, le vendeur peut obtenir la restitution des biens en exerçant une action dite en revendication.

Mais attention, l’action en revendication ne peut aboutir que si les biens demeurés impayés existent encore en nature chez l’acheteur au moment de l’ouverture de la procédure collective.

Précision : les biens peuvent toutefois être revendiqués même lorsqu’ils ont été incorporés dans un autre bien dès lors que leur séparation peut s’effectuer sans dommage tant pour les biens eux-mêmes que pour le bien dans lequel ils ont été incorporés.

C’est ainsi que dans une affaire récente, un fournisseur, qui avait vendu des châssis et des blocs-portes avec réserve de propriété à une entreprise de construction placée ensuite en redressement judiciaire, n’a pas pu en obtenir la restitution car il s’est montré dans l’incapacité de prouver que ce matériel existait encore en nature chez cette dernière au moment de l’ouverture du redressement. En effet, si le constat d’huissier que ce fournisseur avait fait dresser sur un chantier de l’entreprise 3 jours après l’ouverture du redressement judiciaire mentionnait bien la présence de châssis, palettes de vitrage et portes doubles, il ne comportait ni description ni identification précises des éléments en cause, ni références permettant de rattacher ces matériaux à ceux fournis et réclamés par le fournisseur. Au contraire, l’entreprise de construction avait établi que les matériaux livrés par ce dernier avaient été mis en œuvre sur le chantier avant l’ouverture du redressement judiciaire.

Par conséquent, les juges ont estimé que la preuve de l’existence en nature des biens revendiqués au moment de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire n’était pas rapportée.

Cassation commerciale, 17 mai 2017, n° 15-27119
©  Les Echos Publishing - 2017

> Des précisions sur l’appel public à la générosité

L’absence de déclaration préalable à la préfecture est punissable d’une amende de 1 500 €.

Publié le

Des précisions sur l’appel public à la générosité

Les associations qui, pour soutenir notamment une cause scientifique, humanitaire, éducative, sportive, culturelle ou concourant à la défense de l’environnement, souhaitent lancer un appel public à la générosité ont l’obligation d’effectuer une déclaration préalable lorsque les dons collectés par cette voie, lors d’un des deux exercices précédents ou de l’exercice en cours, excèdent un seuil fixé par décret.

Précision : cette déclaration préalable doit être souscrite auprès du préfet du département du siège de l’association.

Par ailleurs, lorsque le montant total des dons dépasse, lui aussi, un seuil fixé par décret, l’association doit établir un compte d’emploi annuel des ressources collectées auprès du public. Sachant que les organismes de contrôle (Cour des comptes, Inspection générale des affaires sociales…) peuvent demander à l’association la communication de ses comptes afin de s’assurer du montant des ressources collectées.

Faute de procéder à une déclaration préalable, le dirigeant d’une association qui lance un appel public à la générosité est passible d’une amende de 1 500 €. La même sanction est encourue lorsque les comptes ne sont pas transmis aux organismes de contrôle.

À savoir : le décret fixant les seuils à partir desquels une association doit effectuer la déclaration préalable et établir un compte d’emploi annuel des ressources n’était toujours pas publié à l’heure où nous mettions sous presse. Les pouvoirs publics nous ont indiqué que « pour l’instant », ces deux obligations s’imposent quel que soit le montant des dons.

Décret n° 2017-908 du 6 mai 2017, JO du 10
©  Les Echos Publishing - 2017

> De quoi est fait votre contrat d’assurance-vie ?

Selon la dernière étude de Good Value for Money, les fonds en euros sont de moins en moins composés d’obligations.

Publié le

De quoi est fait votre contrat d’assurance-vie ?

Le site prescripteur de contrats d’assurance Good Value for Money (GVfM) a publié sa dernière étude sur la composition financière des fonds en euros à fin 2016. Une étude permettant de savoir comment les assureurs-vie ont investi l’épargne des Français.

Les fonds en euros « classiques »

Dominant largement le marché (92 % des encours de l’assurance-vie), les fonds en euros classiques ont vu leur rendement financier brut s’éroder en 2016 : 3,19 % contre 3,60 % en moyenne en 2015. Face à cette nouvelle baisse, les assureurs ont dû adapter la composition de leurs fonds pour tenter d’aller chercher de la performance. Pour ce faire, ils ont globalement diminué la poche obligataire au profit d’autres supports d’investissement. En pratique, en 2016, la composition des fonds en euros classiques s’est établie ainsi :
- Obligations : 81,5 % (82,03 % en 2015) ;
- Actions : 8,54 % (8,61 % en 2015) ;
- Immobilier : 5,76 % (5,25 % en 2015) ;
- Monétaire : 1 % (1,9 % en 2015) ;
- Produits structurés : 0,33 % (0,38 % en 2015) ;
- Gestion alternative : 0,48 % (0,61 % en 2015) ;
- Autres : 2,39 % (1,21 % en 2015).

Les fonds en euros « immobiliers »

Les assureurs proposent également des fonds en euros investis pour une part significative dans le secteur de l’immobilier. Représentant seulement 0,5 % des encours de l’assurance-vie, ces fonds immobiliers ont vu leur rendement financier brut moyen passer de 3,88 % en 2015 à 3,68 % en 2016. Côté allocation, les assureurs ont revu à la baisse le poids des actifs immobiliers (de 52,5 % en 2015 à 45,6 % en 2016). Pour cause, les compagnies d’assurance ont eu des difficultés à investir des flux importants de collecte nette dans des actifs immobiliers à des prix raisonnables. Globalement, les fonds en euros immobiliers ont été composés de la manière suivante en 2016 :
- Obligations : 40,6 % (35,2 % en 2015) ;
- Actions : 10,9 % (7,8 % en 2015) ;
- Immobilier : 45,6 % (52,5 % en 2015).

Les fonds en euros « dynamiques »

Les fonds euro-dynamiques n’ont pas été épargnés : leur rendement moyen a connu une baisse de 0,27 point de pourcentage entre 2015 et 2016 (de 4,07 % à 3,80 %). Les mêmes causes entraînant les mêmes conséquences, les assureurs ont également modifié la structure des fonds dynamiques. Investis habituellement en obligations et en actions, ces fonds ont paradoxalement privilégié davantage les supports en immobilier. Leur composition, en 2016, est désormais la suivante :
- Obligations : 56,1 % (59,6 % en 2015) ;
- Actions : 18,1 % (17,4 % en 2015) ;
- Immobilier : 25,5 % (20,6 % en 2015).

Good Value for Money - La composition financière des fonds en euros à fin 2016, juin 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Insuffisance d’apport d’un associé à sa société

L’associé qui effectue un apport insuffisant doit réparer le préjudice qu’il cause non seulement à sa société, mais également à ses coassociés.

Publié le

Insuffisance d’apport d’un associé à sa société

Lors de leur entrée dans une société, les associés contribuent au capital social en effectuant un apport. Chaque apport donnant droit à des parts ou à des actions de la société au bénéfice de l’associé. S’il s’agit d’un bien (un fonds de commerce, un bien immobilier…), l’apport doit faire l’objet d’une évaluation (par un tiers comme un commissaire aux apports, par exemple, dans certaines sociétés), puis d’une contrepartie en titres pour l’apporteur.

Or des difficultés peuvent surgir du fait d’une mauvaise évaluation d’un apport en nature. La surévaluation, notamment, entraîne, en effet, une baisse de valeur de l’ensemble des titres. Qui pâtit alors de ce type de préjudice ? Seule la société qui a bénéficié de l’apport ? Ou bien les coassociés, également, qui voient diminuer la valeur de leurs propres titres ?

La société et les associés ! Ont récemment rappelé les juges dans une affaire qui opposait l’apporteur d’une activité de courtage en entreprises à ses coassociés. Selon eux, « l’insuffisance des apports faits par un associé, qui se traduit par une majoration infondée de sa participation au capital social, cause de ce fait aux autres associés un préjudice qui n’est pas le corollaire de celui que subit la société et dont ceux-ci sont par suite recevables à demander réparation ».

Cassation commerciale, 26 avril 2017, nos 15-28091 et 15-28104
©  Les Echos Publishing - 2017

> Renégociation de prêt immobilier : les banques épinglées pour leurs pratiques

Dans sa dernière enquête, l’UFC-Que Choisir dénonce les pratiques de certaines banques qui ne favorisent pas les demandes de renégociation de crédit.

Publié le

Renégociation de prêt immobilier : les banques épinglées pour leurs pratiques

Compte tenu d’un environnement de taux historiquement bas, de nombreux ménages (540 000 rien qu’en 2016) ont sollicité les banques afin de renégocier ou de faire racheter leur crédit immobilier. Une pratique pouvant permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies. Mais ces opérations financières sont aussi source de litiges. En effet, après avoir été alertée par de nombreux consommateurs, l’UFC-Que Choisir a procédé à l’analyse de 493 dossiers présentant certaines difficultés.

Selon cette association de défense des consommateurs, la première cause de litige, qui représente près de 23 % des dossiers, concerne les délais de traitement. Sans surprise, les banques ont une tendance presque naturelle à « jouer la montre » car plus le temps s’écoule et moins la renégociation est intéressante pour l’emprunteur. Résultat, certains établissements ont pratiqué des délais records (jusqu’à 11 mois) pour envoyer au client le décompte de remboursement anticipé, document nécessaire pour permettre à une banque concurrente d’effectuer un rachat de crédit.

Autre source de litige, l’explosion des frais liés aux prestations rendues par les établissements financiers. Frais non prévus ou non expliqués, facturation d’indemnités de remboursement anticipé non dues, remises tarifaires non honorées, frais d’avenant, facturation multiple d’une même prestation, explosion des frais de dossier… L’UFC-Que Choisir appelle donc les établissements financiers à changer leur attitude afin de permettre aux consommateurs d’obtenir des gains de pouvoir d’achat en faisant jouer la concurrence. Elle invite également les pouvoirs publics à réaliser davantage de contrôles pour s’assurer que les banques respectent bien la législation et leurs obligations contractuelles.

UFC-Que Choisir - Étude sur la renégociation de crédit immobilier, juin 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Un congé sans date délivré par le bailleur à l’agriculteur locataire peut être valable !

L’absence de mention de la date de sa délivrance sur un congé délivré par le bailleur à l’exploitant locataire n’entraîne pas la nullité de cet acte si elle n’a pas fait de tort à ce dernier.

Publié le

Un congé sans date délivré par le bailleur à l’agriculteur locataire peut être valable !

Lorsqu’il souhaite mettre fin au bail, le propriétaire de terres louées à un exploitant agricole doit lui envoyer un congé en principe 18 mois au moins avant le terme du bail. À ce titre, ce congé doit évidemment mentionner la date de sa délivrance. À défaut, il ne serait pas valable, sauf si l’absence de cette mention n’avait pas fait de tort à l’exploitant locataire.

Ainsi, dans une affaire récente, un bailleur avait, comme il se doit, envoyé deux congés à chacun des époux cotitulaires du bail, mais l’un d’eux ne comportait pas de date de délivrance. Ce congé a néanmoins été déclaré valable par les juges car ce défaut de mention n’avait pas fait de tort à son destinataire. En effet, ce dernier avait simultanément reçu l’autre congé, destiné à son époux (absent du domicile), lequel mentionnait bien la date de sa délivrance par hypothèse commune.

Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-15682
©  Les Echos Publishing - 2017

> Un professionnel ayant cessé son activité peut-il bénéficier d’un plan de redressement ?

Même s’il a cessé son activité, un professionnel libéral peut bénéficier d’un plan de redressement ayant pour seul objet l’apurement de ses dettes.

Publié le

Un professionnel ayant cessé son activité peut-il bénéficier d’un plan de redressement ?

Un professionnel libéral, en l’occurrence une infirmière, qui avait cessé son activité, avait été placé en redressement judiciaire et présenté un plan de redressement. La cour d’appel avait ensuite prononcé sa liquidation judiciaire car, pour elle, le fait qu’il ait cessé son activité empêchait l’élaboration d’un plan de redressement ; car un plan de redressement doit tendre à permettre, non seulement l’apurement du passif, mais en même temps la poursuite de l’activité de l’entreprise et le maintien de l’emploi.

Rappel : la procédure de redressement judiciaire a vocation à donner lieu à un plan de redressement arrêté par un jugement à l’issue d’une période dite d’observation. Mais s’il s’avère que l’arrêté d’un plan de redressement n’est pas possible, le tribunal prononcera alors l’ouverture d’une liquidation judiciaire.

La Cour de cassation n’a pas été de cet avis : la cessation d’activité d’une personne physique ne fait pas obstacle à l’adoption d’un plan de redressement ayant pour seul objet l’apurement de son passif.

Observations : il convient de déduire de cette décision que si la procédure de redressement judiciaire a pour objet de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif, elle peut également être ouverte dans le but d’atteindre l’un ou deux de ces objectifs seulement. Et s’agissant d’un professionnel ayant cessé son activité, l’objectif ne peut être que l’apurement du passif.

Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 15-25046
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les charges de copropriété repartent à la hausse !

L’Association des responsables de copropriété a constaté une augmentation moyenne de 3,9 % des charges de copropriété en 2016.

Publié le

Les charges de copropriété repartent à la hausse !

Pour la 8e année consécutive, l’Association des responsables de copropriété (ARC) a publié son analyse de l’évolution des charges de copropriété. Basée sur les données comptables de 2 500 copropriétés, l’étude montre que ces charges ont augmenté de 3,9 % en moyenne en 2016. Une augmentation qui se situe bien au-dessus de l’inflation qui a été d’environ 0,5 % sur l’exercice 2016. Pourtant, le niveau des charges avait bien diminué en 2014 (-4,9 %) et été contenu en 2015 (+0,7 %).

À noter : l’augmentation des charges de copropriété s’élève à plus de 30 % depuis 2007.

Principale cause de cette explosion des coûts : les cotisations d’assurance. Elles ont fait un bond (+82,2 % en l’espace de 10 ans) du fait d’une hausse de la sinistralité, cette dernière étant la résultante directe du vieillissement du parc immobilier. L’ARC souligne également que les dépenses de gestion courante ont flambé en raison notamment des pratiques abusives de certains syndics en matière de prestations particulières et de forfaits de base mis en place dans les nouveaux contrats-types imposés par la fameuse loi Alur du 24 mars 2014. Enfin, les dépenses de chauffage ont aussi contribué à faire grimper la note. Ces dépenses, représentant à elles seules près de 30 % des charges de copropriété, ont augmenté de 8,6 % entre 2015 et 2016 du fait d’un automne et d’un début d’hiver plus froid qu’en 2014.

Association des responsables de copropriété
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les conditions particulières de vente priment sur les CGV !

Dans une relation contractuelle, lorsque les conditions particulières et générales prévoient des dispositions contradictoires, les parties doivent en priorité appliquer les conditions particulières.

Publié le

Les conditions particulières de vente priment sur les CGV !

Entre professionnels, les conditions générales de vente (CGV) permettent d’informer l’acheteur, préalablement à toute transaction, du barème de prix et des conditions de vente du vendeur. Une fois la transaction conclue, elles régissent les relations contractuelles entre les partenaires (notamment en précisant les modalités de règlement, les délais de livraison du bien acheté, les délais de réclamation…). Toutefois, ces derniers peuvent également choisir de soumettre leurs engagements à des conditions particulières leur permettant de personnaliser le contrat en fonction des termes convenus lors de la négociation.

Or, il se produit parfois que les clauses des CGV et des conditions particulières entrent en contradiction. Dans ce cas, ce sont les conditions particulières qui prévalent sur les conditions générales, comme l’ont récemment rappelé les juges dans une affaire où une société avait souscrit un contrat de crédit-bail pour la location d’un copieur. La machine n’ayant pas été livrée par le vendeur, la société n’avait pas payé les loyers du crédit-bail. Le crédit-bailleur avait alors demandé en justice la résolution du contrat de vente et le remboursement par le fournisseur du coût d’achat du copieur pour défaut de livraison à la date précise (29 novembre 2010) convenue dans les conditions particulières du contrat.
Le vendeur, de son côté, avait contesté être en faute en précisant que les conditions générales de vente du contrat prévoyaient que les délais de livraison n’étaient donnés qu’à titre indicatif. Argument que les juges ont donc réfuté en se basant sur le principe selon lequel « en cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières ».

Cassation civile 1re, 24 mai 2017, n° 16-15931
©  Les Echos Publishing - 2017

> Mise en garde du banquier en cas d’emprunt souscrit par plusieurs personnes

Pour apprécier le risque d’endettement résultant d’un prêt souscrit par plusieurs emprunteurs, il faut prendre en compte l’ensemble des biens et des revenus de tous ces emprunteurs.

Publié le

Mise en garde du banquier en cas d’emprunt souscrit par plusieurs personnes

Lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif qui en découle doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs.

Un principe qui vient d’être rappelé par la Cour de cassation et qui signifie que la banque n’a pas l’obligation de mettre en garde les emprunteurs lorsque le prêt qu’elle leur accorde ne comporte pas de risque excessif d’endettement (c’est-à-dire une disproportion entre le financement octroyé et leurs facultés financières) compte tenu de l’ensemble des biens et des revenus dont ils disposent lors de son attribution.

Dans cette affaire, une femme, qui avait souscrit plusieurs prêts avec son mari pour financer la création d’une entreprise artisanale mise ensuite en liquidation judiciaire, avait reproché à la banque, lorsqu’elle lui a demandé de rembourser, de ne pas l’avoir mise en garde contre le risque d’endettement. En effet, elle faisait valoir que ce prêt était excessif car elle percevait un salaire mensuel de 1 500 € et que la charge du remboursement du prêt correspondait à plus de la moitié de ses revenus. Mais la Cour de cassation ne lui a pas donné raison.

Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 16-12316
©  Les Echos Publishing - 2017

> Action en remboursement du pas-de-porte versé lors de la conclusion d’un bail rural

Une société agricole, au profit de laquelle les terres louées ont été mises à disposition par leur locataire, est en droit de demander au bailleur le remboursement des sommes qu’elle a versées à ce dernier à titre de pas-de-porte.

Publié le

Action en remboursement du pas-de-porte versé lors de la conclusion d’un bail rural

Bien que cette pratique soit interdite, il arrive fréquemment que l’exploitant qui prend en location des terres agricoles verse au propriétaire, au moment de la conclusion du bail, une somme d’argent en contrepartie du droit d’entrer dans les lieux. Ce pas-de-porte étant « maquillé », le plus souvent, par des factures émises par le bailleur pour la vente de biens qui n’existent pas en réalité.

Outre des sanctions pénales à l’encontre du bailleur (2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende), la loi prévoit que le locataire peut agir en justice contre ce dernier en vue d’obtenir la restitution des sommes ainsi versées. Et les juges viennent de préciser, pour la première fois semble-t-il, que la société à laquelle les terres louées ont été mises à disposition par le locataire est en droit d’exercer cette action dès lors que c’est elle qui a payé le pas-de-porte pour le compte du locataire.

En effet, pour les juges, l’action en remboursement des sommes versées au titre d’un pas-de-porte n’est pas réservée au seul locataire, mais elle peut également être exercée par celui qui, à l’occasion d’un changement d’exploitant, a, pour le compte du locataire, réglé la somme au bailleur.

