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Juridique

> Liquidation judiciaire : quand la responsabilité du dirigeant est engagée

Le dirigeant d’une société mise en liquidation judiciaire, qui a commis des fautes de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif, peut être condamné à combler une partie du passif.

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Liquidation judiciaire : quand la responsabilité du dirigeant est engagée

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à son insuffisance d’actif, c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers. Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.

Ainsi, dans une affaire récente, les juges ont estimé que le gérant d’une société de conseil mise en liquidation judiciaire avait commis des fautes de gestion en lien direct avec l’insuffisance d’actif de la société. En effet, alors que les résultats de la société étaient très déficitaires et que son chiffre d’affaires se dégradait, il avait, d’une part, maintenu, voire augmenté, sa rémunération à un niveau très important qui représentait, charges incluses, le montant du chiffre d’affaires, et d’autre part, fait consentir des avances sur la trésorerie de la société au bénéfice d’une autre société qu’il dirigeait.

Plus précisément, les juges ont constaté que le chiffre d’affaires de la société réalisé au titre du dernier exercice avant la mise en liquidation judiciaire s’était élevé à 65 500 € seulement pour une perte de 100 800 € liée à des charges d’exploitation de 149 600 €, dont 51 000 € correspondant à la rémunération du gérant. Et que le bilan, au titre de ce même exercice, faisait apparaître une somme de 69 800 € inhérente aux avances consenties à l’autre société.

En conséquence, les juges ont condamné le gérant à payer la somme de 200 000 € en vue de combler une partie de l’insuffisance d’actif de la société (445 000 €).

Cassation commerciale, 28 juin 2017, n° 14-29936
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> Le gouvernement s’attaque à l’épargne réglementée

Le taux actuel de 0,75 % du Livret A sera maintenu jusqu’en 2019. En outre, les plans d’épargne logement ouverts à compter du 1er janvier 2018 verront leurs intérêts soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique de 30 % dès la première année.

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Le gouvernement s’attaque à l’épargne réglementée

Le gouvernement a dévoilé récemment deux nouvelles mesures qui vont venir impacter l’épargne des Français. Première mesure, le Livret A devrait conserver son taux d’intérêt actuel de 0,75 % en 2018, mais également en 2019. Une décision qui peut paraître étonnante alors même que la Banque de France prévoit une progression de l’inflation en France de 1,2 % en 2018 et 1,4 % en 2019, ce qui devrait normalement entraîner une hausse du taux du Livret A.

À noter : le taux du Livret A est calculé en fonction de l’évolution des taux d’intérêt à court terme (taux Eonia, Euribor) et de l’inflation.

Seconde mesure, les intérêts des plans d’épargne logement (PEL) ouverts à compter du 1er janvier 2018 seront soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique de 30 % dès la première année. Pour les plans ouverts avant cette date, seuls les intérêts produits à partir de leur 12e anniversaire seront soumis à cette fameuse flat tax. Une mesure qui vient diminuer l’attrait de ce contrat plébiscité par de nombreux ménages (262 milliards d’euros de collecte en juin 2017), car même s’il a été initialement conçu pour contribuer au financement des projets immobiliers, le PEL est devenu au fil des années un produit d’épargne à part entière.

Rappel : actuellement, les intérêts des PEL sont exonérés d’impôt (hormis les prélèvements sociaux) jusqu’à la 12e année de souscription. Passé ce terme, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.

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> Délais de paiement : les retards passent sous la barre des 11 jours !

Contre un retard moyen de 13,2 jours en Europe, les entreprises françaises ont poursuivi leurs efforts en réduisant progressivement leur retard de paiement à 10,93 jours en moyenne au deuxième trimestre 2017.

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Délais de paiement : les retards passent sous la barre des 11 jours !

Il y a plus de 20 ans (date du premier observatoire des comportements de paiement des entreprises), le délai contractuel de paiement dépassait les 70 jours et le retard moyen approchait 20 jours. Au 2e trimestre 2017, l’étude trimestrielle du cabinet Altares, spécialiste de l’information sur les entreprises, constate que le délai contractuel s’est réduit à 50 jours et que le retard de paiement moyen, quant à lui, est désormais inférieur à 11 jours (10,93 contre 13,6 jours en 2015).

Cette baisse des retards de paiement traduit, selon Altares, un changement des comportements auquel le renforcement, par les pouvoirs publics, de la réglementation, de la prévention et des sanctions en cas de non-respect des délais de paiement ne serait pas étranger.

Précisions : le dépassement des délais et l’absence de mention des pénalités de retard dans les conditions de règlement sont passibles d’une amende administrative de 75 000 € pour une personne physique et de 2 M€ pour une société. Sachant que le plafond fixé par la loi pour les délais de paiement pouvant être convenus entre entreprises (délai contractuel) est de 60 jours, ou de 45 jours fin de mois, à compter de la date d’émission de la facture (sauf secteurs d’activité spécifiques).

Ce changement des comportements est particulièrement notable dans le secteur privé. Les artisans figurent parmi les payeurs les plus respectueux. Ils affichent un retard de paiement moyen plus faible que la moyenne nationale, soit de 8,3 jours, contre 12,4 jours pour les commerçants et 11,4 pour les professions libérales au 2e trimestre 2017. Les sociétés commerciales, se situent, quant à elles, dans la moyenne des 11 jours (10,8 pour les SARL et 11,1 pour les SAS). Le secteur public, en revanche, a encore des progrès à faire en matière de paiement. Le retard moyen pour les départements s’établit ainsi à 13,2 jours. Il reste toutefois bien inférieur à celui des régions qui s’élève à 18,8 jours !

Ces progrès réguliers, qui placent la France à la 3e marche du podium européen et sous la moyenne européenne de 13,2 jours de retard, ne doivent pas faire perdre de vue les performances des entreprises néerlandaises et allemandes qui ne règlent leurs fournisseurs qu’avec un retard moyen respectif de 5,9 et 6,8 jours.

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> Près de 760 000 € pour les associations grâce à l’arrondi en caisse !

En 2016, plus de 130 associations ont bénéficié du micro-don en caisse.

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Près de 760 000 € pour les associations grâce à l’arrondi en caisse !

L’arrondi en caisse offre la possibilité aux clients de 2 100 magasins de faire un micro-don, lors de leur passage en caisse, pour un montant de quelques centimes à quelques euros. Concrètement, pour des achats s’élevant, par exemple, à 22,58 €, le client peut, lors de son règlement, demander l’arrondi à 23,00 € et consentir ainsi un don de 42 centimes pour l’association retenue par le point de vente.

Naturalia, Franprix, Maisons du Monde, Jules, Bonobo Jeans, Nature & Découvertes, Casino Supermarchés, Séphora… l’arrondi est aujourd’hui proposé par 14 enseignes partout en France.

Ainsi, grâce à plus de 3,2 millions de micro-dons, ce sont 135 associations d’intérêt général qui ont reçu, en 2016, 759 460 €. Et au cours du 1er semestre 2017, 606 324 € ont déjà été collectés, soit une augmentation de 157 % par rapport à l’année précédente.

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> La banque n’a pas à alerter son client sur les risques liés à l’opération financée

La banque ne doit mettre en garde l’emprunteur que sur l’inadaptation du prêt à ses capacités financières et sur le risque d’endettement.

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La banque n’a pas à alerter son client sur les risques liés à l’opération financée

Des associés d’une société civile immobilière (SCI) avaient souscrit auprès d’un établissement bancaire 4 prêts destinés à financer 4 biens immobiliers. Ayant rencontré des difficultés à les rembourser, les associés s’étaient rapprochés de leur banque pour modifier les caractéristiques de leurs prêts en passant d’un taux d’intérêt variable à un taux d’intérêt fixe. Cette demande étant motivée par le fait que le projet de la SCI était, lors de la souscription du prêt, viable au taux initial de 4,8 %, mais ne l’était plus lorsque le taux avait varié à hauteur de 6 %. Se sentant lésés, ils avaient ensuite assigné la banque en paiement de dommages-intérêts au motif que cette dernière avait manqué à ses devoirs d’information et de mise en garde quant au caractère variable du taux d’intérêt stipulé dans les prêts initiaux.