Précision : l’action en remboursement peut être exercée pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur, pendant les 18 mois à compter de la date d’effet du congé délivré au locataire.

Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-12737
©  Les Echos Publishing - 2017

> Responsabilité en cas de trouble de voisinage suite à des travaux

Le nouveau propriétaire d’un bien immobilier est responsable des troubles anormaux de voisinage résultant de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

Publié le

Responsabilité en cas de trouble de voisinage suite à des travaux

Le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation avait réalisé des travaux d’abattage de cloisons. Par la suite, il avait vendu son appartement.

Bien que les cloisons abattues ne soient pas des murs porteurs, les travaux avaient provoqué l’affaissement du plancher de l’appartement situé au premier étage. Le voisin concerné avait alors assigné en justice le nouveau propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée afin d’obtenir la remise en état des lieux à ses frais et une indemnisation de son préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

La cour d’appel avait toutefois rejeté cette demande. S’il résultait des expertises que la cause principale des désordres affectant l’appartement du premier étage résidait bien dans le décloisonnement de l’appartement du rez-de-chaussée, les juges ont considéré que l’action en justice ne devait pas être dirigée contre le nouveau propriétaire, mais contre l’ancien. Pour eux, seul ce dernier, à l’origine des désordres, devait répondre, en sa qualité de maître de l’ouvrage, de l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’il avait entrepris.

Ce que vient de censurer la Cour de cassation ! Selon elle, c’est le propriétaire actuel d’un bien immobilier qui est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans un appartement voisin, même si les dommages résultent de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

Précision : dans cette affaire, le nouveau propriétaire avait eu connaissance de l’affaissement du plafond au moment de l’achat de l’appartement puisqu’une mention en faisait état dans l’acte de vente.

Cassation civile 3e, 11 mai 2017, n° 16-14665
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les fonds monétaires sont encore trop présents en épargne salariale

31 % des encours de l’épargne salariale sont investis dans des fonds monétaires. Des fonds dont les performances sont souvent médiocres.

Publié le

Les fonds monétaires sont encore trop présents en épargne salariale

Le constat est le même chaque année : les Français qui bénéficient d’un dispositif d’épargne salariale (plan d’épargne entreprise, plan d’épargne pour la retraite collective…) plébiscitent assez largement les investissements en fonds monétaires. Selon l’édition 2017 de l’étude « Argus des FCPE » de la société de gestion Eres, ces fonds, même si leur poids baisse régulièrement depuis 2014, représentent encore aujourd’hui 31 % des encours (34,6 % en 2014 et 32,8 % en 2015). Les fonds en actions, pourtant plus adaptés à l’épargne salariale, ne captent que 17,9 % des encours. Jugés peu risqués, les actifs monétaires ne sont pourtant pas toujours une bonne solution d’investissement : en 2016, leur performance a été nulle ou négative pour 93 % des fonds. Résultat, leur performance moyenne continue à se dégrader et est même tombée à -0,14 % (-0,01 % en 2015).

Eres – Argus des FCPE, mai 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Informer les acheteurs professionnels, certes mais à quel point ?

L’obligation d’information qui pèse sur le vendeur professionnel est moins lourde envers certains clients professionnels.

Publié le

Informer les acheteurs professionnels, certes mais à quel point ?

Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients. Cette obligation lui impose notamment de se renseigner sur les besoins de l’acheteur de façon à pouvoir informer ce dernier de l’aptitude ou de l’adéquation du bien proposé à l’utilisation qui en est prévue.
En cas de non-respect de son devoir de conseil, le vendeur est susceptible d’être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur. Dans certains cas graves, les juges peuvent même annuler la vente.

Toutefois, cette obligation d’information connaît des limites ! Elle ne pèse, effectivement, sur le vendeur que lorsque l’acheteur est un profane (un particulier ou un professionnel qui n’est pas dans son secteur d’activité), c’est-à-dire qui ne dispose pas de la compétence lui permettant de juger par lui-même de la portée exacte des caractéristiques techniques du bien et de son adaptation à l’usage auquel il est destiné.

C’est ainsi que, dans une affaire récente, les juges n’ont pas donné gain de cause à une société spécialisée dans les travaux publics et l’exploitation de carrières qui avait engagé une action en justice contre un vendeur professionnel auquel elle avait acheté une machine de chantier. En effet, suite aux modifications importantes qu’elle avait effectuées sur cette machine et qui avaient endommagé celle-ci, la société reprochait au vendeur de ne pas l’avoir informée des conséquences que pourraient avoir certaines interventions sur la machine (adjonction d’un godet plus lourd que le godet d’origine et d’un contrepoids supplémentaire).

Les juges n’ont toutefois pas considéré que le vendeur professionnel avait manqué à son obligation d’information. Outre le fait qu’elle employait sa propre équipe de mécaniciens et avait connaissance du manuel du fabricant de la machine litigieuse, cette société, relevant pourtant d’une autre spécialité que le vendeur, disposait, selon les juges, des moyens nécessaires pour apprécier « la portée exacte des caractéristiques techniques du dispositif en cause » et donc les répercussions, dues aux modifications qu’elle avait réalisées, sur les pièces de la machine.

Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-16315
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les prérogatives de la SAFER sont élargies !

Les Safer sont dotées de nouveaux pouvoirs visant à contrôler les investissements fonciers.

Publié le

Les prérogatives de la SAFER sont élargies !

Pour lutter contre « l’accaparement des terres agricoles » par des investisseurs fonciers, les pouvoirs publics ont fait voter une loi qui donne aux Safer un certain nombre de moyens d’action supplémentaires. Ces nouvelles prérogatives entrent en vigueur à compter du 20 juin 2017.

Apport en société de biens agricoles

Une première disposition a été prise, dont l’objet est d’éviter les opérations de contournement du droit de préemption des Safer en cas d’apport en société. Ainsi, lorsqu’une personne apportera des terres agricoles à une société sous la condition suspensive de non-exercice par la Safer de son droit de préemption et que cette condition sera satisfaite (c’est-à-dire lorsque la Safer ne préemptera pas), elle sera désormais tenue de s’engager à conserver la totalité des parts ou des actions reçus en contrepartie de cet apport pendant 5 ans. Et si cet engagement de conservation n’est pas respecté, la Safer pourra demander au président du tribunal de grande instance (TGI), dans un délai de 6 mois à compter du jour où elle en aura eu connaissance, qu’il prononce l’annulation de l’apport ainsi réalisé.

Acquisition de terres agricoles par une société n’ayant pas un objet agricole

Autre nouveauté : lorsque, après avoir reçu ou acquis des terres agricoles sur lesquelles la Safer peut exercer son droit de préemption, une société viendra à détenir un patrimoine foncier dont la superficie excédera le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, elle sera dans l’obligation de rétrocéder ces terres, par voie d’apport, à une société ayant pour objet principal la propriété agricole.

Précision : cette obligation de rétrocession ne s’imposera qu’aux sociétés n’ayant pas un objet agricole. Autrement dit, les GAEC, les EARL ou encore les groupements fonciers agricoles ou ruraux ne sont pas concernés. De même, cette obligation ne s’appliquera pas aux acquisitions, par des sociétés, de terres agricoles sur lesquelles ces sociétés sont titulaires d’un bail conclu avant le 1er janvier 2016.

Là encore, si cette obligation n’est pas respectée, la Safer pourra, dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de l’opération lui sera connue, demander au TGI d’annuler cette opération ou même de déclarer la Safer acquéreur en lieu et place de la société.

Cessions partielles de parts ou d’actions de sociétés

La loi prévoyait également d’étendre le droit de préemption de la Safer en cas de cession partielle de parts ou d’actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole. Mais cette disposition ne s’appliquera pas, car elle a été censurée par le Conseil constitutionnel en raison de l’atteinte disproportionnée qu’elle portait au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.

Loi n° 2017-348 du 20 mars 2017, JO du 21
©  Les Echos Publishing - 2017

> Crédit bancaire : de nouvelles règles pour la domiciliation des revenus

À compter du 1er janvier 2018, les banques ne pourront exiger une domiciliation des revenus de l’emprunteur au-delà d’une période de 10 ans.

Publié le

Crédit bancaire : de nouvelles règles pour la domiciliation des revenus

Nouveau coup dur pour les établissements bancaires. Après un renforcement des dispositifs de délégation d’assurance-emprunteur et de mobilité bancaire, les pouvoirs publics ont, par le biais d’une récente ordonnance, mis en place de nouvelles règles en ce qui concerne l’octroi d’un crédit. Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, les banques ne pourront pas exiger de l’emprunteur qu’il domicilie ses revenus chez elles au-delà d’une certaine durée (probablement 10 ans) suivant la conclusion du contrat. En outre, si la banque conditionne l’octroi du prêt à cette domiciliation, elle devra consentir à son client un avantage particulier qui pourrait consister, par exemple, en une réduction du taux d’intérêt, des frais annexes moindres, des tarifs préférentiels sur le compte destiné à recevoir les salaires de l’emprunteur, etc.

À noter : l’établissement bancaire devra, dans l’offre de prêt, indiquer s’il entend imposer ou non la domiciliation, la nature de l’avantage accordé ainsi que les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les revenus seront domiciliés.

Étant précisé qu’à l’issue de la période de 10 ans, l’avantage octroyé au client perdurera jusqu’au terme du contrat de crédit. En revanche, si l’emprunteur cesse de percevoir ses revenus dans l’établissement prêteur avant le terme des 10 ans, ce dernier pourra mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, aux différents avantages qu’il aura pu lui accorder jusqu’alors.

Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017, JO du 3
©  Les Echos Publishing - 2017

> Résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire

Pour qu’une clause résolutoire mentionnée dans un bail commercial puisse produire ses effets, le commandement délivré au locataire doit indiquer précisément les manquements auxquels il doit être remédié.

Publié le

Résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire

Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (en particulier, en cas de défaut de paiement du loyer).

En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer, par acte d’huissier de justice, un « commandement » au locataire. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

À noter : le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire.

Mais attention, les manquements reprochés au locataire et auxquels il est tenu de remédier doivent être précisément indiqués dans le commandement. À défaut, le commandement ne serait pas valable.

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire où un bailleur avait envoyé à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, à effectuer toutes les réparations d’entretien lui incombant, à réparer les dégradations constatées par huissier et à remettre les lieux en état. Or, ce commandement, bien que faisant référence à un constat d’huissier énumérant, étage par étage et appartement par appartement (il s’agissait d’une résidence de tourisme), les désordres que le bailleur imputait au locataire, ne précisait pas les travaux en fonction de leur nature et des lieux et ne faisait pas la distinction entre ceux qui relevaient de l’entretien et ceux qui relevaient de la remise en état. Les juges ont estimé que cette imprécision était de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis. Ils ont donc annulé ce commandement.

Cassation commerciale, 30 mars 2017, n° 16-11970
©  Les Echos Publishing - 2017

> Mise à disposition de locaux municipaux à une association

Un maire peut refuser à une association ayant de sérieuses difficultés de gestion l’utilisation de locaux communaux.

Publié le

Mise à disposition de locaux municipaux à une association

Une association peut demander à la mairie d’utiliser des locaux communaux pour son activité. La municipalité peut refuser cette utilisation en raison des nécessités de l’administration des propriétés communales, du fonctionnement des services et du maintien de l’ordre public.

Appliquant ces principes, le Conseil d’État a confirmé qu’une association de karaté qui connaît de « sérieuses difficultés de gestion » peut perdre le droit d’accéder au dojo municipal.

Dans cette affaire, les juges ont constaté que ces difficultés avaient perturbé le calendrier des cours de karaté dispensés par l’association dans le dojo communal et donné lieu à des dissensions publiques entre ses membres susceptibles d’altérer durablement son activité d’enseignement. Et ils ont considéré que ces éléments pouvaient être regardés comme un motif tiré des nécessités de l’administration des biens communaux justifiant la décision de la mairie de refuser à l’association l’occupation de ce local.

Conseil d’état, 13 avril 2017, n° 387314
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les Français sont de bons épargnants mais des investisseurs frileux

Un récent sondage mondial montre que 30 % des Français interrogés ont fait le choix d’épargner à long terme.

Publié le

Les Français sont de bons épargnants mais des investisseurs frileux

La société de gestion Legg Mason a publié une étude mondiale sur le comportement des investisseurs. Cette étude, réalisée avec l’aide d’un panel de 15 300 personnes réparties dans 17 pays différents, vient confirmer la réputation des Français d’être des champions de l’épargne. Concrètement, 30 % des sondés français interrogés sur leur planification financière indiquent avoir fait le choix d’épargner sur le long terme. Le pourcentage le plus fort au monde, bien au-dessus des moyennes européennes (18 %) et mondiales (17 %).

À noter : 19 % d’entre eux déclarent ne détenir ni épargne ni investissements.

En détaillant cette étude, on s’aperçoit également que les Français, bien qu’occupant la première place du classement en termes d’épargne, sont peu enclins à investir. Ils sont 56 % à affirmer détenir de l’épargne sans pour autant la placer. Les moyennes mondiales et européennes étant fixées respectivement à 39 % et 43 %. Et seulement un sondé sur quatre se dit prêt à sauter le pas de l’investissement.

Un comportement conservatiste qui est la conséquence directe de la crise financière de 2008. En effet, 61 % des personnes interrogées vivant en France affirment que cet évènement majeur continue de les influencer sur leur stratégie financière. Elles privilégient ainsi assez largement dans leurs allocations d’actifs les liquidités et les investissements en immobilier (26 % pour chacun de ces actifs). Mais ce comportement pourrait être amené à évoluer avec la génération des Millennials (18-35 ans) qui se disent, à 48 %, prêts à augmenter leur exposition aux risques pour générer de la performance.

Investment survey – Legg Mason, mai 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Vignette CRIT’Air : les voitures professionnelles aussi !

À compter du 1er juillet 2017, le fait de circuler dans une zone à circulation restreinte ou lors de certains pics de pollution atmosphérique donnant lieu à des restrictions de circulation, sans certificat CRIT’Air apposé sur son véhicule, sera passible d’une amende.

Publié le

Vignette CRIT’Air : les voitures professionnelles aussi !

Afin de lutter contre la pollution de l’air dont le trafic routier est en bonne part responsable, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif en vue de restreindre, sous certaines conditions, la circulation des véhicules les plus polluants. Applicable depuis le 15 janvier 2017, ce dispositif impose aux conducteurs ou propriétaires de véhicules, y compris professionnels, d’apposer sur ceux-ci une vignette, dite certificat qualité de l’air ou « CRIT’Air », délivrée en fonction de leur classe de pollution. À compter du 1er juillet 2017, des amendes pourront sanctionner le fait de circuler dans une zone à circulation restreinte (ZCR) sans vignette ou sans respecter les restrictions prévues par la circulation différenciée lors de certains épisodes de pollution.

Dans quel cas le certificat est-il obligatoire ?

Chaque collectivité territoriale peut instaurer des zones à circulation restreinte (ZCR) où l’apposition de la vignette sur les véhicules circulant et stationnant est obligatoire. Ces décisions sont prises par arrêté. C’est le cas pour Paris, Grenoble et Lyon.

Comment les voitures sont-elles classées ?

Les véhicules sont répartis en 6 classes, à l’exception des véhicules les plus polluants, qui sont non classés et n’ont pas droit au certificat qualité de l’air. La classification dépend du type de véhicule (voitures particulières, véhicules utilitaires légers, véhicules lourds…), de sa motorisation et de la norme européenne d’émissions polluantes qu’il respecte, dite « norme Euro » (un simulateur est disponible sur le site Internet www.certificat-air.gouv.fr). Une couleur de vignette est associée à chaque classe.

Comment le certificat est-il délivré ?

Il peut être demandé par formulaire adressé par courrier (service de délivrance des certificats qualité de l’air, BP 50637, 59506 Douai cedex) ou en ligne sur le site Internet www.certificat-air.gouv.fr, un espace étant réservé aux professionnels.

Quel est le prix du certificat ?

Le prix d’un certificat est de 4,18 € par véhicule. Il couvre les frais de fabrication et d’envoi du certificat, ainsi que les frais de gestion, dont le centre d’appels.

Quelles sont les sanctions ?

Ne pas respecter les restrictions d’une zone à circulation restreinte (ZCR) ou celles prévues par la circulation différenciée lors de certains épisodes de pollution est puni de l’amende prévue pour les contraventions :
- de 4e classe pour les poids lourds, bus et autocars (amende forfaitaire minorée : 90 €, amende forfaitaire simple : 135 €, amende forfaitaire majorée : 375 €) ;
- de 3e classe pour les autres catégories de véhicules (amende forfaitaire minorée : 45 €, amende forfaitaire simple : 68 €, amende forfaitaire majorée : 180 €).

Exemples d’infractions passibles d’une amende : circulation en violation des restrictions d’une ZCR ou de la circulation différenciée, absence de vignette dans une ZCR ou en cas de mise en œuvre de la circulation différenciée, stationnement dans une ZCR sans vignette, stationnement avec une vignette pour laquelle la circulation est interdite en permanence, apposition d’une vignette ne correspondant pas aux caractéristiques du véhicule…).

Décret n° 2017-782 du 5 mai 2017, JO du 7
©  Les Echos Publishing - 2017

> Droit aux bénéfices d’un associé inactif d’une société créée de fait entre des professionnels libéraux

Lorsqu’ils ont convenu d’une répartition des bénéfices au prorata de leurs droits sociaux, les associés d’une société créée de fait ont droit aux bénéfices, y compris pour les périodes pendant lesquelles ils ont suspendu leur activité.

Publié le

Droit aux bénéfices d’un associé inactif d’une société créée de fait entre des professionnels libéraux

La société créée de fait est une société qui n’en est pas officiellement une. Son existence découle du comportement de personnes qui agissent entre elles et à l’égard des tiers (fournisseurs, clients, partenaires…) comme si elles étaient associées. Du coup, elle apparaît lorsqu’un litige survient (conflit entre « associés » ou action d’un créancier en paiement contre des personnes qu’il considère comme étant des « associés de fait »).

À noter : les sociétés créées de fait existent dans de nombreux secteurs économiques, et notamment dans celui des professions libérales.

Dans une société créée de fait, les bénéfices (et les pertes) sont répartis entre les associés selon les modalités convenues entre eux. Application de cette règle vient d’être faite par les juges dans une affaire concernant une société créée de fait entre plusieurs infirmières libérales. L’une d’entre elles, qui avait cessé temporairement son activité, avait réclamé aux autres associées le paiement de sa part de bénéfices, y compris pour la période où elle avait suspendu son activité. Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont constaté, d’une part, que certains documents, en l’occurrence des actes de cession de droits sociaux signés par toutes les associées, prévoyaient une répartition des bénéfices au prorata des droits sociaux détenus par chacune, et d’autre part, qu’aucune délibération ni aucun acte n’instituait une répartition différente, par exemple en fonction de l’activité de chacune.

Notre conseil : les associés d’une société créée de fait ont intérêt à rédiger un règlement intérieur prévoyant notamment les modalités de répartition des bénéfices en cas de suspension de l’activité d’un associé.

Cassation commerciale, 15 mars 2017, n° 14-29448
©  Les Echos Publishing - 2017

> De plus en plus de Français s’intéressent à la finance solidaire !

Selon le dernier baromètre de la finance solidaire Finansol, l’encours global de l’épargne solidaire avoisine les 10 milliards d’euros.

Publié le

De plus en plus de Français s’intéressent à la finance solidaire !

L’association Finansol vient de publier son baromètre 2016 de la finance solidaire. On y apprend que cette dernière connaît une belle croissance, et ce pour la 15e année consécutive. Ainsi, les Français ont déposé l’année dernière 1,3 milliard d’euros sur des produits d’épargne solidaire. Ce qui porte l’encours global, à fin 2016, à 9,76 milliards d’euros, soit une progression de 15,5 % par rapport à 2015. Rappelons que l’épargne solidaire consiste à placer son argent dans des supports d’investissement qui serviront à financer des structures à caractère solidaire ou éthique. Leur domaine d’intervention étant généralement assez vaste : développement durable, logement social, commerce équitable, environnement, micro-crédit aux TPE. Ces produits spécifiques sont généralement facilement identifiables grâce à un label qui leur est dédié.

À noter : le nombre de produits d’épargne solidaire souscrits a également augmenté en 2016 : 200 000 contrats supplémentaires (+10,8 %). Au total, ce sont 2 018 000 contrats qui ont été souscrits en France.

Il faut souligner que la progression de l’encours de l’épargne solidaire est portée essentiellement par l’épargne salariale (6,2 milliards d’euros sur les 9,76 milliards d’euros collectés), qui a crû d’un milliard d’euros par rapport à 2015. Une progression qui n’est pas le fruit du hasard puisque les pouvoirs publics, via la loi de modernisation de l’économie d’août 2008, ont obligé les entreprises ayant mis en place un Plan d’épargne entreprise à proposer au moins un fonds solidaire parmi l’ensemble des fonds proposés aux salariés.

Baromètre de la finance solidaire Finansol - La Croix, mai 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Commerçants : les soldes d’été sont en point de mire !

Sauf dans certains départements touristiques ou d’outre-mer, les prochains soldes d’été auront lieu du 28 juin au 8 août 2017.

Publié le

Commerçants : les soldes d’été sont en point de mire !

Les prochains soldes d’été débuteront le mercredi 28 juin à 8 heures et s’achèveront 6 semaines plus tard, soit le mardi 8 août 2017.

Rappel : les soldes d’été débutent le dernier mercredi du mois de juin. Toutefois, lorsque le dernier mercredi intervient après le 28 juin, les soldes sont avancés à l’avant-dernier mercredi du mois de juin.

Toutefois, des dates dérogatoires s’appliquent aux départements touristiques et territoires d’outre-mer suivants :
- Alpes-Maritimes et Pyrénées-Orientales : du mercredi 5 juillet au mardi 15 août ;
- Corse-du-Sud et Haute-Corse : du mercredi 12 juillet au mardi 22 août ;
- Saint-Pierre-et-Miquelon : du mercredi 19 juillet au mardi 29 août ;
- La Réunion : du samedi 2 septembre au vendredi 13 octobre (soldes d’hiver) ;
- Guadeloupe : du samedi 30 septembre au vendredi 10 novembre ;
- Guyane et Martinique : du jeudi 5 octobre au mercredi 15 novembre ;
- Saint-Barthélemy et Saint-Martin : du samedi 14 octobre au vendredi 24 novembre.

À noter : les soldes des ventes à distance, notamment sur Internet, se déroulent aux mêmes dates que les soldes traditionnels, quel que soit le lieu du siège social de l’entreprise.

©  Les Echos Publishing - 2017

> Les conditions de l’agrément d’une association

Un récent décret précise les exigences à respecter par toute association qui demande un agrément.

Publié le

Les conditions de l’agrément d’une association

Pour bénéficier d’un agrément de l’État, une association doit répondre à un objet d’intérêt général, présenter un mode de fonctionnement démocratique et respecter des règles de nature à garantir la transparence financière. Des conditions qui viennent d’être précisées par un récent décret.

Ainsi, l’intérêt général suppose que l’association adopte une gestion désintéressée, soit ouverte à tous sans discrimination et présente des garanties suffisantes quant au respect des libertés individuelles. Son action ne devant pas, sauf exceptions prévues par la loi, se limiter à la défense du seul intérêt collectif de ses membres.

Le fonctionnement démocratique de l’association implique notamment que son assemblée générale se réunisse régulièrement et au minimum une fois par an, qu’elle approuve le rapport annuel d’activités et élise au moins la moitié de ses administrateurs.

Enfin, la transparence financière est garantie si l’association établit un budget annuel et des états financiers (ou, le cas échéant, des comptes), les communique aux membres dans les délais prévus par ses statuts, les soumet à l’assemblée générale pour approbation et en assure la publicité et la communication aux autorités publiques.

À noter : ces exigences s’appliquent aux demandes d’agrément en cours d’instruction au 10 mai 2017.

Décret n° 2017-908 du 6 mai 2017, JO du 10
©  Les Echos Publishing - 2017

> Suppression des juges de proximité au 1er juillet 2017

À quel tribunal devra-t-on s’adresser pour recouvrer un impayé de 4 000 € maximum ?

Publié le

Suppression des juges de proximité au 1er juillet 2017

Plusieurs fois reportée, la suppression des juges de proximité deviendra effective au 1er juillet prochain. Une information qui intéresse tant les particuliers que les professionnels (et les sociétés commerciales) qui, jusqu’à présent, pouvaient s’adresser à ces juridictions pour recouvrer leur créances impayées d’un montant d’au plus 4 000 € contre un particulier, un professionnel libéral, un artisan ou un agriculteur (le tribunal de commerce restant compétent pour les litiges entre commerçants et sociétés commerciales). Au 1er juillet 2017, ces professionnels devront saisir le tribunal d’instance qui tranchera les litiges civils portant sur des sommes inférieures à 10 000 €.

Pour les affaires en cours au 1er juillet ?

Les procédures en cours devant les juridictions de proximité seront transférées aux tribunaux d’instance sans que les justiciables aient à effectuer de formalité.

Pour les affaires à engager d’ici le 1er juillet ?

D’ici le 1er juillet, les professionnels qui souhaitent engager une procédure afin de recouvrer une créance d’un montant d’au plus 4 000 € détenue à l’encontre d’un particulier, d’un professionnel libéral, d’un artisan ou d’un agriculteur pourront présenter leur demande devant un juge de proximité (qui soit pourra la traiter avant le 1er juillet, soit la transmettra au tribunal d’instance) ou devant le tribunal d’instance (qui la traitera après le 1er juillet).

À noter : la procédure devant le tribunal d’instance est en elle-même gratuite (mais certains frais peuvent être mis à la charge du justiciable tels que les constats d’huissier ou les expertises). Elle n’impose pas le recours à un avocat.

Décret n° 2017-683 du 28 avril 2017, JO du 30
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les offres de placements atypiques doivent être autorisées par l’Autorité des marchés financiers

Les sociétés qui souhaitent proposer des placements atypiques doivent désormais déposer un dossier auprès de l’Autorité des marchés financiers.

Publié le

Les offres de placements atypiques doivent être autorisées par l’Autorité des marchés financiers

Dans un contexte de faiblesse des taux d’intérêt, certains épargnants sont à la recherche de placements rémunérateurs. Pour combler leurs attentes, des sociétés proposent des offres de produits dont les supports d’investissement sont peu communs. Il peut s’agir, par exemple, de vins, de manuscrits anciens, de timbres, de centrales photovoltaïques, de métaux rares, de diamants, etc. Toutefois, l’Autorité des marchés financiers (AMF) ne voit pas d’un très bon œil le développement de ces placements dits « atypiques ». En effet, elle constate, depuis plusieurs années maintenant, que certains de ces produits dans lesquels des particuliers investissent se révèlent être des arnaques.

À noter : selon un sondage réalisé fin 2015 par l’institut CSA pour l’AMF, 5 % des Français ayant investi dans ce type de placements estiment avoir été victimes d’une arnaque.

Face à ce phénomène, le gendarme de la bourse a émis de nombreuses alertes sur le sujet auprès des pouvoirs publics. Et ces derniers, à l’occasion de la loi Sapin II du 9 décembre 2016, ont décidé d’étendre ses pouvoirs de contrôle : les sociétés qui souhaitent proposer des placements atypiques doivent désormais déposer un dossier auprès de l’AMF afin d’obtenir une autorisation préalable et un numéro d’enregistrement.

Afin de mettre en œuvre ce nouveau dispositif, l’Autorité des marchés financiers a modifié récemment son règlement général et adopté une instruction indiquant notamment les moyens dont doivent disposer les intermédiaires pour pouvoir prétendre à la commercialisation de placements atypiques. Concrètement, pour obtenir une autorisation préalable de l’AMF, le candidat doit déposer un dossier accompagné d’un certain nombre de pièces permettant de vérifier son honorabilité (extrait de casier judiciaire), son expérience et sa compétence, ses moyens financiers et humains et la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. À l’issue de l’instruction, l’AMF décide ou non d’apposer son visa et de délivrer un numéro d’enregistrement.

Conseil : l’épargnant souhaitant investir dans un placement atypique a tout intérêt à vérifier auprès de l’AMF que le démarcheur a été autorisé à commercialiser ce type de produit. Ce dernier devant indiquer son numéro d’enregistrement dans toute communication.

Autorité des marchés financiers
©  Les Echos Publishing - 2017

> Reprise pour exploiter des terres agricoles : le congé doit être précis !

Le congé délivré par le bailleur à l’exploitant locataire n’est pas valable lorsqu’il mentionne que le bénéficiaire de la reprise envisage d’exploiter les terres « soit à titre individuel, soit dans le cadre d’une société X ».

Publié le

Reprise pour exploiter des terres agricoles : le congé doit être précis !

Le propriétaire de terres louées à un agriculteur ne peut exercer son droit de reprise que si lui-même, son conjoint (ou son partenaire de Pacs) ou l’un de ses descendants projette de les exploiter. À ce titre, le congé qu’il délivre à l’exploitant locataire doit impérativement mentionner le motif de la reprise et l’identité du bénéficiaire. Il doit également indiquer, le cas échéant, que les terres objet de la reprise seront mises à disposition d’une société qui les exploitera. Faute de contenir ces mentions, le congé est nul.

Et attention, encourt également l’annulation le congé qui indique que le repreneur envisage d’exploiter le bien, « soit à titre individuel, soit dans le cadre de la société X » (en l’occurrence dont il est le gérant). En effet, selon les juges, cette formulation alternative est de nature à induire le locataire en erreur car elle ne lui permet pas de connaître précisément les conditions dans lesquelles le repreneur exploitera le bien.

Cassation civile 3e, 12 janvier 2017, n° 15-25027
©  Les Echos Publishing - 2017

> La faute de gestion du dirigeant de société en liquidation judiciaire

Le dirigeant d’une société mise en liquidation judiciaire ne peut voir sa responsabilité engagée pour insuffisance d’actif qu’au regard de sa gestion antérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Publié le

La faute de gestion du dirigeant de société en liquidation judiciaire

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à son insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.

Étant précisé que seules les fautes de gestion commises avant l’ouverture de la procédure collective peuvent être retenues à l’encontre du dirigeant. Ce principe vient d’être réaffirmé par la Cour de cassation dans une affaire où le liquidateur d’une société avait engagé la responsabilité de son dirigeant pour insuffisance d’actif en lui reprochant d’avoir consenti sans explication, au cours de la procédure de redressement ayant précédé la mise en liquidation judiciaire, un abandon de créance au profit d’une entreprise et d’avoir accordé, après la liquidation judiciaire, un avoir non motivé en faveur d’une autre entreprise. En vain donc.

Précision : désormais, une simple négligence ne peut plus être retenue à l’encontre d’un dirigeant pour mettre en jeu sa responsabilité et lui faire payer personnellement une partie des dettes de la société.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-17558
©  Les Echos Publishing - 2017

> L’administration d’une association par des mineurs

Les mineurs peuvent désormais jouer un rôle plus actif au sein d’une association.

Publié le

L’administration d’une association par des mineurs

La loi Égalité et Citoyenneté a voulu faciliter l’implication des mineurs au sein d’une association.

Ainsi, un mineur de moins de 16 ans peut, avec l’accord écrit préalable de son représentant légal, créer une association et accomplir les actes utiles à son administration, à l’exception des actes de disposition.

Précision : les actes de disposition sont ceux qui engagent le patrimoine de l’association de manière durable et substantielle, comme la vente d’un immeuble.

Un mineur d’au moins 16 ans peut créer librement une association et être chargé de son administration. Toutefois, ses représentants légaux doivent en être informés par une autre personne chargée de l’administration de l’association. Cette information s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard avant la déclaration préalable, avant la déclaration des changements survenus dans l’administration de l’association ou avant le premier acte effectué par le mineur.

Cette lettre doit indiquer notamment le titre, l’objet et le siège social de l’association ainsi que, le cas échéant, la durée du mandat du mineur, sa date de début et sa nature.

Sauf opposition expresse de son représentant, le mineur d’au moins 16 ans peut accomplir seul les actes utiles à l’administration de l’association sauf les actes de disposition. La lettre doit donc préciser le type d’actes que le mineur peut réaliser et ce droit d’opposition.

Enfin, ce courrier doit indiquer que les représentants légaux du mineur peuvent, sur demande, consulter au siège social de l’association notamment les statuts de l’association, son budget prévisionnel de l’exercice en cours et ses états financiers.

Art. 43, loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, JO du 28
Décret n° 2017-1057 du 9 mai 2017, JO du 11
©  Les Echos Publishing - 2017

> La constitution de sociétés pluri-professionnelles d’exercice est possible !

Les professionnels du droit et du chiffre peuvent désormais se regrouper au sein de sociétés pluri-professionnelles d’exercice.

Publié le

La constitution de sociétés pluri-professionnelles d’exercice est possible !

On se souvient qu’une ordonnance du 31 mars 2016, prise en application de la fameuse loi « Macron » du 6 août 2015, avait créé une nouvelle forme de société : la société pluri-professionnelle d’exercice (SPE). Rappelons que la SPE a pour objet l’exercice au sein d’une même structure de plusieurs professions libérales réglementées, à savoir celles d’avocat, d’avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation, de commissaire-priseur judiciaire, d’huissier de justice, de notaire, d’administrateur ou de mandataire judiciaire, de conseil en propriété industrielle et d’expert-comptable.

Mais en pratique, la faculté de constituer des sociétés de ce type était subordonnée à la publication d’un décret général d’application, ainsi que de décrets propres à chacune des professions concernées. C’est désormais chose faite. Depuis le 8 mai dernier, les professionnels du droit et du chiffre peuvent donc constituer entre eux une SPE et y exercer en commun l’exercice de leur profession respective.

Une société de toute forme

Rappelons qu’une SPE peut revêtir la forme d’une société d’exercice libéral (Sel), d’une société civile ou d’une société commerciale (SARL, SAS, SA), mais pas celle d’une société conférant à ses membres la qualité de commerçant (société en nom collectif, société en commandite). Elle doit comprendre, parmi les associés, au moins un membre de chacune des professions qu’elle exerce et qui constitue son objet social. L’ensemble du capital et des droits de vote d’une SPE doit être détenu par des personnes physiques exerçant l’une des professions exercées en commun dans la société ou par des sociétés dont le capital et les droits de vote sont détenus en totalité par ces personnes physiques.

Sans entrer dans le détail des dispositions techniques qu’il introduit, le décret récemment paru précise les règles de constitution, de fonctionnement et de liquidation de la SPE (nomination et inscription, obligation d’information des autorités compétentes, cessation d’exercice d’une profession par la société ou par un associé, perte de la qualité d’associé, suspension ou retrait d’agrément, liquidation), les modalités selon lesquelles les professionnels exercent leur activité au sein de la société (contrat conclu avec le client), la nature des contrôles dont la société fait l’objet par les ordres et les autorités administratives, les contraintes en matière de tenue de la comptabilité et de présentation des comptes et enfin les obligations en termes d’assurance.

Précision : par dérogation à la règle de l’unanimité normalement exigée dans ce cas, la décision des associés d’une société civile professionnelle (SCP) de la transformer en SPE (ou de la faire participer à la constitution d’une SPE) sera prise à la majorité des ¾ des voix (à la majorité des 2/3 pour les sociétés d’avocats à la Cour de cassation et au Conseil d’Etat), combinées, dans le cas d’une société d’huissiers de justice, à une condition de part du capital détenue.

Décret n° 2017-794 du 5 mai 2017, JO du 7
Décret n° 2017-795 du 5 mai 2017, JO du 7
©  Les Echos Publishing - 2017

> EIRL : les créanciers concernés par la séparation des patrimoines

L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée ne dispose plus de la faculté de rendre la déclaration d’affectation opposable aux créanciers antérieurs à son dépôt.

Publié le

EIRL : les créanciers concernés par la séparation des patrimoines

Pour protéger ses biens personnels, tout entrepreneur individuel a la possibilité de constituer une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). En effet, cette forme d’entreprise a pour objet de lui permettre d’affecter à son activité professionnelle un certain nombre de biens qu’il sépare ainsi de son patrimoine privé. L’intérêt : ses créanciers professionnels ne peuvent plus agir que sur ces biens affectés. Les biens personnels de l’entrepreneur étant donc, quant à eux, à l’abri des poursuites de ces derniers.

Précision : ce patrimoine, dit « d’affectation », doit être composé au minimum des biens « nécessaires » à l’exercice de l’activité (local, machines, outillage...). Sachant que l’entrepreneur qui souhaite rassurer ses créanciers peut aussi y inclure d’autres biens qui sont simplement « utiles » à cette activité (par exemple, un véhicule personnel utilisé également pour des déplacements professionnels).

Pour opter en faveur de ce statut, l’entrepreneur doit simplement déposer au registre de publicité légale dont il relève (RCS, répertoire des métiers...) une déclaration comportant un état descriptif des biens qu’il intègre dans le patrimoine d’affectation et la valeur de ces biens.

Nouveauté : la séparation des patrimoines personnel et professionnel, opérée par l’entrepreneur qui adopte le statut d’EIRL, ne concerne désormais que les seuls créanciers dont la créance est née postérieurement à la déclaration d’affectation. Jusqu’à présent, l’EIRL avait la faculté de rendre l’affectation des biens à son activité professionnelle opposable également aux créanciers dont la créance était née avant le dépôt de cette déclaration. Rarement utilisée, cette faculté vient d’être supprimée.

Art. 128, loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, JO du 10
Art. 7, décret n° 2017-630 du 25 avril 2017, JO du 27
©  Les Echos Publishing - 2017

> Assurance-vie : quelle est l’étendue du devoir de conseil du banquier ?

L’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit notamment vérifier l’expérience du client en matière d’investissements.

Publié le

Assurance-vie : quelle est l’étendue du devoir de conseil du banquier ?