Les associés n’ont pas obtenu gain de cause en justice. En effet, les juges ont estimé que l’obligation de mise en garde à laquelle est tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci à ses capacités financières et sur le risque de l’endettement qui résulte de l’octroi du prêt, et non pas sur les risques de l’opération financée. En outre, ils ont souligné que les actes notariés dressés lors de l’acquisition des biens immobiliers mentionnaient de façon parfaitement claire que le taux nominal des prêts était révisable et précisaient les conditions et les modalités de cette révision.

Cassation commerciale, 20 avril 2017, n° 15-16316
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> Cautionnement souscrit par un seul des époux : les biens communs ne sont pas engagés

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté se porte caution sans le consentement de son conjoint, les biens communs des époux, et donc les sommes figurant sur un compte bancaire joint, ne sont pas engagées.

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Cautionnement souscrit par un seul des époux : les biens communs ne sont pas engagés

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté se porte caution, par exemple pour garantir un emprunt souscrit par une entreprise, elle n’engage, en principe, que ses biens propres et ses revenus. Les biens appartenant en commun au couple ne sont donc pas engagés par ce cautionnement, sauf si le conjoint de l’intéressé y a expressément consenti.

À noter : le consentement donné par un époux au cautionnement souscrit par l’autre a pour effet d’étendre l’assiette du gage du créancier aux biens communs. On comprend dès lors que ce dernier cherche, le plus souvent, à recueillir l’assentiment du conjoint de la caution lors de la signature du contrat de cautionnement. Sachant que dans ce cas, les biens propres du conjoint demeurent à l’abri des poursuites du créancier.

En l’absence de consentement exprès du conjoint, les biens communs des époux ne sont donc pas engagés par le cautionnement souscrit par l’autre. Tel est le cas des sommes déposées sur un compte bancaire joint du couple puisqu’elles sont présumées communes. C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire récente, lesquels ont ajouté que si le créancier souhaite les faire saisir, il devra alors démontrer que ces sommes proviennent des revenus et des biens propres de l’époux qui s’est porté caution.

Cassation civile 1re, 15 juin 2017, n° 16-20739
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> Un nouvel apport de trésorerie remboursable pour les agriculteurs

Les exploitants agricoles peuvent bénéficier d’un apport de trésorerie remboursable au titre des aides Pac 2017 à condition d’en faire la demande avant le 15 octobre.

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Un nouvel apport de trésorerie remboursable pour les agriculteurs

Le 21 juin dernier, le ministre de l’Agriculture avait annoncé que les aides Pac 2017 seraient versées en février 2018 et qu’en attendant, un apport de trésorerie remboursable (ATR) sans intérêt serait mis en place à la mi-octobre 2017 pour pallier les difficultés de trésorerie rencontrées par les exploitants.

Cette avance de trésorerie remboursable vient d’être activée. Pour en bénéficier, les agriculteurs doivent en faire la demande avant le 15 octobre via le service en ligne Telepac. L’ATR sera ensuite versé à partir du 16 octobre.

Pour les agriculteurs ayant déposé une demande d’aide en 2016 et en 2017, le montant de l’ATR sera égal à 90 % des aides découplées de 2016, des aides couplées bovines (aides aux bovins allaitants, aides aux bovins lait) de 2016 et des indemnités compensatoires de handicap naturel (ICHN) de 2016, et à 80 % d’un montant forfaitaire par région pour les aides liées aux mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et les aides à l’agriculture biologique. Dans les autres cas, l’ATR correspondra à un montant forfaitaire.

L’ATR sera remboursé au fur et à mesure des paiements des aides et par compensation. Les éventuels reliquats devant être remboursés au plus tard le 31 mars 2018 s’agissant des aides du premier pilier de la Pac (c’est-à-dire toutes les mesures de soutien aux marchés et aux revenus des exploitants agricoles) et des ICHN, et le 31 décembre 2018 pour les MAEC et les aides à l’agriculture biologique.

À noter : l’ATR n’est pas versé si son montant est inférieur à 500 €.

Décret n° 2017-1318 du 4 septembre 2017, JO du 5
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> Affichage des prix en magasin : êtes-vous sûr de vous ?

Un vendeur ou un prestataire de services pourra bientôt demander en ligne à la DGCCRF de se prononcer sur la conformité de son dispositif d’étiquetage, d’affichage ou de marquage des prix à la réglementation en vigueur.

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Affichage des prix en magasin : êtes-vous sûr de vous ?

À compter du 1er octobre 2017, un formulaire permettra aux professionnels de s’assurer auprès de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) que les modalités d’informations des consommateurs sur les prix qu’ils pratiquent sont conformes à la réglementation. Une prise de position formelle qui peut leur permettre d’éviter une amende administrative en cas de manquement aux règles de publicité des prix (qui peut aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société).

Ce formulaire sera téléchargeable sur le site Internet de la DGCCRF, www.economie.gouv.fr/dgccrf, et sur le site www.service-public.fr. La demande devra être accompagnée de tout document, notamment de photos, permettant à la DGCCRF de prendre position sur les modalités d’information du consommateur sur les prix des biens, produits et services proposées par le professionnel.

Précision : la DGCCRF prend formellement position sur cette demande dans un délai de 2 mois à compter de la réception de celle-ci. Passé ce délai, son absence de réponse équivaut à un rejet de la demande.

Arrêté du 9 août 2017, JO du 17
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> Mauvais placements effectués par le trésorier d’une association : qui est responsable ?

Le trésorier associatif et la banque sont tous deux responsables pour avoir réalisé des placements financiers risqués ayant engendré une perte importante de capital pour l’association.

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Mauvais placements effectués par le trésorier d’une association : qui est responsable ?

Une récente affaire illustre la responsabilité du trésorier d’une association et d’une banque en cas de placements risqués ayant entraîné une perte financière conséquente.

Ainsi, ce trésorier avait placé les fonds de l’association sur le marché des obligations (OPCVM), ce qui avait conduit à une perte importante en capital. Condamné par les tribunaux à rembourser 110 000 € à l’association, il s’est alors retourné en garantie contre la banque.

La Cour de cassation a reconnu la responsabilité de cette dernière qui, selon elle, a manqué à son devoir de vigilance et d’information. La banque aurait dû vérifier les compétences du trésorier pour le placement des fonds d’une association et sa bonne connaissance des mécanismes inhérents aux marchés des obligations à terme. Ceci aurait permis au trésorier de prendre conscience de la nécessité de cerner clairement les besoins de l’association.

La responsabilité de la banque n’a pas fait pour autant disparaître celle du trésorier. En effet, ce dernier avait contribué au dommage en commettant une imprudence manifeste dans l’exécution de son mandat, compte tenu de l’importance des sommes investies dans des placements qui présentaient des risques de perte en capital.

Cassation commerciale, 17 mai 2017, n° 15-22068
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> Procédure de traitement du surendettement : ouverte aux associés de SCP !

Une personne exerçant une activité libérale au sein d’une société civile professionnelle peut bénéficier du dispositif de traitement des situations de surendettement.

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Procédure de traitement du surendettement : ouverte aux associés de SCP !

Lorsqu’une personne est dans l’impossibilité de faire face à ses dettes, elle peut demander à bénéficier du dispositif de traitement du surendettement.

En pratique : la personne doit saisir la commission de surendettement. Si sa demande est jugée recevable, un état de ses dettes est dressé, puis un plan conventionnel de redressement est élaboré en accord avec ses créanciers (étalement des remboursements, remise d’intérêts, effacement de dettes, etc.). Toutefois, si sa situation ne permet pas de mettre en œuvre un tel plan, une procédure, dite « de rétablissement personnel », peut être engagée, qui conduit soit à l’effacement de toutes ses dettes, soit à sa mise en liquidation judiciaire.

Mais attention, ce dispositif de traitement du surendettement est réservé aux particuliers. Il ne s’applique pas aux commerçants, aux artisans, aux agriculteurs et aux personnes qui exercent une activité professionnelle libérale réglementée (avocat, notaire, médecin...) ou non réglementée (conseil...). En effet, tous ces professionnels relèvent des procédures de traitement des difficultés des entreprises prévues par le Code de commerce ou le Code rural (procédure de conciliation, règlement amiable, procédure de sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire).