La Cour de cassation vient de rappeler que l’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit s’enquérir des objectifs, de l’expérience en matière d’investissements ainsi que de la situation financière de l’investisseur et lui proposer des placements adaptés à sa situation.

Dans une affaire récente, une femme de ménage à la retraite avait souscrit auprès d’une banque un contrat d’assurance-vie en unités de compte, composé à 100 % d’actions françaises. Elle avait procédé au rachat du contrat à un prix inférieur à celui de la souscription et avait donc subi une perte en capital. Elle avait alors assigné la banque en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil et d’information sur les risques du placement.

Une demande qui a été rejetée par la cour d’appel au motif que la banque avait remis à l’assurée une note d’information détaillée comportant les conditions générales du contrat souscrit, ainsi que les caractéristiques financières et la composition des 7 supports d’investissement proposés. Les juges ont également retenu qu’un bulletin de souscription avait été remis à l’assurée mentionnant son adhésion à un investissement « nuances dynamiques ». Et la banque lui avait indiqué, par lettre du 25 janvier 2000, qu’elle pouvait revenir à tout moment sur ce choix en investissant dans le fonds « nuance sécurité ». Selon les juges, la souscriptrice avait donc valablement été informée sur la nature de son engagement.

Faux, vient de juger la Cour de cassation, ces éléments ne suffisent pas à établir que la banque avait exécuté son obligation de vérification de l’expérience de sa cliente en matière d’investissements, ni du caractère approprié du produit financier souscrit aux objectifs de cette dernière.

Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-21817
©  Les Echos Publishing - 2017

> Quels partenariats les associations développent-elles avec les entreprises ?

Plus d’un tiers des associations ont instauré un partenariat avec une entreprise, essentiellement afin que cette dernière contribue, par ses moyens financiers et humains, au projet associatif.

Publié le

Quels partenariats les associations développent-elles avec les entreprises ?

Une récente étude, publiée par l’association Recherches & Solidarités et le laboratoire de recherche Le RAMEAU, vise à apporter un éclairage sur les pratiques partenariales des associations. Ces résultats sont issus d’une enquête d’opinion réalisée, en mai et juin 2016, auprès de plus de 1 380 responsables d’associations de différentes tailles et œuvrant dans des secteurs variés (sanitaire et social, sport, culture, humanitaire, environnement…).

Il en ressort que les associations nouent des relations avec 2,5 partenaires en moyenne. Dans le trio de tête, on retrouve les collectivités (74 % des associations), les autres associations et les fondations (72 %) et les établissements d’enseignement de l’école à l’université (47 %). Viennent ensuite les entreprises ou les clubs d’entrepreneurs, les structures d’insertion et, enfin, les laboratoires de recherche.

L’étude s’attarde principalement sur les partenariats que les associations entretiennent avec les entreprises. Ainsi, plus d’un tiers des associations, surtout dans le domaine du sport et le secteur sanitaire et social, ont mis en place de telles relations. Une pratique qui est, par ailleurs, plus courante chez les associations disposant d’un budget élevé. En effet, la moitié des structures gérant plus de 150 000 € ont un partenariat avec une entreprise alors que celles ayant un budget de moins de 10 000 € ne sont que 20 % dans ce cas.

La première motivation des associations pour créer des partenariats avec des entreprises est d’ordre financier, puisque plus des trois quarts d’entre elles attendent une contribution de l’entreprise. Le deuxième objectif, pour 70 % des structures associatives, est de mobiliser le capital humain de leurs partenaires autour de leur projet. En troisième position, un peu plus de la moitié des associations souhaitent une implication de l’entreprise afin de favoriser le lancement ou le déploiement d’un projet innovant.

Quant aux 3 principaux freins ressentis par les associations qui sont en relation avec une entreprise, ils sont essentiellement d’ordre technique : manque de temps pour mettre en œuvre des partenariats compte tenu des calendriers respectifs (65 % des associations), moyens humains inadaptés ou insuffisants pour initier et gérer des coopérations (57 %) et manque de méthode et de savoir-faire pour développer ces relations (44 %).

Le RAMEAU et Recherches & Solidarités, Enquête « Associations & Partenariats », mars 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Le classement des villes offrant des opportunités en matière d’investissement immobilier

Pour la 6e année consécutive, Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com présentent leur palmarès des 10 villes où investir en France. Rennes, Bordeaux et Montpellier se placent en tête du classement.

Publié le

Le classement des villes offrant des opportunités en matière d’investissement immobilier

Pour sa 6e édition, le palmarès des 10 villes où investir en France a placé Rennes en haut du classement, devant Bordeaux et Montpellier. Viennent ensuite les villes de Nantes, Lyon, Lille, Strasbourg, Nîmes, Grenoble et Toulouse. Réalisé par Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com, ce palmarès a été établi sur la base de plusieurs critères économiques conjugués à des indicateurs de l’immobilier dans les 30 villes françaises les plus peuplées : évolution de la démographie et de l’emploi, prix au m² dans le neuf et l’ancien, montant de la taxe foncière ou encore niveau des loyers.

L’attractivité de la capitale bretonne

La ville de Rennes se hisse à la première place du classement en raison de son attractivité. Il faut dire que la capitale bretonne a plusieurs atouts à faire valoir. Tout d’abord, elle séduit entreprises et salariés, ce qui conduit à une forte demande locative. Une demande locative d’autant plus importante que la population rennaise comprend de nombreux étudiants. Conséquence, ces derniers occupent près de 70 % des studios disponibles. Aussi, son marché immobilier offre une certaine résistance des prix : 2 500 €/m² en moyenne, contre 8 500 €/m² à Paris. Ensuite, des projets et des aménagements d’ampleur y ont été entrepris : la construction de 4 000 logements, 181 000 m² de bureaux, 300 000 m² de commerces et de services, ainsi que 34 000 m² d’équipements universitaires. Sans oublier la construction d’une deuxième ligne de métro de 14 km reliant le nord et le sud de la ville. Toujours dans le domaine des transports, en juillet 2017, une ligne à grande vitesse permettra de relier Rennes à Paris en à peine plus d’une heure et demie (contre deux heures actuellement). Enfin, Rennes est la ville où les impôts locaux ont le moins progressé (+4,65 % pour la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères entre 2010 et 2015). À titre de comparaison, la ville de Toulouse a enregistré une progression de la fiscalité de l’ordre de 17,76 % sur la même période.

©  Les Echos Publishing - 2017

> Travaux dans un local commercial : l’éternel bras de fer entre bailleurs et preneurs !

Les grosses réparations d’un local commercial peuvent-elles être mises à la charge du locataire ?

Publié le

Travaux dans un local commercial : l’éternel bras de fer entre bailleurs et preneurs !

En principe, le locataire d’un local commercial n’est tenu que des réparations locatives et des travaux de menu entretien (c’est-à-dire ceux relatifs aux portes, fenêtres, vitres…), à l’exception de ceux causés par la vétusté ou la force majeure. Tous les autres travaux, en particulier ceux découlant de l’obligation de remettre au locataire des locaux en bon état avant son installation, les grosses réparations et les travaux prescrits par l’administration (ravalement de façade, travaux liés au respect de règles de sécurité…) étant, par conséquent, à la charge du propriétaire.
Cependant, avant la loi du 18 juin 2014, cette répartition des charges n’était pas impérative et les parties pouvaient donc la modifier dans leur contrat de bail commercial. À condition toutefois de ne pas transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, et notamment celles découlant de l’article 606 du Code civil, à savoir les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture.
Ainsi, une clause prévoyant que le locataire déclare connaître l’état de vétusté des lieux qu’il prend en location sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours du bail ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation d’exécuter les grosses réparations nécessaires à la remise en état du local.

Dans cette affaire, un bailleur dont le local présentait des traces d’humidité sur les plafonds et les murs ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse et de perméabilité d’un mur pignon a été condamné à procéder aux réparations, qui relevaient, selon les juges, de l’obligation mise à sa charge au titre de l’article 606 du Code civil. Et ce, malgré le fait que le locataire avait déclaré, dans le bail, connaître parfaitement les locaux et les trouver propres à l’usage auxquels ils étaient destinés, s’engageant en contrepartie à verser un loyer « correspondant à cet état ».

Précision : pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, bailleurs et preneurs ne peuvent plus librement répartir dans le contrat les charges et réparations d’entretien entre eux. La loi ayant précisé les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Cassation civile 3e, 2 mars 2017, n° 15-22056
©  Les Echos Publishing - 2017

> Vice caché : le sous-acquéreur peut agir contre le vendeur initial

Le sous-acquéreur d’un bien peut agir en garantie des vices cachés contre le vendeur initial même s’il connaissait le vice au moment de l’achat.

Publié le

Vice caché : le sous-acquéreur peut agir contre le vendeur initial

Lorsqu’une personne achète un bien qui se révèle affecté d’un vice caché, deux options s’offrent à elle. Elle peut d’abord demander l’annulation de la vente. Dans ce cas, elle est tenue de rendre le bien au vendeur et celui-ci doit lui rembourser la totalité du prix (action résolutoire). Mais elle peut aussi choisir de conserver le bien tout en demandant au vendeur une diminution du prix (action estimatoire).

Rappel : le vice caché est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destine ou qui diminue tellement cet usage qu’il ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il avait connu ce vice.

L’action en garantie des vices cachés est exercée par l’acheteur contre le vendeur. Et lorsque le bien a fait l’objet de ventes au profit d’acheteurs successifs, le sous-acquéreur peut agir, soit contre le vendeur intermédiaire, soit directement contre le vendeur initial. Et ce, même s’il connaissait l’existence du vice au moment où il a acquis le bien. C’est ce qu’a rappelé récemment la Cour de cassation.

Illustration : une société de crédit-bail avait acheté un véhicule et l’avait ensuite donné à crédit-bail à une autre société. Diverses pannes étant survenues pendant les premiers mois d’utilisation de ce véhicule, cette dernière (qui exerçait les droits et actions de la société de crédit-bail en vertu du contrat de crédit-bail) avait réclamé le remboursement des loyers versés ainsi que des dommages-intérêts auprès du vendeur initial. Un an plus tard, elle avait levé l’option d’achat du véhicule et procédé à son acquisition. Dans le même temps, elle avait agi en résolution de la vente pour vice caché contre le vendeur initial du véhicule. Mais pouvait-elle le faire ? Pour les juges, la société, en sa qualité de sous-acquéreur, pouvait valablement agir en garantie des vices cachés contre le vendeur initial, même si elle connaissait l’existence du vice au moment de l’acquisition du véhicule. Car l’action en garantie des vices cachés est un accessoire du bien vendu et se transmet donc aux acquéreurs successifs de ce bien. À condition toutefois que le vice caché existait au moment de la première vente. Ce qui était donc, semble-t-il, le cas dans cette affaire.

Cassation commerciale, 8 mars 2017, n° 15-21155
©  Les Echos Publishing - 2017

> Plus de souplesse dans le fonctionnement des sociétés commerciales

Un certain nombre de mesures allègent le fonctionnement des SARL, des SAS et des sociétés anonymes.

Publié le

Plus de souplesse dans le fonctionnement des sociétés commerciales

On se souvient qu’une loi du 9 décembre 2016 (la loi dite « Sapin 2 ») avait allégé un certain nombre de règles relatives au fonctionnement des sociétés commerciales. Une récente ordonnance, prise en application de cette loi, est venue apporter des précisions en la matière.

Dépôt de projets de résolution ou de points par les associés de SARL

Lorsqu’ils détiennent au moins 5 % des parts sociales, un ou plusieurs associés d’une SARL pourront désormais faire inscrire à l’ordre du jour des assemblées des points ou des projets de résolution qui seront portés à la connaissance des autres associés. Et attention, les statuts ne pourront pas priver les associés de l’exercice de ce droit.

À noter : cette faculté ne pourra être utilisée qu’à compter de la parution d’un décret précisant les conditions dans lesquelles elle devra, en pratique, être mise en œuvre (délai, formalisme, motivation de la demande, etc.).

Simplification du régime des conventions réglementées dans les SASU

À l’instar des conventions conclues directement (ou par personne interposée) entre une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) et son président (ou l’un de ses dirigeants), les conventions réglementées conclues entre une SASU et son associé unique qui n’est pas dirigeant (ou, si cet associé unique est une société, la société qui la contrôle) devront seulement être mentionnées sur le registre des décisions. Elles ne donneront donc plus lieu à l’établissement d’un rapport spécial du commissaire aux comptes (ou du président de la société en l’absence de commissaire aux comptes), comme c’était le cas jusqu’alors.

Adoption et modification des clauses d’agrément dans les SAS

Dans les sociétés par actions simplifiées (SAS), l’adoption ou la modification dans les statuts d’une clause soumettant les cessions d’actions à l’agrément préalable de la société ne requièrent plus l’unanimité. En effet, une telle clause ne peut désormais être adoptée ou modifiée que par une décision prise collectivement par les associés dans les conditions et formes prévues par les statuts.

Recours à la visioconférence lors des assemblées de société anonyme

Les sociétés anonymes (non cotées) pourront dorénavant prévoir dans leurs statuts que les assemblées générales d’actionnaires, ordinaires ou extraordinaires, seront tenues exclusivement par visioconférence ou par des moyens de télécommunication. Sachant que, pour chaque assemblée générale, un ou plusieurs actionnaires représentant au moins 5 % du capital pourront s’opposer au recours à ce procédé.

À noter : là encore, cette disposition n’entrera en vigueur qu’à compter de la publication d’un décret qui en précisera les conditions d’application.

Ordonnance n° 2017-747 du 4 mai 2017, JO du 5
©  Les Echos Publishing - 2017

> Rachat de trimestres de retraite : un simulateur en ligne est à votre disposition

L’Assurance retraite met à disposition des assurés un simulateur permettant d’obtenir le coût d’une opération de rachat de trimestres.

Publié le

Rachat de trimestres de retraite : un simulateur en ligne est à votre disposition

Pour pouvoir prétendre à une pension de retraite à taux plein, il est nécessaire d’avoir atteint l’âge légal requis et surtout de justifier d’un certain nombre de trimestres de cotisations. S’il en manque, les salariés et autres actifs peuvent racheter jusqu’à 12 trimestres de retraite au titre des années d’études supérieures et des années civiles validées par moins de 4 trimestres. Pour juger de l’opportunité de l’opération, l’Assurance retraite propose sur son site Internet un simulateur de rachat de trimestres. Accessible après identification (compte FranceConnect), cet outil impose à l’assuré de renseigner les périodes qu’il souhaite racheter ainsi que ses revenus annuels bruts des 3 dernières années. Puis, l’assuré sélectionne l’option de rachat : au titre du taux seul ou du taux et de la durée d’assurance. Le simulateur affichant instantanément le coût du trimestre. Léger bémol, il ne communique pas (encore ?) l’incidence de ce rachat sur le montant de la future pension de l’assuré. Un calcul de rentabilité s’impose alors car racheter des trimestres est généralement une opération assez onéreuse.

Précision : avec la première option, les trimestres rachetés sont retenus uniquement pour le calcul du taux de la retraite. Avec la seconde option, ils sont pris en compte à la fois pour le calcul du taux et de la durée d’assurance.

À l’issue de la simulation, le site Internet fournit également des informations sur les modalités de paiement des trimestres rachetés et offre la possibilité de télécharger un formulaire de demande de rachat.

L’Assurance retraite
©  Les Echos Publishing - 2017

> Quand la responsabilité pénale d’une société est engagée pour des faits commis par des salariés

Des salariés d’une société, qui disposent d’une délégation de pouvoirs de fait, peuvent engager la responsabilité pénale de celle-ci lorsqu’ils commettent une infraction pour son compte.

Publié le

Quand la responsabilité pénale d’une société est engagée pour des faits commis par des salariés

On sait qu’une société (une personne morale, d’une manière générale) peut être condamnée pénalement au titre des infractions commises pour son compte par ses organes (ses dirigeants) ou ses représentants (des salariés ou des tiers ayant reçu une délégation de pouvoirs).

Ainsi, dans une affaire récente, une société qui exploitait une discothèque a été condamnée pénalement à une amende pour des faits de discrimination raciale (établis grâce à la technique du « testing ») commis par deux de ses salariés. En effet, ces deux salariés, postés à l’entrée de la discothèque, avaient refusé que des personnes d’origine maghrébine y accèdent. La société avait contesté sa condamnation, faisant valoir que les deux salariés avaient agi de leur propre initiative et non pas pour son compte, car ils ne disposaient d’aucune délégation de pouvoirs.

Mais les juges n’ont pas été de cet avis. Car ils ont constaté que les deux salariés disposaient de la compétence et des moyens nécessaires pour sélectionner les clients admis à entrer dans la discothèque, en agissant avec une large marge de manœuvre, conformément aux conditions d’accès à l’établissement et à la politique de la société telle qu’elle avait été rappelée par le gérant à l’occasion de réunions auxquelles ils avaient assisté. En conséquence, pour les juges, ces deux salariés disposaient d’une délégation de pouvoirs de fait, si bien que l’infraction de discrimination avait bel et bien été commise par ces derniers pour le compte de la société.

Cassation criminelle, 28 février 2017, n° 15-87378
©  Les Echos Publishing - 2017

> Permis de louer : les formulaires sont disponibles

Le dispositif de lutte contre l’habitat indigne est désormais pleinement opérationnel avec l’arrivée des formulaires de déclaration et de demande d’autorisation.

Publié le

Permis de louer : les formulaires sont disponibles

Selon les pouvoirs publics, près de 500 000 logements en France métropolitaine et en outre-mer seraient indignes. Aussi, grâce à la loi Alur du 24 mars 2014, les communes (et les établissements de coopération intercommunale) ont désormais la possibilité de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensemble immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable.

Rappelons que le régime de la déclaration oblige les propriétaires concernés à déclarer à la collectivité publique la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau bail d’habitation. Le régime d’autorisation préalable de mise en location est, quant à lui, plus contraignant puisqu’il subordonne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation délivrée (dans un délai d’un mois) par la mairie. Une autorisation valable pendant 2 ans à compter de sa délivrance, si le logement n’a pas été mis en location.

Pour que ce dispositif soit pleinement opérationnel, il manquait les formulaires de déclaration ou de demande d’autorisation. Un manque qui vient d’être comblé puisque ces derniers (et leurs notices explicatives) sont désormais disponibles sur www.service-public.fr.

Arrêtés du 27 mars 2017, JO du 4 avril
Formulaire relatif à la déclaration de mise en location
Formulaire relatif à la demande d’autorisation préalable de mise en location
©  Les Echos Publishing - 2017

> Retards de paiement entre entreprises : du mieux

Selon l’Observatoire des délais de paiement, les délais de paiement entre entreprises se sont améliorés sur la période 2015-2016.

Publié le

Retards de paiement entre entreprises : du mieux

Le 22 mars dernier, l’Observatoire des délais de paiement a remis au ministre de l’Économie et des Finances son rapport annuel sur la période 2015-2016.

Et le constat est encourageant. En effet, le retard de paiement moyen interentreprises recule à 11,6 jours en 2016. Un chiffre en nette amélioration car, on s’en souvient, les retards de paiement avaient atteint le triste record de 13,6 jours en moyenne à l’été 2015.