Le professionnel qui exerce son activité au sein d’une société est-il également exclu du dispositif de traitement du surendettement ? Non, a récemment répondu la Cour de cassation, dans une affaire concernant un orthodontiste, associé d’une société civile professionnelle (SCP), qui avait demandé l’ouverture d’une procédure de surendettement. Selon les juges, ce professionnel, qui n’exerçait pas la profession d’orthodontiste en son nom propre, mais en qualité d’associé d’une SCP, n’avait pas une activité professionnelle indépendante. Par conséquent, il ne relevait pas d’une procédure de traitement des difficultés des entreprises et pouvait donc bénéficier du dispositif réservé aux particuliers. À condition toutefois que ses dettes, exigibles et à échoir, soient de nature non professionnelles.

Cassation civile 2e, 1er juin 2017, n° 16-17077
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> Quand le loyer révisé d’un bail commercial doit être fixé à la valeur locative

Le locataire peut obtenir une baisse du loyer… en invoquant une amélioration de la valeur locative !

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Quand le loyer révisé d’un bail commercial doit être fixé à la valeur locative

Tous les 3 ans, le propriétaire ou le locataire d’un local commercial peuvent demander la révision du loyer du bail. Cette révision, à la hausse ou à la baisse, est en principe plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail (indice du coût de la construction, indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires).

Toutefois, lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, moyens de transport à proximité...) a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, les parties au bail commercial peuvent demander que le loyer révisé soit fixé à la valeur locative. On parle dans ce cas de déplafonnement du loyer.

En règle générale, c’est évidemment le propriétaire qui formule une telle demande car il souhaite une augmentation du loyer au-delà du plafond résultant de la variation de l’indice. Mais il peut parfois s’agir du locataire. Ainsi, dans une affaire récente, le locataire avait demandé que son loyer soit révisé et fixé à un montant correspondant à la valeur locative, soit à un montant inférieur au loyer en vigueur. À l’appui de sa demande, il faisait valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité, à savoir la construction dans le quartier de nombreux logements et bâtiments à usage industriel et scolaire et la rénovation de la portion de l’avenue sur laquelle son commerce était situé, avait entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Bien entendu, le propriétaire s’était opposé à cette demande car selon lui, une amélioration de la valeur locative ne peut pas justifier une baisse de loyer. Mais les juges ont donné gain de cause au locataire. En effet, ils ont considéré que la valeur locative avait effectivement varié de plus de 10 % et que le loyer révisé devait donc être fixé à cette valeur locative. Et ce, même si le loyer en cours était supérieur à la valeur locative.

Précision : dans cette affaire, le loyer en cours était très supérieur à la valeur locative, même avec l’augmentation de plus de 10 % !

Cassation commerciale, 24 mai 2017, n° 16-15043
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> Quelle est la responsabilité d’une association en cas d’accident lors d’un voyage ?

L’association qui sert d’intermédiaire entre ses membres et l’agence de voyages sans toucher de commission ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée en cas d’accident.

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Quelle est la responsabilité d’une association en cas d’accident lors d’un voyage ?

De nombreuses associations proposent des voyages à leurs membres et confient leur organisation à des agences de voyage. En cas d’accident au cours de ce voyage, la victime adhérente de l’association peut-elle engager la responsabilité contractuelle de celle-ci ? La réponse à cette question vient d’être donnée par la Cour de cassation.

Dans cette affaire, une association avait fait affaire avec une agence de voyages française afin d’organiser, pour ses membres, un voyage au Sénégal, les excursions étant prises en charge par une agence locale. Or une adhérente de l’association avait été blessée lors d’une excursion en 4x4 réalisée avec un guide sénégalais. En vue d’obtenir des dommages-intérêts, la victime avait poursuivi en justice l’association aux motifs que celle-ci s’était comportée comme une agence de voyages. Elle prétendait qu’un contrat avait été conclu entre elle et l’association et que la responsabilité contractuelle de cette dernière devait donc être engagée en raison de son accident.

Mais pour la Cour de cassation, l’association ne pouvait pas être assimilée à une agence de voyages. Et aucun contrat ne liait l’association et les participants au voyage. En effet, l’association s’était contentée de servir d’intermédiaire entre ses membres et l’agence de voyages organisant le séjour sans percevoir de rémunération. Le fait que l’association ait d’abord encaissé les prix du voyage et des excursions ne changeait rien puisqu’elle avait ensuite payé les différents professionnels sans garder de commission.

Précision : le Code du tourisme prévoit que la responsabilité contractuelle d’une agence de voyages est une responsabilité dite « de plein droit ». Autrement dit, elle est reconnue automatiquement en cas d’accident. L’avantage pour la victime de l’accident de fonder son action sur cette règle consistait donc à ne pas avoir à démontrer que l’association avait commis une faute dans l’organisation de l’excursion (ne pas avoir, par exemple, vérifié l’état de sécurité du véhicule utilisé pour l’excursion) et que cette faute avait entraîné l’accident responsable de ses blessures. Une preuve qui aurait pu être difficile à rapporter.

Cassation civile 1re, 22 juin 2017, n° 16-14035
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> Que devient un cautionnement consenti pour les dettes d’une société absorbée ?

En cas d’absorption d’une société par une autre, l’engagement du dirigeant qui s’était porté caution pour garantir les dettes de la société absorbée prend fin pour les dettes nées après la fusion, sauf manifestation expresse de volonté de sa part de s’engager à l’égard de la société absorbante.

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Que devient un cautionnement consenti pour les dettes d’une société absorbée ?

Très souvent, le dirigeant d’une société est amené à se porter caution pour elle en contrepartie de l’octroi d’un crédit. Il s’engage ainsi à rembourser au banquier la dette de la société au cas où celle-ci serait défaillante.

Mais lorsque la société est absorbée, le dirigeant caution continue-t-il à garantir les dettes bancaires de la nouvelle société (la société absorbante) ? Réponse négative de la Cour de cassation qui a rappelé récemment qu’en cas de fusion-absorption de sociétés, l’obligation de la caution qui s’était engagée à garantir les dettes de la société absorbée n’est maintenue, pour garantir les dettes de la société absorbante nées postérieurement à la fusion, que dans le cas d’une manifestation expresse de volonté de la caution de s’engager à garantir de telles dettes.

Autrement dit, lorsqu’une société est absorbée par une autre société, la personne (souvent le dirigeant) qui s’était portée caution pour garantir les dettes de la première n’est pas tenue de garantir les dettes de la seconde nées après la fusion, sauf si elle a expressément manifesté sa volonté de maintenir son engagement de caution envers cette dernière.

Attention : bien entendu, la caution reste tenue de garantir les dettes qui sont nées avant la fusion.

Cassation commerciale, 17 mai 2017, n° 15-15745
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> Des précisions sur la faculté de blocage des assurances-vie

Le Haut Conseil de stabilité financière ne peut pas empêcher le paiement des capitaux décès, des rentes viagères et des capitaux à terme des assurances-vie.

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Des précisions sur la faculté de blocage des assurances-vie

Les dispositions de la loi Sapin II du 9 décembre 2016 concernant l’assurance-vie ont été source de crispation pour de nombreux épargnants. Pourtant, cette législation a du bon puisqu’elle a vocation à protéger l’ensemble des Français contre les risques liés à une éventuelle crise financière majeure.

Rappelons que le Haut Conseil de stabilité financière a la faculté, dans certaines circonstances exceptionnelles, de limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille des épargnants, le paiement des valeurs de rachat et de retarder ou de limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, la faculté de procéder à des arbitrages ou de verser des avances sur contrat.

Toutefois, compte tenu de la rédaction de la loi, quelques précisions sur l’étendue de ce dispositif de blocage des contrats d’assurance-vie étaient attendues. Et c’est à l’occasion d’une séance de questions au Sénat qu’un sénateur a demandé au gouvernement de bien vouloir confirmer que la suspension des opérations de paiement envisagée par ce dispositif ne concernerait absolument pas le paiement des capitaux en raison de la survenance du décès de l’assuré ou lors de l’arrivée du terme du contrat et pas davantage le versement des rentes viagères.

Réponse claire du gouvernement : le paiement des capitaux décès, des capitaux à terme ainsi que le service des rentes viagères ne sont pas concernés par les limitations que pourrait décider le HCSF dans le cadre de ce dispositif.

Rép. min. n° 00265, JO Sénat du 10 août 2017
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> Les bénéficiaires effectifs d’une société doivent être déclarés !

Les sociétés doivent désormais déposer au greffe du tribunal de commerce un document désignant les personnes qui sont leurs bénéficiaires effectifs.

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Les bénéficiaires effectifs d’une société doivent être déclarés !

Une nouvelle formalité incombe aux sociétés non cotées : elles ont désormais l’obligation de déposer au greffe du tribunal de commerce, pour être annexé au registre du commerce et des sociétés (RCS), un document relatif à leur(s) bénéficiaire(s) effectif(s).

Précision : le(s) bénéficiaire(s) effectif(s) d’une société s’entend(ent) de toute personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de celle-ci ou, à défaut, de la personne physique qui exerce un contrôle sur les organes de direction, d’administration ou de gestion de cette société.

En pratique, le document à déposer au greffe du tribunal de commerce doit mentionner les nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité et adresse personnelle des bénéficiaires effectifs, les modalités du contrôle qu’ils exercent sur la société et la date à laquelle ils sont devenus bénéficiaire effectif de la société.

Cette obligation s’impose d’ores et déjà aux nouvelles sociétés créées à compter du 1er août 2017, qui doivent donc déposer le document relatif au bénéficiaire effectif au moment de leur demande d’immatriculation, ou au plus tard dans les 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt du dossier de création d’entreprise. Les sociétés existant avant cette date doivent y satisfaire avant le 1er avril 2018.

Précision : pour les nouvelles sociétés, le dépôt de ce document leur coûtera 19,76 €. Celles immatriculées avant le 1er août 2017 devront débourser 39,52 €.

Un nouveau document devra être déposé dans les 30 jours suivant tout fait ou acte rendant nécessaire la rectification ou le complément des informations qui y sont mentionnées.

Attention, le fait de ne pas déposer au registre du commerce et des sociétés le document relatif au bénéficiaire effectif ou de déposer un document comportant des informations inexactes ou incomplètes est passible de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende.

Décret n° 2017-1094 du 12 juin 2017, JO du 14
Arrêté du 1er août 2017, JO du 3
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> Baux ruraux : nouvelle baisse de l’indice national des fermages

L’indice national des fermages baisse de 3 % en 2017.

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Baux ruraux : nouvelle baisse de l’indice national des fermages

Bonne nouvelle pour les exploitants agricoles en faire-valoir indirect : l’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer d’un bail rural, est en baisse de 3,02 % en 2017 par rapport à 2016 (106,28 contre 109,59). Notons qu’il s’agit de la deuxième baisse consécutive (- 0,42 % l’an dernier) après cinq années de hausse.

Le montant du fermage pour la période de 2017 à 2018 sera donc égal à : loyer par hectare 2016 x 106,28/109,59.

Cette baisse s’explique par la diminution de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare, dont l’évolution sur 5 ans (- 5,18 %) est prise en compte pour le calcul de l’indice des fermages à hauteur de 60 %.

Rappel : l’autre composante de l’indice national des fermages est l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.

Arrêté du 19 juillet 2017, JO du 22
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> Agriculteurs : un sursis pour rembourser les apports de trésorerie remboursables

Les apports de trésorerie remboursables versés aux exploitants agricoles devront être remboursés le 30 juin 2018 au plus tard.

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Agriculteurs : un sursis pour rembourser les apports de trésorerie remboursables

En raison des retards de paiement des aides dues au titre des mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et des aides à l’agriculture biologique pour les années 2015 et 2016, les pouvoirs publics ont accordé aux agriculteurs concernés un délai supplémentaire, soit jusqu’au 30 juin 2018, pour procéder au remboursement des apports de trésorerie remboursables, dont ils ont bénéficié en leur temps.

Ainsi, ils pourront attendre d’avoir réellement reçu ces aides (en principe en novembre 2017 pour les aides 2015 et en mars 2018 pour les aides 2016, selon les affirmations du ministre de l’Agriculture) avant de rembourser les avances perçues.

Décret n° 2017-1114 du 28 juin 2017, JO du 29
Décret n° 2017-1115 du 28 juin 2017, JO du 29
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> Service civique : le contenu de la formation civique et citoyenne

L’association qui reçoit des volontaires en service civique doit leur apporter une formation civique et citoyenne d’au moins 2 jours.

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Service civique : le contenu de la formation civique et citoyenne

Les associations agréées qui accueillent des jeunes en service civique doivent leur délivrer une formation civique et citoyenne.

Cette formation comprend obligatoirement un enseignement des gestes de premiers secours ainsi qu’un volet théorique destiné à « développer la formation citoyenne et le civisme des volontaires ». Sa durée doit être d’au moins 2 jours.

En pratique : la formation doit être effectuée au moins pour moitié dans les 3 premiers mois de la mission du jeune.

Une formation aux premiers secours

Pour faire passer à ses jeunes en service civique la formation « prévention et secours civiques de niveau 1 » (PSC1), l’association peut s’adresser aux antennes départementales de 6 réseaux nationaux avec lesquelles l’Agence du service civique (ASC) a signé une convention : la Fédération nationale des sapeurs-pompiers de France, la Croix-Rouge Française, la Fédération Nationale de Protection civile, la Fédération des Secouristes Français de la Croix-Blanche, la Fédération Française de Sauvetage et de Secourisme et l’Ordre de Malte de France.

À savoir : il est également possible pour l’association de s’adresser à tout autre organisme agréé par le ministère de l’Intérieur pour réaliser cette formation PSC1.

Afin de l’aider à financer cette formation, l’ASC verse à l’association accueillant des volontaires en service civique 60 € par jeune formé aux gestes de premiers secours.

Une formation citoyenne

L’association doit aussi dispenser une formation destinée à sensibiliser les jeunes aux enjeux de la citoyenneté. Doivent être abordés un ou plusieurs thèmes relatifs aux valeurs de la République ou à l’organisation de la cité et choisis sur la liste fixée par l’ASC (annexe 3 du guide des organismes).

L’association choisit la manière dont elle va aborder ces questions (discussions et animations sur un thème relatif à l’engagement citoyen, rencontres avec des élus, visite de lieux emblématiques de la République…). Sachant que l’organisation de ces modules peut être confiée à un prestataire extérieur ou mutualisée avec d’autres associations agréées.

Pour ce volet théorique, l’association perçoit une aide financière s’élevant à 100 € par jeune.

Arrêté du 21 juin 2017, JO du 2 juillet
Décret n° 2017-689 du 28 avril 2017, JO du 30
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> L’assurance-vie peine à convaincre

En juin 2017, les épargnants n’ont versé que 600 millions d’euros (collecte nette) sur leur contrat d’assurance-vie.

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L’assurance-vie peine à convaincre

L’assurance-vie traverse une mauvaise passe. En effet, les chiffres de collecte ne sont pas bons. C’est ce qu’il ressort du « tableau de bord de l’assurance en 2016 » présenté récemment par la Fédération française de l’assurance. En juin 2017, les épargnants n’ont alimenté leurs contrats qu’à hauteur de 600 millions d’euros (collecte nette). Un mouvement de collecte plus important que les mois précédents, mais toujours en net retrait par rapport à 2016. Ainsi, par exemple, sur le premier semestre 2016, la collecte nette s’est élevée à 12,3 milliards d’euros. Comparativement, le premier semestre 2017 n’a enregistré qu’une collecte de 2 milliards d’euros.

La cause ? Sûrement la baisse continue des rendements des fonds en euros qui pousse les épargnants à se détourner de l’assurance-vie au profit notamment du Livret A ou du Livret de développement durable (10 milliards d’euros de collecte depuis janvier 2017). Autre facteur possible, la révision prochaine de la fiscalité de l’épargne par le gouvernement qui conduirait les épargnants à adopter une attitude attentiste. Car la fameuse « flax tax » de 30 % aura a priori pour conséquence d’alourdir la fiscalité de l’assurance-vie, et plus particulièrement celle des contrats ayant plus de 8 ans d’existence.

Rappel : un rachat effectué sur un contrat de plus de 8 ans est taxé actuellement à 23 % (7,5 % de prélèvement forfaitaire libératoire + 15,5 % de prélèvements sociaux).

Tableau de bord de l’assurance en 2016 - Fédération française de l’assurance
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> Du nouveau pour le rapport de gestion des sociétés

À compter de 2018, les petites entreprises vont bénéficier d’un allègement de leur rapport de gestion tandis que les sociétés anonymes seront tenues d’établir un rapport sur le gouvernement d’entreprise.

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Du nouveau pour le rapport de gestion des sociétés

Le contenu du rapport de gestion que les sociétés commerciales sont tenues d’établir chaque année vient d’être modifié par une ordonnance parue cet été. Ainsi, le rapport de gestion des petites entreprises est allégé. À l’inverse, celui des sociétés anonymes s’alourdit d’un rapport sur le gouvernement d’entreprise. Explications.