Rappel : une entreprise doit payer ses fournisseurs dans un délai maximum de 60 jours à compter de la date d’émission de la facture ou, par dérogation, de 45 jours fin de mois à compter de cette date.

Selon l’Observatoire, l’amélioration ainsi constatée s’explique notamment par le renforcement des sanctions encourues en cas de non-respect de la réglementation relative aux délais de paiement et par la mise en place de dispositifs facilitant les contrôles par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF).

Précision : l’amende encourue par les entreprises qui ne respectent pas les délais de paiement convenus peut désormais atteindre 2 millions d’euros, contre 375 000 euros auparavant. De plus, l’administration peut prononcer et faire exécuter plusieurs amendes contre les entreprises auteurs de plusieurs retards.

Le rapport donne également, pour la première fois, un éclairage sur les comportements de l’État, ministère par ministère, en matière de délais de paiement. Ainsi, s’agissant des délais de paiement pratiqués par l’État, les chiffres de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) font état d’un délai moyen de 18,3 jours en 2016 (19 jours en 2015) pour le délai global de paiement toutes dépenses et de 24,5 jours (24,7 jours en 2015) pour le délai de la commande publique. Les situations sont toutefois très diverses d’un ministère à l’autre, les délais de paiement allant d’un minimum de 14,4 jours à un maximum de 38,6 jours.

Rapport 2016 de l’Observatoire des délais de paiement
©  Les Echos Publishing - 2017

> Location : vers un dépôt de garantie consigné ?

Un rapport récent préconise la mise en place d’un fonds de centralisation des dépôts de garantie versés par les locataires.

Publié le

Location : vers un dépôt de garantie consigné ?

Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, le locataire est généralement invité par le bailleur à lui verser un dépôt de garantie. Ce dernier, correspondant à un mois de loyer hors charges, permet de couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers impayés, réparations locatives nécessaires…). Mais ce dépôt de garantie fait l’objet de nombreux conflits locatifs. Aussi, afin de mieux équilibrer la relation bailleur-locataire, un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable préconise la création d’un « fonds unique de centralisation des dépôts de garantie ». Géré par une institution publique (la Caisse des dépôts et consignations ?), ce fonds, qui pourrait représenter 4 milliards d’euros, assurerait la sécurité des sommes versées et leur portabilité à chaque déménagement du locataire, moyennant des ajustements en cas d’augmentation de loyer ou de remboursement d’une dégradation. Ce qui minimiserait les risques de litige entre bailleurs et locataires en faisant intervenir un tiers dans la gestion du dépôt de garantie. Toutefois, au regard de la lourdeur du dispositif et du coût de mise en place, il ne serait véritablement profitable que si ses ressources intervenaient dans le financement des politiques publiques du secteur locatif privé : transition énergétique, actions en faveur de la décence des logements, etc. Affaire à suivre donc…

Étude du Conseil général de l’environnement et du développement durable, avril 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Accessibilité des locaux aux handicapés : le registre public d’accessibilité

Les établissements recevant du public ont jusqu’au 30 septembre 2017 pour mettre à la disposition de leur clientèle un registre d’accessibilité.

Publié le

Accessibilité des locaux aux handicapés : le registre public d’accessibilité

Deux ans et demi après l’ordonnance du 26 septembre 2014 introduisant l’obligation pour les établissements recevant du public (ERP) – c’est-à-dire notamment les magasins, les restaurants et débits de boissons, les hôtels, et les bureaux qui reçoivent de la clientèle – , qu’ils soient neufs ou situés dans un cadre bâti existant, de mettre en place un registre public d’accessibilité, un décret est venu préciser les modalités selon lesquelles ce document doit être mis à la disposition de leur clientèle.

À noter : le registre public d’accessibilité doit être mis à la disposition du public dans un délai de 6 mois à compter de la publication du décret, soit au plus tard le 30 septembre 2017.

Ainsi, ce registre public d’accessibilité a vocation à mentionner « les dispositions prises [par l’exploitant de l’établissement] pour permettre à tous, notamment aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap, de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement a été conçu ». Concrètement, il doit contenir :
- une information complète sur les prestations fournies dans l’établissement ;
- la liste des pièces administratives et techniques relatives à l’accessibilité de l’établissement aux personnes handicapées ;
- la description des actions de formation des personnels chargés de l’accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs.

Le contenu et les modalités de diffusion et de mise à jour de ce registre selon la catégorie et le type de l’établissement ont également été précisés. S’agissant des dispositions communes à l’ensemble des ERP, le registre public d’accessibilité doit notamment contenir :
- l’attestation d’accessibilité ou le calendrier de mise en accessibilité si l’établissement fait l’objet d’un agenda d’accessibilité programmé (Ad’AP) ;
- l’attestation d’achèvement à l’issue de l’Ad’AP ;
- le cas échéant, les arrêtés préfectoraux accordant des dérogations aux règles d’accessibilité ;
- le document d’aide à l’accueil des personnes handicapées à destination du personnel en contact avec le public.

Et pour les ERP des catégories 1 à 4 (ceux pouvant accueillir au moins 300 personnes), le registre doit contenir, en plus, une attestation signée et mise à jour annuellement par l’employeur, décrivant les actions de formation des personnels chargés de l’accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs.

Important : le registre public d’accessibilité doit pouvoir être consultable sur place au principal point d’accueil accessible de l’établissement, éventuellement sous forme dématérialisée. À titre alternatif, il peut être mis en ligne sur un site Internet.

Décret n° 2017-431 du 28 mars 2017, JO du 30
Arrêté du 19 avril 2017, JO du 22
©  Les Echos Publishing - 2017

> Dispense de commissaire aux apports lors de la constitution d’une SAS

Lors de la constitution d’une société par actions simplifiée, les associés fondateurs peuvent se dispenser de faire évaluer les apports en nature par un commissaire aux apports lorsque la valeur de chacun de ces apports n’excède pas 30 000 €.

Publié le

Dispense de commissaire aux apports lors de la constitution d’une SAS

En principe, lors de la constitution d’une société par actions simplifiée (SAS), les associés fondateurs doivent désigner un commissaire aux apports chargé d’évaluer les apports en nature effectués au profit de la société.

Toutefois, la loi « Sapin 2 » du 9 décembre 2016 a introduit la faculté pour les associés, sur décision unanime, de se dispenser de désigner un commissaire aux apports. Conditions à remplir pour bénéficier de cette dispense :
- aucun apport en nature ne doit avoir une valeur supérieure à un certain montant fixé par décret ;
- la valeur totale de l’ensemble des apports en nature ne doit pas excéder la moitié du capital.

Le montant que chaque apport en nature ne doit pas dépasser vient d’être fixé à 30 000 €.

À noter : ce montant de 30 000 € est également celui qui s’applique pour la dispense de commissaire aux apports lors de la constitution d’une SARL (ou lors d’une augmentation de capital par des apports en nature dans une SARL).

Rappelons, par ailleurs, que lors de la constitution d’une société par actions simplifiée unipersonnelle (Sasu), l’associé unique personne physique n’est pas tenu de désigner un commissaire aux apports lorsqu’il exerçait son activité professionnelle en nom propre avant la constitution de la société et qu’il apporte à celle-ci des éléments qui figuraient dans le bilan de son dernier exercice.

Art. 5, décret n° 2017-630 du 25 avril 2017, JO du 27
©  Les Echos Publishing - 2017

> Changement d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier : un bilan plutôt positif

Bien que le marché de l’assurance-emprunteur se soit davantage ouvert, le Comité consultatif du secteur financier pointe certaines irrégularités et propose des axes d’amélioration.

Publié le

Changement d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier : un bilan plutôt positif

Vous le savez, il est désormais possible de changer d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier (on parle de « délégation d’assurance-emprunteur ») chaque année à la date anniversaire du contrat, et non plus seulement dans les 12 mois suivant la signature du prêt comme le prévoyait la loi Hamon du 17 mars 2014.

Après plusieurs années d’application du dispositif, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a souhaité dresser un nouveau bilan (le précédent datant de 2016). Globalement, il a constaté une nette amélioration des garanties proposées par les établissements financiers ainsi qu’une baisse significative du prix de l’assurance. En revanche, le CCSF a relevé l’existence notamment :
- d’écarts significatifs en matière de formation des personnels des établissements bancaires en la matière ;
- de motivations insuffisamment explicites dans certaines décisions des banques de refus de délégation d’assurance ;
- de motifs de refus illégaux ;
- de difficultés des banques à respecter le délai légal de 10 jours ouvrés prévu pour informer l’emprunteur de leur décision d’acceptation ou de refus de délégation.

Afin d’améliorer le système actuel, le Comité consultatif du secteur financier a formulé plusieurs recommandations. D’une part, il a demandé aux banques notamment que soient remises à l’emprunteur en même temps que la fiche personnalisée, les coordonnées précises de l’interlocuteur à même de répondre aux interrogations des clients en matière d’assurance-emprunteur.

Précision : la fiche personnalisée détaille les garanties d’assurance exigées par l’établissement bancaire pour accorder un prêt.

D’autre part, il a insisté sur l’importance du respect par la banque du délai légal de 10 jours ouvrés imparti pour répondre à une demande de délégation formulée par un emprunteur. Autre recommandation, le CCSF a rappelé que les refus de délégation d’assurance-emprunteur doivent être clairement motivés, écrits et datés. En outre, il a demandé à ce que les emprunteurs soient informés par les banques des voies de recours et des modalités de dépôt d’une réclamation dans le cadre d’un refus de délégation. Enfin, le Comité a annoncé que le prochain bilan assurant le suivi de la mise en œuvre de ces recommandations sera lancé début 2018.

Avis du Comité consultatif du secteur financier sur l’assurance-emprunteur du 18 avril 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Stage d’installation professionnelle des artisans : les cas de dispense ont été précisés !

Un décret et deux arrêtés ont précisé les formations et actions d’accompagnement permettant aux futurs artisans de bénéficier d’une dispense du stage de préparation à l’installation.

Publié le

Stage d’installation professionnelle des artisans : les cas de dispense ont été précisés !

Si les futurs artisans doivent, en principe, suivre un stage de préparation à l’installation (SPI) d’une durée de 4 à 5 jours avant de pouvoir s’immatriculer au répertoire des métiers, cette obligation a néanmoins été assouplie par la récente loi Sapin II du 9 décembre 2016.

Ainsi, pour éviter que le SPI devienne un frein à l’installation professionnelle, les futurs chefs d’entreprise peuvent, sous certaines conditions, être dispensés de stage. Cela peut être le cas, en effet, pour les personnes ayant bénéficié d’une formation professionnelle à la gestion d’entreprise ou d’un accompagnement à la création d’entreprise d’au moins 30 heures, assuré par l’un des réseaux d’aide à la création d’entreprise, sous réserve que cette formation professionnelle, ou que la formation dispensée par cet accompagnement, soit d’un niveau au moins équivalent à celui du stage. Des modalités qui viennent d’être précisées.

Fixée par deux arrêtés distincts, la liste des cas de dispense de stage mentionne, dans le détail, pas moins de 15 formations (dont, notamment, plusieurs BTS et DUT) et 4 actions d’accompagnement, à savoir :
- « 5 jours pour entreprendre » (Chambre de commerce et d’industrie) ;
- « La reprise d’entreprise – les outils pour réussir » (Cédants & Repreneurs d’Affaires, association nationale pour la transmission d’entreprise) ;
- « Certificat d’entrepreneur du PCEE » (Institut européen de l’entrepreneuriat) ;
- « Construire et conduire un projet entrepreneurial » (BGE, réseau d’accompagnement à la création d’entreprise).

Pour les futurs artisans concernés, cette dispense de stage devrait, en pratique, non seulement simplifier mais aussi accélérer les démarches liées à leur installation.

Décret n° 2017-445 du 30 mars 2017, JO du 31
Arrêté du 30 mars 2017, JO du 31
Arrêté du 30 mars 2017, JO du 31
©  Les Echos Publishing - 2017

> Gare à la fixation de la rémunération du gérant de SARL !

Le gérant d’une SARL, qui n’a pas demandé aux associés d’approuver le montant de sa rémunération alors que les statuts le prévoyaient, doit la rembourser.

Publié le

Gare à la fixation de la rémunération du gérant de SARL !

La loi ne précise pas les conditions dans lesquelles la rémunération du gérant d’une société à responsabilité limitée (SARL) doit être fixée. Les tribunaux ont donc été amenés à poser le principe selon lequel cette rémunération est déterminée soit par les statuts, soit par une décision des associés.

Application de ce principe vient à nouveau d’être faite par la Cour de cassation. Dans cette affaire, l’un des associés d’une SARL avait demandé au gérant qu’il rembourse à la société les rémunérations qu’il avait perçues pendant plusieurs années car il estimait qu’elles avaient été irrégulièrement versées. En effet, selon lui, les statuts, qui prévoyaient que la rémunération du gérant était déterminée par décision collective des associés, n’avaient pas été respectés. Les juges, qui ont constaté que le gérant n’avait pas réuni d’assemblée générale en vue de faire approuver les comptes des exercices concernés, et donc de déterminer sa rémunération, lui ont donné raison. Et ce, peu important que le montant des rémunérations perçues par le gérant au titre des années concernées n’ait pas été exagéré par rapport à celui des rémunérations approuvées précédemment.

En pratique : le plus souvent, la détermination de la rémunération du gérant s’opère par le biais d’une décision prise en assemblée générale. En effet, une rémunération fixée par les statuts nécessiterait de modifier ces derniers à chaque changement de rémunération, ce qui serait extrêmement contraignant.

Cassation commerciale, 15 mars 2017, n° 14-17873
©  Les Echos Publishing - 2017

> Plus de transparence pour les annonces immobilières

Depuis le 1er avril 2017, les annonces et les publicités immobilières doivent contenir un certain nombre d’informations indiquées de façon visible et lisible.

Publié le

Plus de transparence pour les annonces immobilières

Pris en application de la fameuse loi Alur du 24 mars 2014, un arrêté vient modifier les modalités d’affichage des annonces immobilières relatives à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnières. Des dispositions applicables depuis le 1er avril 2017.

Affichage des prix des prestations proposées

Les professionnels de l’immobilier sont tenus d’afficher les prix (TTC) effectivement pratiqués pour les prestations qu’ils accomplissent dans le cadre d’une vente, d’une location ou de la gestion immobilière. Sachant que lorsque le prix de ces prestations est déterminé en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer notamment tous les éléments permettant de calculer ce prix. En outre, ces différentes informations doivent être affichées de façon visible et lisible dans la vitrine et à l’entrée de l’établissement ainsi que sur tout support publicitaire (vitrine située hors de l’établissement, foires, salons…). Nouveauté, ces dispositions s’appliquent également aux annonces publiées sur Internet.

Des exigences en termes de publicité

Dans le cadre d’une vente immobilière, le professionnel doit, quel que soit le support de communication utilisé (Internet inclus), indiquer sur l’annonce le prix de vente du bien, honoraires inclus et exclus. Étant précisé que la taille des caractères du prix honoraires inclus doit être supérieure à celle des caractères du prix honoraires exclus. Doit également être indiquée la partie (vendeur ou acquéreur) qui devra prendre en charge le paiement des honoraires (TTC) du professionnel à l’issue de la transaction.

À noter : le prix de vente ne peut inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Dans le cadre d’une location ou sous-location d’un logement, l’annonce doit mentionner le montant du loyer mensuel, augmenté, le cas échéant, du complément de loyer et des charges récupérables. Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé, le caractère meublé ou non du logement et le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire doivent également figurer sur le support de communication. Enfin, l’annonce doit préciser la commune et, le cas échéant, l’arrondissement dans lequel se situe le bien immobilier ainsi que sa surface exprimée en mètres carrés. Ces derniers éléments devant notamment permettre au locataire de vérifier la bonne application du dispositif d’encadrement des loyers introduit par la loi Alur.

Arrêté du 10 janvier 2017, JO du 18
©  Les Echos Publishing - 2017

> Un locataire peut-il être un maître d’ouvrage ?

Un professionnel, locataire du local dans lequel il exerce son activité, qui s’est comporté comme le commanditaire de travaux, peut être amené à payer l’entreprise qui les a réalisés en lieu et place du propriétaire.

Publié le

Un locataire peut-il être un maître d’ouvrage ?

En principe, lorsque des travaux sont réalisés dans un local, c’est le propriétaire de ce local qui a la qualité de maître d’ouvrage. Toutefois, un professionnel, locataire du local dans lequel il exerce son activité, peut-il être considéré comme le maître d’ouvrage ? La question s’est récemment posée devant les tribunaux.

Dans cette affaire, une société chargée de réaliser des travaux d’extension d’un local professionnel avait fait appel à un sous-traitant. La société ayant été par la suite placée en redressement judiciaire, le sous-traitant avait demandé au locataire occupant le local de le payer. Toutefois, ce dernier, faisant valoir qu’il n’était qu’un simple locataire, avait refusé de payer le sous-traitant et l’avait invité à se retourner contre le propriétaire du local. N’étant pas d’accord, le sous-traitant avait souligné que le locataire s’était comporté comme un maître d’ouvrage car il avait accepté les devis, approuvé les plans, assisté aux réunions de chantier et dirigé les travaux.

Les juges ont retenu l’argumentation du sous-traitant. En effet, ils ont considéré que le locataire, en prenant en main la direction des travaux à la place du propriétaire, s’était comporté comme le maître d’ouvrage « apparent ». Par ailleurs, ils ont relevé qu’il avait commis une faute en ne mettant pas en demeure la société (l’entrepreneur principal) de faire agréer le sous-traitant par le maître d’ouvrage réel (c’est-à-dire le propriétaire du local), privant ainsi le sous-traitant de la possibilité d’engager une action directe en paiement contre lui. Par conséquent, c’est bien le locataire, en qualité de maître d’ouvrage, qui devait être condamné à indemniser le sous-traitant.

Cassation civile 3e, 23 mars 2017, n° 15-23683
©  Les Echos Publishing - 2017

> Quand un bail d’habitation est requalifié en bail rural

La location d’un bâtiment d’habitation à un agriculteur doit être soumise au statut du fermage dès lors qu’il est indispensable à son exploitation et forme avec celle-ci une unité économique agricole.

Publié le

Quand un bail d’habitation est requalifié en bail rural

Lorsqu’un bâtiment à usage d’habitation loué à un agriculteur est « indispensable » à son exploitation et forme avec celle-ci « une unité économique agricole », cette location entre dans le cadre du bail rural consenti pour l’exploitation.

C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un propriétaire avait, dans un premier temps, donné à bail rural un ensemble de terres ainsi qu’une bergerie à un éleveur de moutons, puis quelques mois plus tard, conclu avec ce dernier un bail d’habitation portant sur un appartement situé dans le corps de ferme.

Le fermier avait, par la suite, agi en justice en vue de faire requalifier ces deux baux en un seul et même bail rural.

Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont considéré qu’en concluant plusieurs baux, le bailleur avait artificiellement opéré le découpage d’une unité économique agricole dans le but de faire échec à l’application du statut du fermage. Et qu’il avait cherché ainsi à tirer des revenus supplémentaires de la location des bâtiments d’habitation, lesquels étaient indispensables à l’exploitation d’un domaine rural consacré à l’élevage.