Précision : ces changements s’appliqueront aux rapports relatifs aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017, donc à ceux qui devront être rédigés au 1er semestre 2018 pour les sociétés qui clôturent leur exercice au 31 décembre.

Allègement du rapport de gestion des petites entreprises

Bonne nouvelle ! Les petites entreprises vont bénéficier, dès l’année prochaine, d’un allègement du contenu de leur rapport de gestion.

Rappel : les petites entreprises sont celles qui, à la clôture du dernier exercice, ne dépassent pas deux des trois seuils suivants : 4 M€ de total de bilan, 8 M€ de chiffre d’affaires, 50 salariés.

En effet, un certain nombre d’informations n’auront plus à y figurer. Tel est le cas des activités de la société en matière de recherche et de développement ainsi que de la mention de leurs succursales.

De même, plus besoin de mentionner dans leur rapport de gestion les indicateurs clés de performance de nature non financière ayant trait à l’activité spécifique de la société, notamment les informations relatives aux questions d’environnement et de personnel, ni les indications sur les objectifs et la politique de la société concernant la couverture de chaque catégorie principale de transactions prévues pour lesquelles il est fait usage de la comptabilité de couverture, ni même les informations relatives à l’exposition de l’entreprise aux risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie.

Rappel : les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions simplifiées dont l’associé unique, personne physique, assume personnellement la gérance ou la présidence, et qui sont des petites entreprises, sont totalement dispensées de l’obligation d’établir un rapport de gestion.

Obligation d’établir un rapport sur le gouvernement d’entreprise pour les sociétés anonymes

À compter de 2018 (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017), toutes les sociétés anonymes et les sociétés en commandite par actions, et non plus seulement les sociétés cotées, auront l’obligation d’établir un rapport sur le gouvernement d’entreprise. Ce rapport, élaboré par le conseil d’administration ou le conseil de surveillance, devra être présenté à l’assemblée annuelle d’approbation des comptes.

En pratique : ce nouveau rapport prendra la forme d’un rapport autonome joint au rapport de gestion. Toutefois, dans les sociétés anonymes à conseil d’administration, il pourra être directement inclus dans le rapport de gestion (dans une section spécifique).

Le rapport sur le gouvernement d’entreprise comprendra des informations relatives au fonctionnement des organes d’administration ou de direction, informations qui étaient jusqu’alors mentionnées ou annexées au rapport de gestion, et en particulier :
- la liste des mandats exercés par chaque mandataire social ;
- les conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % et une filiale ;
- un tableau des délégations accordées par l’assemblée générale en matière d’augmentation de capital ;
- le choix opéré par la société entre l’une des deux modalités d’exercice de la direction générale, à savoir par le président du conseil d’administration ou par un directeur général (dans le premier rapport seulement ou en cas de modification).

Ordonnance n° 2017-1162 du 12 juillet 2017, JO du 13
Décret n° 2017-1174 du 18 juillet 2017, JO du 19
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> Un nouvel observatoire scrute le marché locatif national

Le nouvel observatoire des statistiques des locations livre ses premières données.

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Un nouvel observatoire scrute le marché locatif national

Mis en place début 2017, le nouvel observatoire des statistiques des locations (OSLO) a récemment communiqué ses premières données relatives au marché locatif au niveau national. Nourri par les 250 000 références locatives enregistrées chaque année par un réseau d’agences immobilières dans 200 communes environ, l’OSLO a ainsi relevé que le loyer médian à Paris s’élevait à 28,8 €/m², ce qui représente un loyer de 1 354 € avec un délai de location médian de 33 jours pour une surface habitable médiane de 49 m². Comparativement, il faut compter 13,4 €/m² à Lille avec un délai de 13 jours pour louer, 13,3 €/m² à Bordeaux pour 31 jours, 13 €/m² à Lyon pour 39 jours et 12,4 €/m² à Saint-Etienne pour 101 jours.

En outre, l’observatoire a également donné quelques chiffres concernant la rentabilité locative brute :

Observatoire des statistiques des locations
Ville Rendement locatif brut
Paris 3,4 %
Lyon 4,4 %
Nantes 4,5 %
Ajaccio 4,6 %
Strasbourg 5 %
Bordeaux 5 %
Toulouse 5 %
Marseille 5,5 %
Lille 5,5 %
Rennes 6 %
Orléans 6,1 %
Rouen 6,2 %
Dijon 6,3 %

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> Quand un élevage de coqs trouble la tranquillité

Les élevages de volailles doivent respecter des règles relatives notamment à la distance qui doit les séparer des habitations.

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Quand un élevage de coqs trouble la tranquillité

Dans une affaire récente, les juges ont estimé que le bruit causé par une dizaine de coqs qui chantaient de façon ininterrompue et à tout moment de la journée constituait un trouble inadmissible à la tranquillité, même en milieu rural. Et ce d’autant plus que les voisins mécontents du propriétaire des volatiles travaillaient de nuit et dormaient pendant la journée. Les juges ont rappelé à cet égard que la réglementation sur le bruit s’applique au milieu rural comme au milieu urbain.

Les juges ont également reproché à l’intéressé de ne pas avoir respecté la réglementation propre aux élevages de volailles qui impose aux enclos abritant les oiseaux d’être implantés à une distance d’au moins 20 mètres des habitations dès lors que le nombre d’animaux est supérieur à 10, ce qui était le cas ici. Ils l’ont donc condamné, d’une part, à verser 1 500 € de dommages-intérêts à ses voisins en réparation de leur préjudice, et d’autre part, à prendre, sous astreinte, des mesures destinées à atténuer les nuisances sonores qu’ils subissaient en tenant les coqs à distance de leur maison d’habitation et en les empêchant, notamment via la pose d’une clôture, de s’approcher de leur propriété.

Cour d’appel de Colmar, 3 avril 2017, n° 15/06500
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> Commerçants : gare à l’exercice d’une activité non prévue par le bail !

Le commerçant, qui organise régulièrement des spectacles de chant et de danse dans son établissement alors que son bail ne prévoit que l’exercice de l’activité de commerce de vins et restaurant, risque la résiliation du bail.

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Commerçants : gare à l’exercice d’une activité non prévue par le bail !

Le commerçant qui exerce son activité dans un local qu’il loue est tenu de respecter la « destination » du bail. Autrement dit, il ne peut pas y exercer une activité différente, ou même connexe ou complémentaire de celle prévue par le bail, sauf à recueillir l’accord du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.

Sachant que le commerçant locataire peut toutefois exercer dans le local loué une activité qui est implicitement incluse dans celle autorisée par le bail. À ce titre, les juges ont estimé récemment que l’organisation de spectacles par un restaurateur ne pouvait pas être considérée comme une activité incluse dans l’activité de « commerce de vins et restaurant, à l’exclusion de toute autre activité », prévue par son bail.

Plus précisément, dans cette affaire, ce restaurateur s’était mis à organiser des concerts et des spectacles de danse et de chant dans son établissement sans y avoir été autorisé par le propriétaire, son établissement étant d’ailleurs répertorié dans la revue « les lieux et les salles de concert à Paris » et décrit sur son site Internet comme produisant des soirées concert. Lorsqu’il avait demandé au bailleur le renouvellement du bail, ce dernier avait refusé au motif que le locataire n’avait pas respecté la destination du bail. Le bailleur avait ensuite demandé en justice la résiliation du bail. Les juges lui ont donc donné gain de cause.

Cassation civile 3e, 8 juin 2017, n° 15-26208
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> Au fait, c’est quoi une ordonnance ?

Éclairage sur la définition et sur le processus d’adoption d’une ordonnance.

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Au fait, c’est quoi une ordonnance ?

Ce n’est pas une surprise car Emmanuel Macron l’avait annoncé pendant la campagne présidentielle : la fameuse réforme du Code du travail interviendra non pas sous la forme d’une loi, mais d’ordonnances. Mais au fait, savez-vous vraiment ce qu’est une ordonnance ?

La définition de l’ordonnance

La Constitution de la Ve République prévoit que certains sujets précisément définis dépendent du domaine de la loi, les autres relevant du domaine du règlement (décrets, arrêtés). Autrement dit, les mesures qui sont du ressort de la loi doivent être votées par le Parlement (Assemblée nationale et Sénat) tandis que les autres peuvent être prises directement par le gouvernement. Toutefois, ce dernier peut demander au Parlement de l’autoriser à prendre lui-même des mesures qui relèvent normalement du domaine de la loi. Ces actes sont alors appelés des « ordonnances ».