Cassation civile 3e, 14 avril 2016, n° 14-25437
©  Les Echos Publishing - 2017

> Dissoudre une société pour cause de mésentente entre associés ?

Le conflit opposant les associés doit entraîner la paralysie de la société pour constituer un juste motif de dissolution de celle-ci.

Publié le

Dissoudre une société pour cause de mésentente entre associés ?

L’union fait, en principe, la force… Dans le monde des affaires, la volonté de s’associer peut trouver un cadre favorable et adapté aux besoins des futurs associés parmi les différentes formes de sociétés qui permettent d’entreprendre à plusieurs (SARL, SAS, SA, SCP, SCI…). Malheureusement, cette volonté d’agir en commun peut s’amenuiser au fil du temps, laisser place à une divergence d’intérêts, voire se transformer en une réelle mésentente entre les associés.

Et dans cette dernière hypothèse, lorsque la mésentente entre les associés entraîne une paralysie du fonctionnement de la société, elle constitue alors un motif valable pour demander en justice la dissolution de celle-ci. Paralysie qui, dans une affaire récemment soumise aux juges, transparaissait dans les éléments suivants :
- le gérant associé de la société civile immobilière (SCI) paralysée avait engagé des actions judiciaires contre son associé égalitaire ;
- il avait signé seul un compromis de vente d’un terrain appartenant à la SCI, obligeant l’autre associé à former opposition, alors que les statuts prévoyaient que les actes d’achat et de vente d’immeuble devaient recueillir l’accord préalable de la collectivité des associés ;
- aucune décision collective sur l’attribution des bénéfices ou leur affectation à des pertes ou à des dettes antérieures n’avait été prise depuis longtemps.

Cassation civile 3e, 23 février 2017, n° 15-28792
©  Les Echos Publishing - 2017

> Des dons ISF en baisse en 2016 et une incertitude pour 2017…

L’année dernière, les assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune ont donné, en moyenne, 2 180 € à des organismes à but non lucratif.

Publié le

Des dons ISF en baisse en 2016 et une incertitude pour 2017…

Les particuliers redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) peuvent réduire le montant de leur impôt en effectuant des dons auprès de certains organismes d’intérêt général tels que des établissements d’enseignement supérieur privé à but non lucratif, des fondations reconnues d’utilité publique ou encore des associations intermédiaires et des ateliers et chantiers d’insertion.

Si, en 2016, plus de 80 % des assujettis à l’ISF ont réalisé des dons auprès de ces organismes, ils ont toutefois été moins généreux qu’en 2015. Ainsi, selon le 4e baromètre du don ISF publié récemment par la fondation des Apprentis d’Auteuil, le don moyen s’établissait, l’année dernière, à 2 180 € contre 2 297 € en 2015 et 2 519 € en 2014.

Comme les années précédentes, on retrouve, en tête des causes soutenues par les donateurs ISF, l’aide aux plus démunis, la santé et la recherche médicale et, enfin, l’enfance et l’éducation. Avec en queue de peloton, la culture, la défense des droits de l’homme et, bon dernier, l’environnement.

En 2017, plus des trois-quarts des redevables de l’ISF interrogés prévoient de continuer à faire des dons. Mais, pour cela, la majorité d’entre eux préfère attendre les résultats de l’élection présidentielle, certains candidats étant favorables à une suppression de l’ISF. Ce qui entraînerait la disparition de la réduction d’impôt.

Baromètre du Don ISF Vague 4, Fondation Apprentis d’Auteuil, février 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Refus de communiquer des CGV catégorielles : il faut des critères objectifs !

Le professionnel qui refuse de communiquer les conditions générales de vente destinées à une catégorie d’acheteurs doit obligatoirement s’appuyer sur des critères objectifs.

Publié le

Refus de communiquer des CGV catégorielles : il faut des critères objectifs !

En principe, tout producteur, prestataire de services, grossiste ou importateur est tenu de communiquer ses conditions générales de vente (CGV) à tout acheteur de produits ou demandeur de prestation de services qui en fait la demande pour les besoins de son activité professionnelle. Et, depuis 2005, le professionnel est autorisé, en se basant sur des critères objectifs, à établir des CGV différenciées selon les catégories de ses acheteurs. Il peut donc rédiger autant de conditions générales de vente différentes qu’il dénombre de catégories d’acheteurs. Sachant que dans cette hypothèse, il a l’obligation de communiquer aux acheteurs les CGV relatives à la catégorie à laquelle ils appartiennent.

Précision : en l’absence de communication des conditions générales de vente à tout acheteur qui en fait la demande, le professionnel engage sa responsabilité civile et s’oblige à réparer le préjudice subi par son interlocuteur.

C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente où un fournisseur de médicaments et accessoires avait refusé de poursuivre une relation d’affaires avec deux sociétés pharmaceutiques. Ces dernières avaient, en effet, souhaité nouer une relation commerciale sur la base des CGV applicables aux officines. Toutefois, le fournisseur, estimant que ces conditions ne les concernaient pas (car elles agissaient en tant que grossistes), avait mis un terme à leur relation sans apporter la moindre justification. Les sociétés avaient donc poursuivi en justice le fournisseur pour manquement à son obligation de communication des CGV applicables aux officines.

La Cour de cassation a donné raison aux deux sociétés. En effet, elle a relevé que pour refuser aux sociétés la communication des CGV applicables aux officines, le fournisseur était tenu d’établir, selon des critères objectifs, que ces sociétés n’appartenaient pas à cette catégorie mais à celle des grossistes. Ce qu’il n’avait pas fait…

Cassation commerciale, 29 mars 2017, n° 15-27811
©  Les Echos Publishing - 2017

> Pas de signature des deux époux, pas de compte joint !

L’épouse qui n’a pas signé la convention de compte joint n’a pas à le renflouer lorsqu’il est débiteur.

Publié le

Pas de signature des deux époux, pas de compte joint !

Très souvent, des époux disposent d’un compte joint. Or, l’existence d’un tel compte suppose que les deux époux aient signé la convention de compte joint. Car la convention de compte joint ne se présume pas.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où le compte bancaire ouvert par un époux étant devenu débiteur, la banque avait agi en paiement du solde à la fois contre ce dernier et son épouse. En effet, bien que seul l’époux ait signé la convention de compte, la banque avait considéré que l’épouse était cotitulaire du compte dans la mesure où, au bout de quelque temps, les relevés avaient été établis au nom de « Monsieur ou Madame X ».

Les juges n’ont pas été de cet avis : l’épouse qui n’a pas signé la convention de compte joint n’est pas liée contractuellement avec la banque et n’a donc pas à supporter le solde débiteur.

Cassation commerciale, 8 mars 2017, n° 15-15350
©  Les Echos Publishing - 2017

> L’information des créanciers d’une société en procédure collective

Vous avez plus de temps pour déclarer la créance que vous détenez à l’encontre d’une société mise en procédure collective si l’information relative à cette déclaration ne vous a pas été délivrée en bonne et due forme.

Publié le

L’information des créanciers d’une société en procédure collective

Lorsqu’une société en difficulté économique est placée en procédure judiciaire (sauvegarde, redressement, liquidation), le mandataire judiciaire en charge de celle-ci doit informer ses créanciers qu’ils ont, en principe, deux mois (à compter de la publication du jugement d’ouverture de la procédure) pour déclarer leur créance. S’ils ne le font pas dans le délai imparti, les créanciers défaillants ne seront pas pris en compte dans les éventuelles répartitions qui s’opéreront ensuite dans le cadre de cette procédure.

Sauf si le mandataire judiciaire omet, dans l’information qu’il délivre aux créanciers, de reproduire les mentions imposées par la loi (article R.622-21 du Code de commerce). Dans ce cas, le délai encadrant la déclaration de créance ne court pas et est inopposable aux créanciers retardataires. Les juges ayant récemment estimé qu’en l’absence de ces mentions légales, les créanciers n’ont pas été informés de tous leurs droits et obligations. Bon à savoir !

Précision : dans l’affaire soumise aux juges, l’avertissement adressé aux créanciers par le mandataire ne comportait pas la mention précisant que ceux-ci peuvent demander, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à être tenus informés des étapes essentielles de la procédure au fur et à mesure de son déroulement.

Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-19317
©  Les Echos Publishing - 2017

> Assurance-vie : pas de pertes enregistrées, pas de préjudice !

Les pertes latentes d’un contrat d’assurance-vie multisupports ne peuvent constituer un préjudice indemnisable. Un rachat total du contrat est nécessaire avant d’entamer une action en justice.

Publié le

Assurance-vie : pas de pertes enregistrées, pas de préjudice !

Des épargnants avaient souscrit, par l’intermédiaire de leur établissement bancaire, plusieurs contrats d’assurance-vie en unités de compte. Sur les conseils de leur banque, ils avaient modifié l’allocation de leurs contrats pour acquérir des parts d’un fonds commun de placement (FCP) commercialisé par celle-ci. Quelques années plus tard, à l’arrivée de la crise économique de 2008, la banque leur avait recommandé de procéder rapidement à des arbitrages dans le but de sortir totalement de ce fonds commun de placement. Constatant avoir subi des pertes en capital à la suite des investissements, puis des désinvestissements dans le fonds, les épargnants avaient alors assigné la banque en responsabilité pour défaut d’information et de conseil.

Saisie du litige, la cour d’appel a accueilli favorablement les prétentions des demandeurs et condamné la banque à les indemniser (près de 1,2 million d’euros). Pour fonder sa décision, elle a relevé que la banque avait commis une faute en leur délivrant une information erronée sur l’exposition au risque du FCP. Un argumentaire que la Cour de cassation n’a pas hésité à mettre de côté, cette dernière ayant estimé que la cour d’appel aurait dû constater, au jour où elle s’était prononcée, que les pertes invoquées avaient été effectivement réalisées par le rachat des contrats. En clair, sans un rachat total mettant fin au contrat d’assurance-vie, le préjudice ne pouvait être qu’éventuel.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-18371
©  Les Echos Publishing - 2017

> Changement partiel d’activité : le refus du bailleur n’a pas à être motivé

Le bailleur qui s’oppose de manière non équivoque à une demande de son locataire d’exercer une activité complémentaire dans les lieux loués n’a pas à motiver sa décision.

Publié le

Changement partiel d’activité : le refus du bailleur n’a pas à être motivé

En principe, le titulaire d’un bail commercial ne peut pas exercer dans les lieux loués une activité différente de celle prévue dans le contrat de location. Toutefois, en vertu d’une procédure, dite de « déspécialisation partielle », il lui est permis de demander au bailleur l’autorisation d’adjoindre à l’activité initiale une activité connexe ou complémentaire. Pour cela, il doit lui faire connaître son intention par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant l’activité dont l’exercice est envisagé. De son côté, le bailleur a deux mois pour faire connaître sa réponse. Sachant que s’il s’y oppose, il n’a pas à motiver sa décision.

Précision : une activité est dite connexe quand elle a un rapport étroit avec l’activité prévue au bail, et complémentaire lorsqu’elle permet un meilleur exercice de l’activité principale.

C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un professionnel, locataire d’un local commercial, qui y exerçait une activité d’entretien et de réparation automobile, s’était engagé à ne pas pratiquer l’activité de pneumatique. En échange, le bailleur lui avait garanti l’exclusivité et la non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur. Mais quelques années plus tard, le locataire avait signifié au bailleur une demande d’extension d’activité pour la vente, la pose et la réparation pneumatique. Ce dernier avait alors refusé cette extension sans donner la moindre justification. Arguant de l’absence de motivation, le locataire avait alors saisi la justice pour faire reconnaître la déchéance du bailleur de son droit à contester le caractère connexe ou complémentaire de cette nouvelle activité.

Mais la Cour de cassation a écarté la demande du professionnel. En effet, elle a relevé que le bailleur, qui avait manifesté de façon non équivoque et dans le délai légal de deux mois son opposition à l’adjonction de l’activité de vente, de pose et de réparation pneumatique, n’était pas tenu de motiver sa décision.

Cassation civile 3e, 9 février 2017, n° 15-28759
©  Les Echos Publishing - 2017

> Conditions du remboursement d’un compte courant d’associé

Lorsqu’une clause conditionne le remboursement des comptes courants d’associés au fait que l’actif disponible soit supérieur au passif exigible, le montant de ces comptes doit être pris en considération pour apprécier le passif exigible.

Publié le

Conditions du remboursement d’un compte courant d’associé

En principe, les associés d’une société ont le droit de demander, à tout moment et sans condition, le remboursement immédiat des sommes figurant sur leur compte courant d’associé. Toutefois, et c’est d’ailleurs souvent le cas, les statuts ou une convention conclue entre la société et l’associé concerné peuvent prévoir que ce remboursement sera subordonné à la réalisation de certaines conditions.

Rappel : les comptes courants d’associés sont des comptes composés de fonds que les associés versent à la société à titre d’avance ou de prêt ou de sommes que ces derniers renoncent temporairement à percevoir (par exemple, des dividendes) pour les laisser à la disposition de celle-ci.

Ainsi, dans une affaire récente, une clause insérée dans un acte de cession de parts sociales stipulait que les comptes courants d’associés des associés cédants seraient remboursés sur trois ans en trois versements d’égal montant, « sous réserve que l’actif disponible soit, au jour de l’exigibilité de l’échéance, supérieur au passif exigible ». Au moment où ces associés avaient demandé le paiement de l’une des annuités (environ 100 000 € au total), l’actif disponible s’élevait à 344 000 € tandis que le passif exigible était de 256 000 €. Le premier étant supérieur au second, la condition du remboursement semblait remplie. Or, tel n’était pas le cas, puisque selon les juges appelés à trancher le litige survenu en la matière, les soldes des comptes courants d’associés constituaient des dettes exigibles qui devaient être prises en compte pour apprécier le montant du passif exigible. Du coup, ce dernier (356 000 €) était supérieur à l’actif disponible. Le remboursement ne pouvait donc pas être exigé.

Cassation commerciale, 31 janvier 2017, n° 15-14734
©  Les Echos Publishing - 2017

> Modification des statuts d’une association : majorité ou unanimité ?

Dans le silence des statuts, seules les modifications statutaires qui ont pour effet d’augmenter les engagements des associés doivent être adoptées à l’unanimité.

Publié le

Modification des statuts d’une association : majorité ou unanimité ?

Il appartient aux statuts d’une association de fixer ses règles de fonctionnement et notamment de déterminer la procédure et la majorité requise pour modifier ce texte fondateur.

La Cour de cassation a précisé que, si les statuts sont silencieux sur ce dernier point, l’unanimité n’est alors exigée que si la modification des statuts a pour effet d’augmenter les engagements des associés.

Et elle a considéré que l’introduction, dans les statuts d’une association de chasse, d’une clause prévoyant une admission annuelle de ses membres avec une demande de renouvellement à formuler tous les ans au conseil d’administration ne faisait pas partie de cette catégorie de décisions. L’assemblée générale pouvait donc adopter une telle délibération à la majorité.

Cassation civile, 1er février 2017, n° 16-11979
©  Les Echos Publishing - 2017

> Marchés publics : comment transmettre une facture électronique ?

Une instruction a récemment précisé les modalités de transmission des factures électroniques adressées aux clients publics avec ou sans le portail de facturation Chorus Pro.

Publié le

Marchés publics : comment transmettre une facture électronique ?

Une récente instruction a complété le dispositif imposant aux entreprises de transmettre leurs factures sous forme électronique aux acheteurs publics (État, collectivités territoriales, établissements publics). Quelles factures doivent être transmises via le portail Chorus Pro ? Quelles mentions obligatoires doivent-elles comporter ? Quelles sont les modalités techniques d’utilisation du portail ? L’instruction répond à toutes ces questions et développe, par ailleurs, de façon pédagogique des hypothèses de facturation complexes.

Rappel : sont concernées par l’obligation de transmettre des factures électroniques dans le cadre d’un marché public :
- les grandes entreprises depuis le 1er janvier 2017 ;
- les entreprises de taille intermédiaire (ETI) à compter du 1er janvier 2018 ;
- les petites et moyennes entreprises (PME) à compter du 1er janvier 2019 ;
- les microentreprises à compter du 1er janvier 2020.

Instruction DGFiP n° 17-0006 du 22 février 2017

©  Les Echos Publishing - 2017

> Quand les comptes d’une micro-entreprise sont déclarés confidentiels

Le greffier ne peut pas délivrer à un tiers une copie des comptes annuels d’une entreprise déclarés confidentiels même s’il s’avère que celle-ci ne remplissait pas les conditions requises.

Publié le

Quand les comptes d’une micro-entreprise sont déclarés confidentiels

Depuis 2014, les sociétés commerciales qui ont la qualité de micro-entreprise, c’est-à-dire celles qui ne dépassent pas deux des trois seuils suivants : 350 000 € de total de bilan, 750 000 € de chiffre d’affaires net et 10 salariés, peuvent demander que leurs comptes annuels ne soient pas rendus publics. En pratique, il leur suffit, au moment du dépôt des comptes, de joindre une déclaration de confidentialité. Conséquence : seules les autorités judiciaires, les administrations ainsi que la Banque de France peuvent avoir accès à ces comptes.

À ce titre, le Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRCS) a précisé que le greffe du tribunal de commerce ne peut pas délivrer à une personne qui le demanderait (sauf, bien sûr, à celles citées ci-dessus) une copie des comptes annuels d’une micro-entreprise dont le dépôt est accompagné d’une déclaration de confidentialité, même s’il s’avère que cette société ne remplissait pas les conditions requises.

En effet, le greffier réalise un contrôle purement formel de la déclaration de confidentialité : il n’a pas le pouvoir d’en contester l’exactitude. Aussi, dès lors que la déclaration est régulière en la forme, le greffier ne saurait enfreindre l’obligation de confidentialité.

Attention : si le greffier constate qu’il s’agit d’une fausse déclaration, il lui appartient d’en informer sans délai le procureur de la République.

CCRCS, avis n° 2016-015 du 5 juillet 2016
©  Les Echos Publishing - 2017

> Débiteur d’une entreprise en liquidation judiciaire : réglez votre dette au liquidateur !

Le débiteur d’une entreprise en liquidation ne doit surtout pas régler sa dette entre les mains de celle-ci, car sinon il risque d’avoir à payer deux fois.

Publié le

Débiteur d’une entreprise en liquidation judiciaire : réglez votre dette au liquidateur !

En principe, la liquidation judiciaire d’une entreprise est prononcée lorsque ses difficultés sont telles que son redressement est impossible. C’est pourquoi, à la différence des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire, dont l’objectif est le maintien de l’activité, la liquidation judiciaire entraîne le dessaisissement du dirigeant de l’entreprise au profit du liquidateur judiciaire. Autrement dit, c’est le liquidateur qui exerce les droits et les actions de la société mise en liquidation judiciaire pendant toute la durée de la procédure. Mais qu’en est-il lorsqu’une entreprise placée en liquidation judiciaire reçoit directement le paiement d’une créance qu’elle détient sur un débiteur ? C’est la question à laquelle la Cour de cassation a récemment répondu.