Précision : le domaine de la loi recouvre de très nombreux sujets tels que les régimes de retraite, l’assurance chômage, l’éducation, la fiscalité, l’immigration, les emplois publics, la politique pénale, la défense nationale ou encore le droit du travail.

La procédure d’adoption d’une ordonnance

Pour pouvoir « légiférer » par ordonnance, le gouvernement doit donc y être autorisé par le Parlement. Cette autorisation lui est donnée par une loi, dite « d’habilitation », qui fixe le champ d’application de l’ordonnance envisagée. Une fois cette loi votée par les deux chambres (Assemblée nationale et Sénat), le gouvernement peut rédiger son ordonnance. En pratique, elle est adoptée en Conseil des ministres, puis signée par le président de la République et publiée au Journal officiel. Elle peut alors entrer en application.

Mais attention, la procédure n’est pas terminée pour autant. Un projet de loi, dit « de ratification », doit encore être déposé devant le Parlement avant la date limite fixée par la loi d’habilitation. Si ce projet est approuvé par le Parlement, l’ordonnance est ratifiée et acquiert force de loi. Dans le cas contraire (ou si le projet de loi de ratification n’est pas déposé dans le délai imparti), l’ordonnance devient caduque (c’est-à-dire qu’elle n’est plus valable).

L’intérêt de recourir aux ordonnances

Le recours aux ordonnances permet à un gouvernement de mettre en œuvre rapidement certaines mesures de son programme. En effet, le texte ne passant ni par l’Assemblée nationale ni par le Sénat, il évite les débats, parfois interminables, qui ont lieu en commission et dans les hémicycles ainsi que les différents examens par les deux assemblées (« navettes parlementaires »).

Les ordonnances : une pratique très courante
Les gouvernements qui se sont succédés sous la Ve République ont très souvent légiféré par voie d’ordonnance. Ainsi, plus de 500 ordonnances ont été publiées depuis 1960. Parmi les plus célèbres, on se souvient notamment de celles, prises en 1982 sous la présidence de François Mitterrand, instituant les 39 heures et abaissant l’âge de départ à la retraite à 60 ans. Et aussi des fameuses ordonnances d’Alain Juppé de 1996 prises pour faire passer sa réforme très contestée de la Sécurité sociale.

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> Marché immobilier : 907 000 transactions en un an !

Les Notaires de France ont enregistré pas moins de 907 000 transactions immobilières entre mai 2016 et mai 2017.

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Marché immobilier : 907 000 transactions en un an !

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier français a établi un nouveau record. En effet, entre mai 2016 et mai 2017, 907 000 transactions ont été réalisées. Des chiffres qui dépassent assez largement ceux enregistrés un an plus tôt : 824 000 transactions entre mai 2015 et mai 2016. Un dynamisme du marché qui a permis à bon nombre de vendeurs de se séparer de leurs biens rapidement sans avoir besoin, dans la plupart des cas, de concéder une remise de prix.

Revers de la médaille, les prix de l’immobilier sont en constante augmentation depuis 2016, surtout pour les appartements anciens. C’est le cas notamment à Bordeaux où les prix au m² au 1er trimestre 2017 atteignent désormais 3 550 € (+15,5 % sur un an), soit la plus forte poussée en France. Viennent ensuite Nîmes (+11,1 %), Mulhouse (+8,7 %) et Lille (+8,5 %). Sans surprise, Paris tient le haut du classement avec un prix au m² de 8 450 € (+5,5 %). S’agissant des maisons anciennes, l’évolution moyenne des prix a été plus contenue (+2,3 %) que celle des appartements anciens (+3,2 %). Toutefois, dans certaines villes, les prix ont nettement augmenté : Nancy affiche la hausse la plus forte (+10 %), suivi par Bordeaux (+9 %), Béthune et Tours (+8 %). Des baisses de prix ont toutefois été relevées à Toulouse (-5 %), Dunkerque (-4 %) et Avignon (-3 %).

Notaires de France - Note de conjoncture immobilière, juillet 2017
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> Commerçants : les moyens de paiement qui s’imposent à vous !

Paiement en espèces, chèques, cartes bancaires… Pouvez-vous refuser certains modes de paiement ?

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Commerçants : les moyens de paiement qui s’imposent à vous !

Refuser un moyen de paiement, c’est parfois courir le risque de perdre un client. Mais les accepter tous, quel que soit le montant de la vente, n’est pas toujours autorisé par la loi, ni rentable pour un commerçant.
Pour savoir quelles sont les bonnes pratiques en la matière et ne pas encourir d’amende dans certains cas (comme le fait de refuser de recevoir des pièces de monnaie ou des billets de banque ayant cours légal en France selon la valeur pour laquelle ils ont cours peut être puni d’une amende de 150 euros maximum), n’hésitez pas à consulter cet article récemment mis en ligne sur le portail de l’Économie, des Finances, de l’Action et des Comptes publics.
Très rapidement, vous saurez si vous pouvez refuser un paiement en espèces, par chèque ou carte bancaire. Et si oui, dans quelles conditions !

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> Les bons chiffres des actifs non cotés

Le capital-investissement affiche un taux de rentabilité interne de 8,7 % sur 10 ans.

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Les bons chiffres des actifs non cotés

À en croire la dernière étude de l’Association française des investisseurs pour la croissance (Afic), le capital-investissement français se porte plutôt bien. En effet, avec un taux de rentabilité interne (TRI) net de 8,7 % sur 10 ans (2007-2016), cette classe d’actifs surperforme les marchés d’actions (3 % pour le CAC 40, 4,1 % pour le CAC All-tradable), l’immobilier (5,2 %) ou encore les Hedge funds (3,2 %).

Précision : le taux de rentabilité interne est un indicateur qui permet de mesurer la performance d’un investissement. Cet indicateur est calculé en prenant en compte l’ensemble des flux financiers entrants et sortants (revenus, frais, fiscalité…).

Toutefois, les performances affichées diffèrent légèrement selon le type de capital-investissement. Dans le détail, le capital-transmission offre un TRI sur 10 ans de 11,4 %, le capital-développement 6,3 %, le capital-innovation 2,2 % et les fonds généralistes 6,1 %.

À noter : le capital-innovation consiste à financer les jeunes entreprises innovantes. Le capital-développement s’adresse, quant à lui, aux entreprises ayant atteint leur seuil de rentabilité et présentant des besoins de financement pour se développer. Le capital-transmission a pour objectif de lever des fonds dans le cadre d’une opération de transmission d’entreprise.

Par ailleurs, l’étude souligne la progression continue de cette activité. L’Afic a recensé, à fin 2016, 779 fonds de capital-investissement matures. Des fonds gérés par 99 sociétés de gestion pour un montant levé de 58,5 milliards d’euros. En regardant 10 ans en arrière, ces fonds n’étaient qu’au nombre de 475, les sociétés de gestion 96 et les fonds collectés 38,7 milliards d’euros.

Afic – Performance nette des acteurs français du capital-investissement
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> Un étudiant consacre en moyenne 583 € par mois pour son budget logement

57 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1.

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Un étudiant consacre en moyenne 583 € par mois pour son budget logement

Après avoir analysé plus de 35 000 dossiers, le site Internet www.LocService.fr a publié une étude sur les principaux chiffres du logement étudiant en France en 2017. Cette étude nous apprend notamment que 57 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1, 14 % s’orientent vers un appartement avec une chambre (T2), 9 % sont en quête d’une chambre indépendante ou chez l’habitant et 20 % plébiscitent la formule de la colocation. Autre information, en moyenne, les étudiants consacrent un budget de 583 € par mois pour leur logement. En province, ce montant tombe à 515 € alors qu’en petite et grande couronne parisienne, il est respectivement de 723 € et de 667 €. Ceux qui ont la chance de pouvoir accéder à un logement dans la capitale déboursent environ 802 €.

Soulignons également que les chambres étudiantes se louent 391 € pour une surface de 14 m², les studios 496 € pour 24 m², les appartements T1 489 € pour 30 m² et les appartements T2 641 € pour 43 m².

Enfin, il faut noter que les étudiants privilégient bien évidemment les grandes villes pour s’installer, là où les offres de formations sont les plus attractives ou les plus nombreuses. Les villes privilégiées étant Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse et Montpellier.

LocService.fr
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> Interdire de concurrencer, c’est possible, mais dans certaines limites !

Pour être valable, une clause de non-concurrence doit être non seulement limitée dans le temps et dans l’espace, mais aussi proportionnée par rapport à l’objet du contrat et nécessaire à la protection des intérêts légitimes de son bénéficiaire.

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Interdire de concurrencer, c’est possible, mais dans certaines limites !

La clause de non-concurrence est bien connue en droit du travail. Toutefois, elle est également employée dans les contrats relevant du droit commercial tels que la cession de titres de société, la vente de fonds de commerce ou l’agence commerciale. Ce type de clause vise, comme son nom l’indique, à interdire, dans une certaine mesure, à l’une des parties au contrat d’exercer une activité professionnelle susceptible de concurrencer l’autre partie.

Mais, pour être valable, cette clause doit être non seulement limitée dans le temps et dans l’espace, mais aussi proportionnée par rapport à l’objet du contrat et nécessaire à la protection des intérêts légitimes de son bénéficiaire.
C’est ainsi que les juges ont annulé une clause de non-concurrence stipulée dans un contrat d’agent commercial (d’achat de métaux précieux auprès des particuliers pour le compte du mandant) :
- dont le périmètre géographique n’était ni circonscrit, ni déterminable au moment de la conclusion du contrat, mais appelé au contraire à s’étendre sans aucune limite à tout le territoire français au fur et à mesure de l’exécution de celui-ci, de sorte que la condition tenant à la limitation de la portée géographique de la clause n’était pas respectée ;
- qui n’était pas proportionnée à l’objet du contrat puisqu’elle n’avait pas pour but de protéger la clientèle du mandant. En effet, l’objet du contrat consistait à réaliser des transactions ponctuelles, non ou peu renouvelables, auprès de la population nationale adulte indifférenciée, ce qui exclut toute fidélisation, notion inhérente au concept de clientèle ou même d’achalandage qui suppose une implantation géographique, qui n’existait pas dans les faits ;
- qui n’avait pour objectif que d’interdire l’accès au marché national à l’ancien cocontractant, en le privant de la possibilité de continuer à exercer l’activité qu’il avait déjà entreprise au moins de manière accessoire, avant la conclusion du contrat, ce qui ne caractérisait pas la protection d’un intérêt légitime.

Cassation commerciale, 11 mai 2017, n° 15-12872
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> Encadrement des loyers : les nouveaux loyers de référence parisiens sont connus

Les nouveaux loyers de référence applicables dès le 1er août 2017 à la ville de Paris ont été publiés.

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Encadrement des loyers : les nouveaux loyers de référence parisiens sont connus

Mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Pour l’instant, ce dispositif n’est applicable qu’à la ville de Paris et de Lille. Pour qu’il puisse fonctionner, le préfet de la région concernée communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (nombre de pièces, date de construction…) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée. Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables dès le 1er août 2017, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referidf.com, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° 2017-06-21-009 du 21 juin 2017
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> Agir en justice de façon abusive ou dilatoire peut être sanctionné

Celui qui intente une action en justice de manière abusive ou dilatoire encourt une amende de 10 000 €.

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Agir en justice de façon abusive ou dilatoire peut être sanctionné

Une action en justice abusive ou dilatoire peut être sanctionnée par une amende civile dont le montant maximal est porté de 3 000 € à 10 000 € depuis le 11 mai dernier. Cette amende, infligée par le juge, est versée à l’État, pas à la partie adverse.

Précision : des dommages et intérêts peuvent être dus à la personne assignée abusivement ou de façon dilatoire en fonction du préjudice qu’elle a subi en raison de la procédure.

La même sanction est encourue par la personne qui fait appel d’un jugement de façon dilatoire ou abusive, ou par celle qui se pourvoit en cassation et qui succombe dans son pourvoi ou dont le pourvoi n’est pas admis, lorsque son recours est jugé abusif.

En pratique, c’est à la personne poursuivie qu’il revient de démontrer qu’elle l’a été à tort et par pure malveillance, ce qui n’est pas chose aisée. Le plus souvent, il conviendra d’établir l’intention de nuire ou la mauvaise foi de l’auteur de l’action.

Exemple : par le passé, les juges ont estimé qu’il y avait eu abus et procédure abusive lorsque le demandeur au procès avait cherché, par son action, à tirer profit d’un gain qu’il savait ne pas être le sien (Cassation chambre mixte, 6 novembre 2002).

Art. 67, décret n° 2017-892 du 6 mai 2017, JO du 10
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> La nullité d’un contrat de réservation ne conduit pas à l’annulation de la vente

La Cour de cassation a dû se pencher sur les effets de la nullité d’un contrat préliminaire de réservation établi dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière.

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La nullité d’un contrat de réservation ne conduit pas à l’annulation de la vente

Démarché à leur domicile par une société spécialisée en défiscalisation immobilière, un couple avait conclu un contrat de réservation portant sur plusieurs lots d’un immeuble d’habitation. Ensuite, ces lots avaient été acquis en l’état futur d’achèvement selon un acte authentique dressé par notaire. Rappelons qu’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Contestant les conditions dans lesquelles ils avaient conclu ces contrats, les acquéreurs avaient assigné en justice la société de défiscalisation ainsi que la société responsable du projet immobilier. Une assignation ayant pour but de faire annuler les contrats et d’obtenir une indemnisation suite au préjudice subi.

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a prononcé la nullité du contrat de réservation en raison du non-respect par le démarcheur des dispositions qui protègent le consommateur en matière de démarchage à domicile. En effet, ce dernier dispose d’un délai de rétractation de 7 jours (à l’époque des faits) à compter de la conclusion du contrat. En revanche, les juges de la Haute cour n’ont pas donné droit aux requérants de leur demande d’annulation de l’acte authentique. Les magistrats ont estimé que le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente. Quand bien même ces deux actes s’inscrivent dans la même opération immobilière, ils ne constituent pas un ensemble contractuel indissociable.

Cassation civile 3e, 27 avril 2017, n° 16-15519
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> Subventions aux associations : les données des conventions bientôt publiées

À partir du 1er août prochain, les autorités administratives publieront les données essentielles des conventions de subvention.

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Subventions aux associations : les données des conventions bientôt publiées

Les personnes publiques (État, collectivités territoriales, organismes de Sécurité sociale…) et les organismes chargés de la gestion d’un service public industriel ou commercial qui attribuent des subventions devront publier les données essentielles des conventions conclues à cette fin à compter du 1er août 2017.

Rappel : l’établissement d’une convention est obligatoire pour toute subvention dont le montant annuel dépasse 23 000 €.

Ainsi, dans les 3 mois suivant la signature de la convention, devront être rendre publiques diverses informations relatives à l’autorité qui octroie la subvention, à son bénéficiaire et à la subvention (objet, montant, nature, dates et conditions de versement…).

Ces données seront disponibles gratuitement, en consultation ou en téléchargement, sur le site Internet de l’organisme attribuant la subvention ou sur un portail unique interministériel.

À savoir : cette obligation de divulgation ne s’imposera pas aux collectivités territoriales de moins de 3 500 habitants et à leurs établissements publics.

Décret n° 2017-779 du 5 mai 2017, JO du 7
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> Comment rendre confidentiels les comptes de sa société ?

Les micro-entreprises peuvent demander que leurs comptes annuels ne soient pas publiés.

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Comment rendre confidentiels les comptes de sa société ?

On sait que les sociétés commerciales (SARL, SAS, SA) sont tenues de déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce dans le mois qui suit leur approbation (dans les 2 mois en cas de dépôt en ligne), soit au plus tard le 31 juillet 2017 pour les sociétés qui ont clôturé leur exercice au 31 décembre 2016 et qui ont tenu leur assemblée générale annuelle d’approbation des comptes le 30 juin 2017.

Le but de cette obligation étant de permettre à tout un chacun de consulter ces comptes et donc de mesurer la bonne ou la mauvaise santé financière de la société considérée.