Dans cette affaire, un commerçant avait été mis en redressement, puis en liquidation judiciaire. Quelque temps après, l’un de ses débiteurs, une société civile immobilière (SCI), avait effectué plusieurs paiements directement au commerçant pour un total de 113 620 €. Or dans la mesure où il était dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens, le commerçant n’aurait pas dû accepter ces paiements. Le liquidateur avait donc poursuivi la SCI et obtenu sa condamnation à lui payer la somme de 113 620 €. Pour refuser de payer une nouvelle fois, la SCI avait alors souligné que le liquidateur avait commis une faute car il connaissait l’existence de cette créance et qu’il avait pourtant omis d’en réclamer le paiement pendant 2 ans.

La Cour de cassation n’a toutefois pas retenu l’argumentation de la société. Elle a considéré, au contraire, que les paiements reçus directement par le commerçant étaient inopposables au liquidateur judiciaire et ce, peu important les éventuelles fautes commises par ce dernier dans l’exécution de sa mission. Par conséquent, la SCI a été condamnée à juste titre à payer une nouvelle fois la somme de 113 620 €. Sévère !

Remarque : dans cette situation, le débiteur peut agir en responsabilité civile contre le liquidateur à condition d’établir que ce dernier a commis une faute lui ayant causé un préjudice direct.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-13899
©  Les Echos Publishing - 2017

> Collecte de fonds : des responsables associatifs plutôt satisfaits

En 2015, près de 90 % des organisations ont obtenu des ressources financières suffisantes pour répondre à leurs besoins et réaliser leurs projets.

Publié le

Collecte de fonds : des responsables associatifs plutôt satisfaits

Le Baromètre de la collecte en France, publié en mars dernier, est le fruit d’une enquête en ligne anonyme menée, à l’automne 2016, auprès de 347 responsables de la collecte de fonds d’une association ou d’une fondation. Des organismes ayant collecté, en 2015, environ 1,6 milliard d’euros.

Ce nouveau baromètre ne s’attarde pas sur les chiffres des dons, mais sur les ressentis des responsables associatifs par rapport aux collectes des deux dernières années.

Ainsi, pour 67 % des répondants, le bilan de la collecte 2015 a plutôt été bon, seuls 4 % le jugeant préoccupant. Dans près de 90 % des organisations, les ressources financières obtenues ont répondu à leurs besoins et permis de réaliser leurs projets, soit totalement (38 %), soit partiellement mais sans les remettre en cause (51 %). Seules 10 % des organisations ont donc dû renoncer à certains projets, faute de moyens.

Le bilan provisoire de la collecte 2016 fait état de chiffres un peu plus réservés : il est jugé comme bon par 60 % des répondants, mais comme préoccupant par 6 % d’entre eux.

Quant à l’année 2017, trois préoccupations principales émergent chez les responsables de collecte, à savoir le recrutement de nouveaux donateurs (37 %), le devenir de l’impôt sur la fortune (34 %) et l’agenda politique 2017 avec les élections présidentielles et législatives (31 %).

Baromètre de la collecte en France, mars 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Les actions ont de nouveau la cote !

Portés par les bons résultats des marchés financiers, les actions séduisent de plus en plus d’épargnants.

Publié le

Les actions ont de nouveau la cote !

À en croire une récente enquête publiée par le Cercle de l’épargne, les Français seraient de plus en plus attirés par les actions. En effet, 38 % des sondés (échantillon de 1 001 personnes de 18 ans et plus) estiment que ce type d’actifs est intéressant en 2017. Un chiffre en progression de 9 points en un an. Prise de conscience de la part de certains épargnants, ceux qui possèdent des produits financiers plébiscitent à 45 % les actions. Un taux qui grimpe à 68 % pour les titulaires d’un Plan d’épargne en actions. Il faut dire que la tentation de recourir aux actions est grande, puisque les marchés boursiers ont affiché de bons résultats ces derniers mois. Pour preuve, le CAC 40 a progressé en 2016 de 4,86 % et a passé récemment la barre des 5 000 points. Une tentation vraisemblablement renforcée par la baisse de rendement des autres placements disponibles (Livret A, Plan d’épargne logement, par exemple). Ces différentes données peuvent laisser penser que les mauvais souvenirs de la crise financière de 2008 et des dettes souveraines de 2011 tendent à s’estomper.

Même si les épargnants semblent prêts à prendre un peu plus de risques, l’enquête souligne que la sécurité constitue toujours un élément de choix important pour les Français. Interrogées sur un éventuel versement sur un contrat d’assurance-vie, 41 % des personnes sondées privilégient toujours les fonds en euros quand seulement 18 % optent pour des unités de compte. Les 41 % restant ne souhaitant pas souscrire un tel contrat.

Le Cercle de l’épargne, enquête « Les Français, la retraite et l’épargne », mars 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Restaurateurs : attention au refus de servir discriminatoire !

Les restaurateurs, et plus généralement les commerçants, accueillant du public dans leur établissement, ne peuvent pas refuser de servir des clientes voilées.

Publié le

Restaurateurs : attention au refus de servir discriminatoire !

Refuser de servir, dans un lieu ouvert au public, un client parce qu’il porte un signe religieux est pénalement sanctionné par la loi. C’est ce qu’un restaurateur de Seine-Saint-Denis a appris à ses dépens pour avoir refusé, en août 2016, de servir deux clientes voilées et les avoir forcées à quitter son établissement. Sans savoir que l’une d’elles avait filmé l’altercation et l’avait ensuite postée sur les réseaux sociaux…

Poursuivi en justice, le restaurateur a été condamné par le tribunal correctionnel de Bobigny pour « discrimination dans la fourniture d’un service en raison de l’appartenance à une religion dans un lieu accueillant du public ». Verdict : 5 000 € d’amende, dont 3 000 avec sursis. Le restaurateur devra également verser 1 000 € de dommages et intérêts à la plaignante et 1 € symbolique au Comité contre l’islamophobie en France (CCIF). En outre, le jugement devra être affiché pendant deux mois à la porte de son restaurant.

Tribunal correctionnel de Bobigny, 16e chambre, 16 mars 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Protection des données personnelles : les entreprises appelées à se préparer au respect de nouvelles règles

La Cnil annonce la mise en place d’un dispositif pour aider les entreprises à se conformer au règlement européen qui entrera en application en mai 2018.

Publié le

Protection des données personnelles : les entreprises appelées à se préparer au respect de nouvelles règles

Adopté le 14 avril 2016, le règlement européen sur la protection des données (RGDP) entrera en application le 25 mai 2018. Ce texte, dont l’objectif est de définir un cadre juridique européen plus adapté à l’univers numérique, va entraîner une évolution substantielle de la réglementation nationale jusque-là applicable.

D’abord, il vient conforter les droits des individus en renforçant les obligations de recueil de consentement avant toute collecte de données. Il reviendra ainsi à l’entreprise, en cas de litige, d’apporter la preuve du consentement et de démontrer qu’il a été obtenu de manière loyale, c’est-à-dire sans aucune ambiguïté. Pour ce qui concerne les mineurs, par principe, le consentement ne pourra être recueilli qu’auprès de leurs responsables légaux.

Les obligations d’information sur l’utilisation des données qui pèsent sur les gestionnaires de fichiers seront également renforcées. Enfin, pour permettre à toute personne de récupérer ses données pour, le cas échéant, les communiquer à un autre prestataire, le règlement crée un droit de portabilité.

Une nouvelle culture pour les entreprises

Ce texte inaugure un changement d’approche en passant d’un principe de déclaration préalable et de demande d’autorisation à une logique de responsabilisation des entreprises et de leurs éventuels sous-traitants (hébergeur cloud, par exemple). C’est ainsi aux entreprises que reviendra, par défaut, l’obligation de mettre en œuvre les moyens et les processus nécessaires pour garantir une protection optimale des données personnelles stockées. En outre, afin de permettre l’exercice du droit à l’information des personnes et de faciliter les contrôles de la Cnil, les entreprises administrant des fichiers de données personnelles seront dans l’obligation de tenir un registre. Elles devront également, dans l’hypothèse où elles envisageraient de mettre en œuvre des traitements dits à risque (recueil de données ethniques, politiques, d’orientation sexuelle…), mener, de manière préalable, une étude d’impact sur la vie privée. Enfin, les entreprises devront notifier à la Cnil et aux personnes « fichées » les failles de sécurité rencontrées lors de la gestion du fichier. Dans certains cas, elles devront se doter d’un délégué à la protection des données qui sera chargé de la bonne application de la réglementation au sein de l’entreprise (rôle actuellement joué par le correspondant informatique et libertés, le Cil).

L’aide de la Cnil

Le règlement ne renforce pas que les obligations qui pèsent sur les gestionnaires de fichiers. Il prévoit également un durcissement des sanctions. Ainsi, en cas de manquement grave, une amende correspondant à 4 % du chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise incriminée pourra être appliquée. Intégrer sans retard dans son fonctionnement ces nouvelles contraintes pour éviter de se mettre en faute, une fois le texte applicable, en mai 2018, est donc fortement conseillé à toutes les entreprises, et notamment aux e-commerçants en première ligne sur ce dossier. La Cnil annonce d’ailleurs, sur son site et dans son rapport annuel 2016, mettre en place un véritable dispositif destiné à accompagner les entreprises dans leur démarche de mise en conformité. Ce dispositif doit comprendre des supports d’information sur la nouvelle réglementation, des méthodes pour préparer sa mise en conformité, des outils dédiés, notamment à l’élaboration des études d’impact sur la vie privée et enfin, une permanence juridique destinée aux Cil.

©  Les Echos Publishing - 2017

> L’épargne salariale progresse lentement mais sûrement !

Le nombre d’entreprises offrant l’accès à un dispositif d’épargne salariale à leurs employés a progressé de 3 % en 2016.

Publié le

L’épargne salariale progresse lentement mais sûrement !

L’Association française de la gestion financière (AFG), l’Autorité des marchés financiers, le Trésor et la Direction générale du travail ont lancé la Semaine de l’épargne salariale. Se déroulant du 27 au 31 mars 2017, cet évènement a pour objectif notamment de mieux faire comprendre les atouts de l’épargne salariale aux salariés, d’encourager les entreprises à davantage communiquer auprès de leurs salariés sur les dispositifs existants et de convaincre les entreprises et associations qui n’en disposent pas d’entamer des démarches en la matière. Un évènement loin d’être dénué de sens car, selon Benoît de Juvigny, secrétaire général de l’Autorité des marchés financiers, l’épargne salariale est un dispositif « mal compris et mal connu ». Sachant d’autant plus que 600 millions d’euros par an sont perdus par les salariés du fait d’une mauvaise allocation d’actifs au sein de leur dispositif d’épargne : par exemple, 30 % des encours sont investis dans des Sicav monétaires, des actifs aux rendements souvent négatifs. L’épargne salariale étant considérée comme une épargne de moyen à long terme, une allocation tournée davantage vers les actions serait plus cohérente.

À noter : en parallèle à cette semaine de l’épargne salariale, un site Internet à but pédagogique vient d’être mis en ligne : www.epargnesalariale-france.fr. Ce site comporte deux volets : le premier destiné aux salariés et le second aux chefs d’entreprise. Différentes fiches pédagogiques détaillant les dispositifs d’épargne salariale sont proposées, ainsi que des conseils pour les mettre en place.

Un bilan 2016 positif

Parmi les points positifs, au 31 décembre 2016, les encours de l’épargne salariale se sont établis à 122,5 milliards d’euros, soit une progression de 4,3 % par rapport à 2015. Une hausse qui s’explique principalement par l’évolution positive des marchés financiers en 2016. Autre information, les salariés ont approvisionné de manière significative leurs PEE et Perco en 2016, +13,7 milliards d’euros répartis de la manière suivante :
- 3,5 milliards d’euros au titre de la participation ;
- 4,6 milliards d’euros au titre de l’intéressement ;
- 3 milliards d’euros au titre des versements volontaires des salariés ;
- 2,6 milliards d’euros au titre de l’abondement des entreprises.

Des chiffres à mettre toutefois en balance avec le montant des rachats. Ces derniers se sont élevés en 2016 à près de 14 milliards d’euros (11 700 € en moyenne par foyer) et ont contribué notamment à financer 144 000 projets d’achat de résidence principale.

Par ailleurs, le nombre d’entreprises offrant l’accès à un dispositif d’épargne salariale à leurs employés a progressé de 3 % en 2016, ce qui représente globalement 305 000 entreprises, dont 300 000 PME ayant moins de 250 salariés. Le nombre de comptes de porteurs d’épargne salariale reste stable à près de 10,2 millions.

Semaine de l’épargne salariale
©  Les Echos Publishing - 2017

> Informations relatives aux délais de paiement dans le rapport de gestion

Les informations relatives aux retards de paiement devant figurer dans le rapport de gestion des sociétés dont les comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes peuvent apparaître HT ou TTC.

Publié le

Informations relatives aux délais de paiement dans le rapport de gestion

On se souvient que pour les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2016, les entreprises dont les comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes doivent mentionner dans leur rapport de gestion les retards de paiement à la date de la clôture des comptes, tant côté clients que fournisseurs.

Rappel : le rapport de gestion doit présenter le nombre et le montant total des factures reçues ou émises non réglées à la date de la clôture de l’exercice dont le terme est échu. Ces montants devant ensuite être ventilés par tranches de retard et rapportés en pourcentage au total des achats de l’exercice pour les factures reçues et au chiffre d’affaires de l’exercice pour les factures émises.

Initialement, il était prévu que les sommes soient exprimées hors taxe, mais un récent décret est venu modifier cette disposition. Désormais, ces dettes et ces créances peuvent être publiées, au choix, soit toute taxe comprise (TTC) soit hors taxe (HT) pourvu que la société le précise dans son rapport de gestion.

Par conséquent, un arrêté est venu mettre à jour les modèles de tableaux dans lesquels ces informations doivent être présentées. Ainsi, dorénavant, pour chaque case relative à un montant, ces nouveaux modèles indiquent « préciser HT ou TTC ».

Précision : les informations relatives aux délais de paiement devront donc être mentionnées dans les rapports de gestion établis à compter du second semestre 2017.

Décret n° 2017-350 du 20 mars 2017, JO du 21
Arrêté du 20 mars 2017, JO du 21
©  Les Echos Publishing - 2017

> La garantie décennale peut être mise en œuvre sans qu’aucun dommage se soit encore manifesté !

La Cour de cassation estime que la garantie décennale d’un propriétaire ayant réalisé des travaux peut être invoquée en cas de dommages futurs identifiés.

Publié le

La garantie décennale peut être mise en œuvre sans qu’aucun dommage se soit encore manifesté !

Propriétaires de leur résidence principale, des époux avaient procédé à d’importants travaux conduisant à la création d’une mezzanine. Pour réaliser cette pièce supplémentaire, ce couple avait « amputé » une partie de la charpente afin de créer un volume circulable et donc aménageable, et compensé les suppressions par la pose d’un montant vertical de renfort censé supporter les charges en toiture. Trois ans plus tard, ils décidaient de revendre leur bien immobilier. Les nouveaux propriétaires des lieux, de moins en moins convaincus par la solidité de l’ouvrage, avaient alors demandé une expertise. Cette dernière concluait que ces travaux n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’un risque notamment de « poinçonnement » du plancher du rez-de-chaussée était à craindre.

Mais les vendeurs avaient contesté le fait de devoir indemniser les acquéreurs au titre de la garantie décennale. En effet, ils soulignaient que ce risque était purement hypothétique et qu’il n’y avait pas lieu de croire que des dommages se manifesteraient dans le délai décennal. Réponse de la Cour de cassation : la « mutilation » de la charpente, qui provoquera à terme des dégâts, n’est pas un risque hypothétique mais un dommage actuel compromettant la solidité de l’ouvrage. Une situation justifiant la mise en œuvre de la garantie décennale.

Cassation civile 3e, 23 février 2017, n° 15-26505
©  Les Echos Publishing - 2017

> Cession de parts de société : pas d’extension des prérogatives de la Safer !

La mesure visant à élargir le droit de préemption de la Safer aux cessions partielles de parts sociales a été censurée par le Conseil constitutionnel.

Publié le

Cession de parts de société : pas d’extension des prérogatives de la Safer !

Aujourd’hui, les Safer peuvent exercer leur droit de préemption en cas de cession de la totalité des parts d’une société agricole. Les ventes partielles de parts sociales échappant, quant à elles, à l’intervention de la Safer. Des investisseurs, le cas échéant étrangers, peuvent donc prendre le contrôle de sociétés détenant des terres agricoles en toute liberté simplement en rachetant une fraction de leur capital.

Pour faire obstacle à ce type d’opération, les pouvoirs publics ont fait voter une loi (loi relative à la lutte contre l’accaparement des terres agricoles et au développement du biocontrôle) ayant principalement pour objet d’étendre le champ d’application du droit de préemption des Safer aux cessions partielles de parts ou d’actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole. Mais cette disposition ne verra pas le jour car elle a été censurée par le Conseil constitutionnel, celui-ci ayant estimé qu’elle portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.

À noter : une autre mesure contenue dans la loi sera, quant à elle, bel et bien applicable. Il s’agit de celle qui oblige désormais la personne qui apporte à une société des biens ou des droits soumis au droit de préemption de la Safer de s’engager à conserver pendant au moins 5 ans la totalité des parts sociales reçues en contrepartie. À défaut, la Safer sera en droit de demander l’annulation de l’apport dans un délai de 6 mois à compter du jour où elle aura eu connaissance du non-respect de cet engagement.

Loi n° 2017-348 du 20 mars 2017, JO du 21
Conseil constitutionnel, décision n° 2017-748 DC du 16 mars 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Bénéfices revenant aux associés âgés d’une SCP

Les statuts d’une société civile professionnelle peuvent-ils valablement prévoir un abattement sur les bénéfices revenant aux associés âgés de plus de 65 ans ?

Publié le

Bénéfices revenant aux associés âgés d’une SCP

Les statuts d’une société civile professionnelle (SCP) de notaires prévoyaient un abattement de 10 % par an sur la part de bénéfices revenant aux associés âgés de plus de 65 ans au titre de leurs parts correspondant à leurs apports en industrie (c’est-à-dire leurs apports en termes de connaissances, de travail et de services). Cette clause a alors suscité un litige, l’un des associés ayant considéré qu’elle était nulle car elle constituait une discrimination fondée sur l’âge ; discrimination sanctionnée par la loi du 27 mai 2008 qui prohibe les situations dans lesquelles une personne est traitée de façon moins favorable qu’une autre, notamment en raison de son âge.

Mais cet associé n’a pas obtenu gain de cause. En effet, les juges ont appliqué une disposition de cette même loi du 27 mai 2008 selon laquelle même si elle constitue une discrimination, une différence de traitement fondée sur l’âge peut être justifiée « lorsqu’elle répond à une exigence professionnelle essentielle et déterminante, et pour autant que l’objectif recherché soit légitime et cette exigence proportionnée ». Et pour les juges, cette clause était justifiée de manière objective par la nécessité de rajeunir et de développer en conséquence l’office notarial.

Cassation civile 1re, 12 janvier 2017, n° 15-12546
©  Les Echos Publishing - 2017

> Rupture d’une relation commerciale et responsabilité de l’association

L’association qui rompt brutalement une relation commerciale peut se voir condamner à verser des dommages-intérêts.

Publié le

Rupture d’une relation commerciale et responsabilité de l’association

Dans le cadre de son activité, une association est susceptible d’établir des relations commerciales avec différents partenaires. Et pour y mettre un terme, elle doit parfois prendre le soin de respecter un préavis suffisamment long. À défaut, elle s’expose à verser des dommages-intérêts à son contractant qui en est victime.

En effet, la Cour de cassation considère que le statut juridique d’une association, issu de la loi du 1er juillet 1901, et le caractère non-lucratif de son activité ne font pas obstacle à ce qu’elle puisse engager sa responsabilité lorsqu’elle rompt brutalement une relation commerciale établie dès lors qu’elle exerce une activité de production, de distribution ou de prestation de services.

En pratique, il appartiendra donc à son partenaire victime de cette rupture, non seulement de rapporter la preuve que l’association exerçait une activité de production, de distribution ou de prestation de services, mais aussi d’établir qu’elle entretenait une relation commerciale établie avec lui.

Dans cette affaire, la Cour de cassation n’a pas retenu la responsabilité de l’association, estimant que celle-ci n’accomplissait pas d’actes de commerce. En effet, la convention passée entre l’association et l’intermédiaire financier qui demandait l’octroi de dommages-intérêts visait à développer le financement de biens immobiliers par ses adhérents. L’association se contentait de faciliter le travail de ce dernier, notamment quant au démarchage de ses membres, et ne percevait pas de commissions.

Cassation commerciale, 25 janvier 2017, n° 15-13013
©  Les Echos Publishing - 2017

> Garantie de passif : attention à la rédaction de la clause !

Prévoyez une sanction en cas de non-respect des conditions de mise en jeu d’une garantie de passif stipulée dans une cession de titres.

Publié le

Garantie de passif : attention à la rédaction de la clause !

Il est fréquent d’insérer dans un acte de cession de parts sociales ou d’actions une clause dite « de garantie de passif » en vertu de laquelle le vendeur s’engage à payer les éventuelles dettes de la société, inconnues au moment de la cession, mais qui apparaîtraient par la suite. Grâce à cette garantie, l’acquéreur des titres est ainsi préservé d’une mauvaise surprise après la cession.

La clause doit prévoir les conditions de sa mise en œuvre, telles que l’obligation pour l’acheteur d’informer le vendeur, dans un délai imparti, de tout fait, événement ou réclamation susceptible d’entraîner le jeu de la garantie. Mais encore faut-il que ces conditions soient assorties d’une sanction si le vendeur souhaite qu’elles produisent leur plein effet ! À défaut, le non-respect par l’acheteur des conditions de la garantie de passif n’empêche pas sa mise en œuvre. En cas de litige, le vendeur ne peut alors espérer obtenir que des dommages-intérêts correspondant au préjudice que le non-respect des conditions stipulées dans la clause lui aura éventuellement causé.

Ainsi, dans une affaire récente, les juges n’ont pas donné gain de cause à un couple qui avait cédé la totalité des titres détenus dans le capital d’une société. Ces personnes avaient accordé une garantie de passif à l’acquéreur à condition que celui-ci les informe au plus tard dans les 20 jours suivant celui où il aurait connaissance de toute réclamation, tout fait ou évènement susceptible d’entraîner la mise en jeu de la garantie. Un tel événement est survenu (facture GDF et prime complémentaire d’assurance dommages-ouvrage). Mais l’acheteur ne les ayant pas prévenus dans le délai imparti, les vendeurs ont cru pouvoir lui opposer la déchéance de la garantie : à tort, car une telle sanction en cas de non-respect du délai d’information des vendeurs n’avait pas été prévue au contrat.

Cassation commerciale, 25 janvier 2017, n° 15-17137 et 15-18246
©  Les Echos Publishing - 2017

> Un logement devra être performant énergétiquement pour être considéré comme décent

En 2018, les logements donnés en location devront notamment présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Publié le

Un logement devra être performant énergétiquement pour être considéré comme décent

Le propriétaire-bailleur est tenu de fournir à son locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de ses occupants et pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement (par exemple, toiture étanche, rampe d’escalier solidement arrimée, canalisations d’eau et de gaz en bon état).

Un décret récent pris en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte intègre désormais aux caractéristiques du logement décent la performance énergétique. Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, tout logement donné en location (nue ou meublée) devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et les fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante. En outre, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres. Enfin, les cheminées devront être équipées de trappes. À compter du 1er juillet 2018, le logement devra permettre une aération « suffisante ». Les dispositifs d’ouverture (et les éventuelles dispositifs de ventilation) des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, JO du 11
©  Les Echos Publishing - 2017

> Autorisation d’exploitation commerciale : abaissement du seuil à Paris

À compter du 1er janvier 2018, l’ouverture ou l’extension à Paris d’un commerce de plus de 400 m² sera soumise à autorisation préalable.

Publié le

Autorisation d’exploitation commerciale : abaissement du seuil à Paris

En principe, sur le territoire national, tout magasin dont la surface de vente est supérieure à 1 000 m² doit, préalablement à son ouverture ou à son extension, obtenir une autorisation d’exploitation commerciale délivrée par la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC). Mais, à titre expérimental, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020, ce seuil sera abaissé à 400 m² à Paris.

Plus précisément, ce nouveau seuil s’appliquera aux opérations suivantes :
- la création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 400 m², résultant soit d’une construction nouvelle, soit de la transformation d’un immeuble existant ;
- l’extension de la surface de vente d’un magasin de commerce de détail ayant déjà atteint le seuil des 400 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet ;
- tout changement de secteur d’activité d’un commerce d’une surface de vente supérieure à 400 m², lorsque l’activité nouvelle du magasin est à prédominance alimentaire ;
- la création d’un ensemble commercial et dont la surface de vente totale est supérieure à 400 m² ;
- la réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 400 m² dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant 3 ans.

À noter : le gouvernement devra présenter au Parlement, avant le 30 avril 2020, un rapport d’évaluation proposant les suites à donner à cette expérimentation. Affaire à suivre donc…

Art. 59, loi n° 2017-257 du 28 février 2017, JO du 1er mars
©  Les Echos Publishing - 2017

> Vente de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien agricole

La Safer peut exercer son droit de préemption en cas de vente concomitante de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien agricole à un même acquéreur.

Publié le

Vente de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien agricole

Lorsque le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une parcelle ou d’un bâtiment à usage agricole décident de vendre simultanément leurs droits sur ce bien à un même acquéreur en vue de lui permettre d’en devenir pleinement propriétaire, cette opération est soumise au droit de préemption de la Safer.

C’est ce que les juges viennent de décider dans une affaire où l’acte de vente faisait clairement apparaître la volonté des intéressés de transférer à l’acheteur la pleine propriété du bien considéré.

Précision que cette décision a été rendue sous l’empire de la législation antérieure à la loi du 13 octobre 2014, époque où la Safer ne pouvait pas exercer son droit de préemption en cas de vente isolée de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien agricole.

À noter : depuis la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014, la Safer peut exercer son droit de préemption en cas de vente de l’usufruit d’un bien agricole. Et en cas de vente de la nue-propriété d’un bien, elle bénéficie de ce droit seulement si elle en détient l’usufruit ou est en mesure de l’acquérir concomitamment ou encore lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas 2 ans. Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par l’usufruitier et celles de l’usufruit par le nu-propriétaire demeurent exclues du champ du droit de préemption de la Safer.

Cassation civile 3e, 15 décembre 2016, n° 15-27518
©  Les Echos Publishing - 2017

> Cautionnement souscrit par un époux avec le consentement de l’autre

Lorsqu’une personne se porte caution du remboursement d’un prêt avec le consentement de son conjoint, ses biens propres, mais aussi les biens communs du couple, sont engagés.

Publié le

Cautionnement souscrit par un époux avec le consentement de l’autre

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté se porte caution (par exemple, pour garantir un emprunt souscrit par une entreprise), elle n’engage, en principe, que ses biens propres et ses revenus. Les biens appartenant en commun au couple ne sont engagés par ce cautionnement que si le conjoint de l’intéressé y a expressément consenti. Sachant que dans ce cas, les biens propres du conjoint demeurent à l’abri des poursuites du créancier (le banquier).

Ainsi, le consentement donné par un époux au cautionnement souscrit par l’autre a pour effet d’étendre l’assiette du gage du banquier aux biens communs. Il en résulte, selon les juges, que pour apprécier si un cautionnement est manifestement disproportionné aux biens et aux revenus de celui qui y souscrit, il convient de prendre en compte, non seulement les biens et les revenus de ce dernier, mais aussi les biens et les revenus de la communauté, ce qui inclut les salaires de son époux(se), qui sont des biens communs.

Rappel : lorsqu’il s’avère qu’un cautionnement, au moment où il a été souscrit par une personne, était manifestement disproportionné à ses biens et à ses revenus, le créancier ne peut pas s’en prévaloir, sauf si le patrimoine de cette personne lui permet, au moment où elle est appelée à payer, de faire face à son obligation.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-14915
©  Les Echos Publishing - 2017

> Financement participatif : une bonne année pour les associations

L’année dernière, les dons effectués via des plates-formes de crowdfunding ont progressé de 37 % pour s’établir à 68,6 millions d’euros.

Publié le

Financement participatif : une bonne année pour les associations

Le « crowdfunding » ou, en français dans le texte le financement participatif, vise à mettre en contact, via un site Internet, des porteurs de projet (associations, entreprises de l’économie sociale et solidaire, entreprises commerciales…) et des contributeurs. Ces derniers pouvant financer directement les projets qui ont leur préférence.

Selon le baromètre de l’année 2016 publié par l’association Financement Participatif France, près de 2,6 millions de financeurs ont ainsi contribué à soutenir, sous formes de dons, de prêts ou d’investissements, 21 375 projets. C’est ainsi 233,8 millions d’euros qui ont été collectés l’année dernière via 72 plates-formes françaises de crowdfunding. Un montant en augmentation de 40 % en un an, 167 millions ayant été recueillis en 2015.

Les dons, qui ont progressé de 37 % par rapport à 2015 pour s’établir à 68,6 millions d’euros, bénéficient principalement aux associations. Elles représentent, en effet, 85 % des porteurs de projets recourant aux dons sans récompense et 51 % de ceux proposant des dons avec récompense.

On remarque qu’en 2016, les dons sans contrepartie étaient moins populaires passant de 8,3 M€ en 2015 à 7,2 M€. À l’inverse, les dons avec contrepartie sont privilégiés par les donateurs (41,9 M€ en 2015 et 61,4 M€ en 2016). Ainsi, en moyenne, un projet assorti d’un tel don parvient à mobiliser 74 donateurs pour une contribution de 63,40 € alors qu’un projet de don sans récompense obtient, quant à lui, le soutien de seulement 47 personnes pour un don moyen de 62 €.

Baromètre du crowdfunding en France 2016
©  Les Echos Publishing - 2017

> Une bonne connexion Internet devient indispensable pour bien vendre ou louer un logement !

Les personnes à la recherche d’un logement se penchent de plus en plus sur la qualité de la connexion Internet.

Publié le

Une bonne connexion Internet devient indispensable pour bien vendre ou louer un logement !

Situation géographique, état général, exposition, performance énergétique… Des critères de sélection que toute personne à la recherche d’un logement s’attelle à appliquer. Mais à en juger par un récent sondage réalisé par OpinionWay pour Ariase Group, la connexion à Internet est désormais un élément déterminant dans le choix d’un logement. Sur 1 007 personnes interrogées, 79 % d’entre elles déclarent que l’absence d’une connexion Internet de qualité correspondant à leurs usages peut être un véritable frein. Une réponse qui n’a rien d’étonnant dans la mesure où le numérique prend une place de plus en plus importante dans la vie des Français. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le nombre d’abonnement à Internet est passé en 10 ans de 12,7 à 27,7 millions (chiffres Arcep au 31 décembre 2016). Des chiffres qui ne concernent que les abonnements adossés aux réseaux fixes, exit donc les accès Internet via smartphone.

Toujours est-il que la présence d’une connexion Internet ne suffit pas. Il faut également que cette dernière dispose d’un bon débit car les nouveaux services associés notamment aux fameuses « box Internet » – télévision HD, téléphonie, streaming, vidéos à la demande, jeux vidéo – sont gourmands en bande passante. Il est loin le temps où l’usage d’Internet se limitait exclusivement à la consultation de sites web ou la réception et à l’envoi de mails.

Autre enseignement à tirer de ce sondage, 80 % des sondés seraient intéressés par la possibilité, avant de louer ou d’acheter un bien immobilier, de connaître la qualité de connexion Internet dans le logement grâce à un diagnostic, comme ce qui est fait aujourd’hui avec le diagnostic de performance énergétique.

OpinionWay – Les Français et la qualité de leur connexion Internet, mars 2017
©  Les Echos Publishing - 2017

> Établissements du secteur alimentaire : votre niveau d’hygiène bientôt sur Internet !

À compter du 3 avril 2017, les résultats des contrôles sanitaires réalisés depuis le 1er mars 2017 seront rendus publics sur le site www.alim-confiance.gouv.fr.

Publié le

Établissements du secteur alimentaire : votre niveau d’hygiène bientôt sur Internet !

Les résultats des contrôles sanitaires seront bientôt accessibles à tous ! En effet, en application de la loi du 13 octobre 2014 pour l’avenir de l’agriculture, l’alimentation et la forêt, un site Internet, www.alim-confiance.gouv.fr, et une application mobile permettront aux internautes, à compter du 3 avril prochain, de connaître le niveau d’hygiène de tout établissement de la chaîne alimentaire – abattoirs, commerces de détail (métiers de bouche, restaurants, supermarchés, marchés, vente à la ferme par exemple), restaurants collectifs et établissements agroalimentaires – qui aura fait l’objet d’un contrôle sanitaire depuis le 1er mars 2017.

En pratique, les internautes pourront rechercher une catégorie d’établissements ou un établissement particulier, via une carte interactive de la France, par son nom ou son adresse et connaître la date de la dernière inspection dont il a fait l’objet, ainsi que le niveau d’hygiène qui lui a été attribué parmi les 4 mentions suivantes :
- « niveau d’hygiène très satisfaisant » pour les établissements ne présentant pas de non-conformité ou présentant uniquement des non-conformités mineures ;
- « niveau d’hygiène satisfaisant » pour les établissements présentant des non-conformités qui ne justifient pas l’adoption de mesures de police administrative mais auxquels l’autorité administrative adresse une lettre d’avertissement, ou pour les établissements évalués favorablement lors du contrôle de suivi réalisé après une mise en demeure, une fermeture, un retrait ou une suspension de l’agrément sanitaire ;
- « niveau d’hygiène à améliorer » pour les établissements dont l’exploitant a été mis en demeure de procéder à des mesures correctives dans un délai fixé par l’autorité administrative ;
- « niveau d’hygiène à corriger » de manière urgente pour les établissements présentant des non-conformités susceptibles de mettre en danger la santé du consommateur et pour lesquels l’autorité administrative ordonne la fermeture administrative, le retrait ou la suspension de l’agrément sanitaire.

La carte interactive pourra également être « parcourue » sans recherche précise.

Ces informations seront affichées pendant un an après la réalisation du contrôle.

Décret n° 2016-1750 du 15 décembre 2016, JO du 17
Arrêté du 28 février 2017, JO du 2 mars
©  Les Echos Publishing - 2017

> Immobilier : les niveaux des loyers stagnent !

Bien que l’activité du marché locatif privé se soit ressaisie ces dernières années, les loyers peinent encore à augmenter.

Publié le

Immobilier : les niveaux des loyers stagnent !

Selon la dernière étude de l’observatoire Clameur, l’activité du marché locatif privé s’est redressée dans la quasi-totalité des régions depuis 2011. Pour preuve, le taux de mobilité résidentielle des locataires, après avoir accusé un fort décrochage lors de la crise de 2009, atteint aujourd’hui 29,8 % contre une moyenne établie à 28,6 % (couvrant la période 1998-2017). Seule ombre au tableau, les loyers n’ont augmenté que de 0,4 % par an depuis 2013 alors que l’inflation a progressé dans le même temps de 0,6 % par an. Globalement, ce phénomène touche 70 % des villes de plus de 148 000 habitants (75 % depuis le début de l’année). Tel est le cas notamment à Angers, au Havre, à Marseille et à Saint-Etienne.

Fait marquant, ce sont les loyers des petites surfaces qui ont augmenté le moins vite : +0,2 % pour les studios et 1 pièce, +0,1 % pour les 2 pièces, +0,4 % pour les 3 pièces, +0,9 % pour les 4 pièces et +1,1 % pour les 5 pièces et plus. Conséquence, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements se poursuit : un effort au plus bas de ces 20 dernières années.

Observatoire Clameur
©  Les Echos Publishing - 2017

> Réinstallation et perte de stock causées par le non-renouvellement d’un bail commercial

Le locataire qui a perdu son fonds de commerce suite au non-renouvellement de son bail peut être indemnisé par le bailleur pour ses frais de réinstallation et la perte de son stock.

Publié le

Réinstallation et perte de stock causées par le non-renouvellement d’un bail commercial

Le propriétaire d’un local commercial peut refuser de renouveler le bail de son locataire. Mais dans ce cas, il devra, en principe, lui verser une indemnité d’éviction si celui-ci remplit les conditions lui donnant droit au renouvellement du bail.

Précision : le bailleur n’a pas à verser d’indemnité d’éviction dans certains cas, tels que la reprise du local pour le restaurer ou pour motifs graves et légitimes retenus à l’encontre du locataire (un défaut de paiement du loyer, par exemple).

Cette indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice subi par le locataire. Ainsi, lorsque le refus de renouvellement du bail par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce, l’indemnité doit correspondre à la valeur totale du fonds, à savoir la valeur du fonds de commerce et des frais accessoires de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation à payer pour un fonds de valeur identique.

Afin d’être indemnisé, le locataire doit-il justifier des frais engagés pour sa réinstallation ? Par ailleurs, les frais accessoires peuvent-ils inclure la perte d’une partie de son stock ? À ces deux questions, la Cour de cassation a récemment répondu en faveur du locataire évincé.

D’une part, selon les juges, le bailleur doit indemniser des frais de réinstallation le locataire d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que celui-ci ne se réinstallera pas dans un autre fonds. La charge de la preuve revient donc, dans cette hypothèse, au bailleur et non au locataire.
D’autre part, le bailleur peut être amené à indemniser le locataire de la perte de son stock si celle-ci a été causée par le non-renouvellement du bail. Peu important que la remise des clefs du local soit intervenue 4 ans après la date d’effet du congé, ce qui donnait la possibilité au locataire de vendre tout ou partie de ses marchandises. Ce motif ne suffit pas à exclure le fait que le non-renouvellement du bail est à l’origine de la perte d’au moins une partie du stock.

Cassation civile 3e, 12 janvier 2017, n° 15-25939
©  Les Echos Publishing - 2017