Toutefois, rappelons, si besoin, que depuis quelques années, les sociétés commerciales qui ont la qualité de micro-entreprise, c’est-à-dire celles qui ne dépassent pas deux des trois seuils suivants : 350 000 € de total de bilan, 700 000 € de chiffre d’affaires net et 10 salariés, peuvent demander que leurs comptes annuels ne soient pas rendus publics. En pratique, il leur suffit, au moment du dépôt des comptes, de joindre une déclaration de confidentialité. Cette déclaration ne donnant pas lieu à des frais supplémentaires. Conséquence : dès lors qu’ils sont rendus confidentiels, plus personne, hormis les autorités judiciaires, les administrations et la Banque de France, ne peut avoir accès à ces comptes.

À noter : depuis peu (pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2015 et dont les comptes ont été déposés à partir du 7 août 2016), les petites entreprises, c’est-à-dire celles qui ne dépassent pas deux des trois seuils suivants : 4 M€ de total de bilan, 8 M€ de chiffre d’affaires net et 50 salariés, ont également la faculté de déclarer leur compte de résultat (et seulement lui) confidentiel.

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> Une boutique éphémère peut cacher un établissement secondaire…

Même si sa durée d’ouverture est limitée dans le temps, une boutique éphémère doit être déclarée au registre du commerce et des sociétés.

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Une boutique éphémère peut cacher un établissement secondaire…

Dès qu’un commerçant ouvre un magasin distinct de son établissement principal pour s’y livrer à son activité, il doit en faire la déclaration auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Même si cette ouverture n’est prévue qu’à titre temporaire.

Précision : le commerçant doit procéder soit à une immatriculation secondaire pour un établissement ouvert dans le ressort d’un tribunal où il n’est pas déjà immatriculé, soit à une inscription complémentaire si le second établissement se situe dans le ressort du tribunal où il est déjà immatriculé.

Ainsi, un coutelier s’est rendu coupable du délit de travail dissimulé par dissimulation d’activité en ouvrant un magasin éphémère et en y employant pendant 6 mois des salariés de son établissement principal. En effet, suite à un contrôle de l’inspection du travail et de l’URSSAF, il n’avait pas procédé à l’immatriculation de son magasin éphémère auprès du RCS comme il y avait été invité. Pour sa défense, le commerçant opposait le fait que son magasin éphémère ne consistait pas en un établissement permanent au sens du Code de commerce, soumis à l’obligation d’être déclaré au RCS, puisque sa durée d’exploitation était d’avance limitée à 6 mois. Toutefois, les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un étal non sédentaire, un établissement est considéré comme permanent, quelle que soit la durée de son exploitation. Le commerçant était donc soumis à l’obligation d’immatriculer son établissement secondaire. En ne s’y conformant pas, il s’était rendu coupable du délit de travail dissimulé.

Cassation criminelle, 28 mars 2017, n° 16-81944
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> Démission du gérant d’une SARL : décision définitive !

La démission du gérant d’une SARL produit tous ses effets dès lors qu’elle a été portée à la connaissance de la société, peu importe qu’elle ait été donnée lors d’une assemblée générale annulée par la suite.

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Démission du gérant d’une SARL : décision définitive !

Sauf stipulation contraire des statuts, la démission d’un dirigeant de société, qui constitue un acte juridique unilatéral, produit tous ses effets dès lors qu’elle a été portée à la connaissance de la société. Elle ne nécessite aucune acceptation de la part de celle-ci et ne peut faire l’objet d’aucune rétractation. Le dirigeant démissionnaire pouvant seulement en contester la validité en démontrant que sa volonté n’a pas été libre et éclairée.

Cette règle, déjà affirmée par les juges à plusieurs reprises par le passé, vient d’être rappelée dans une affaire où le gérant d’une SARL avait donné sa démission au cours d’une assemblée générale ; assemblée qui avait été annulée ensuite en justice car les associés y avaient été irrégulièrement convoqués. Pour autant, selon les juges, la démission du gérant n’en était pas moins valable et n’avait donc pas à être remise en cause.

Cassation commerciale, 8 juin 2017, n° 14-29618
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> Mise en place du registre des actifs agricoles

Le secteur de l’agriculture disposera bientôt d’un registre des actifs agricoles.

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Mise en place du registre des actifs agricoles

Bien que légalement instauré il y a près de 30 ans (loi de modernisation de 1988), le registre des actifs agricoles n’avait toujours pas été mis en place. Ce sera enfin chose faite le 1er juillet 2018 !

Géré par les chambres d’agriculture, ce registre officiel sera constitué d’un fichier alphabétique de tous les chefs d’exploitation agricole actifs, qu’ils exercent l’activité agricole à titre principal ou secondaire, individuellement ou au sein d’une structure sociétaire. Y figureront également des informations relatives à l’exploitation mise en valeur par l’intéressé (création, modifications éventuelles, adresse, activité principale...).

Il permettra aux exploitants agricoles de justifier, tout au long de leur carrière professionnelle, de leur activité agricole par un document ayant force probante.

À noter : le registre des actifs agricoles permettra également aux pouvoirs publics de disposer de données nationales mises à jour en continu et d’affiner ainsi les connaissances économiques et juridiques de l’organisation du secteur.

Décret n° 2017-916 du 9 mai 2017, JO du 10
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> Plus d’un quart des Français fait du bénévolat dans une association

Quels sont les principales caractéristiques de ces bénévoles ?

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Plus d’un quart des Français fait du bénévolat dans une association

13 millions de français sont actuellement bénévoles dans au moins une association. Mais qui sont-ils ? Quelles sont leurs motivations et leurs attentes ? C’est ce que tente de déterminer la dernière enquête menée par Recherches & Solidarités. Des réponses auxquelles les associations doivent prêter l’oreille pour rechercher, mais aussi fidéliser leurs bénévoles.

Qui sont-ils ?

En France, 23 % des femmes et 27 % des hommes sont bénévoles dans une association. Et si ce sont les 65 ans et plus qui s’engagent le plus (35 % d’entre eux sont bénévoles), le nombre de personnes de moins de 50 ans engagées dans au moins une association a augmenté ces dernières années. En effet, 21 % des moins de 35 ans (contre 16 % en 2010) et 25 % des 35-49 ans (au lieu de 17 %) sont aujourd’hui bénévoles.

Autre point clé, parmi les bénévoles actuels, 32 % avaient préalablement été adhérents de l’association dans laquelle ils œuvrent, 10 % en avaient été bénéficiaires (eux-mêmes ou leurs proches), 8 % l’avaient suivie via les réseaux sociaux et 7 % lui avaient déjà apporté un soutien financier. Les adhérents, les bénéficiaires, les internautes et les donateurs de l’association constituent donc un vivier important de bénévoles potentiels.

Quelles sont leurs motivations ?

Plusieurs raisons incitent les Français à s’engager en tant que bénévole : être utile à la société et agir pour les autres (77 %), agir de façon concrète (50 %), lier des relations avec les autres (43 %) ou encore donner du sens à leur quotidien (40 %). Sachant que beaucoup ont franchi le pas grâce à une plus grande disponibilité (pour 30 %) ou sur les conseils d’un ami ou d’un proche (25 %). Les associations ont donc tout intérêt à s’appuyer sur l’expérience et les réseaux de leurs membres pour attirer de nouveaux bénévoles.

Quelles sont leurs attentes ?

Si la plupart des bénévoles sont satisfaits de leur parcours (plus de 3 sur 4), ils souhaitent toutefois que leur association leur accorde plus de moyens, de soutien et de reconnaissance. Concrètement, ils ont particulièrement besoin de moyens financiers ou matériels pour agir (28 %), de formation et de conseils (27 %), mais aussi d’être soutenus (24 %) et reconnus (23 %) dans leur action.

Par ailleurs, d’autres facteurs pourraient améliorer leur situation comme une meilleure compréhension de leur employeur (26 %), des horaires d’intervention plus adaptés à leurs contraintes personnelles (19 %) et le développement des interventions à distance (19 %). Et ce, afin de concilier au mieux leur engagement avec leur vie professionnelle et leur vie familiale.

Et les dirigeants bénévoles ?

Les dirigeants bénévoles sont, le plus souvent, des hommes, des personnes âgées de plus de 50 ans et d’anciens adhérents de l’association. Et attention, car si 80 % d’entre eux sont satisfaits de leur parcours, plus d’un quart déclare avoir bientôt l’intention d’arrêter cette activité. Aussi, les associations doivent anticiper leur départ et organiser le transfert de leurs compétences (passage de relais, binôme…).

Recherches & Solidarités « La France bénévole 2017 », 14e édition, juin 2017
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> Le dispositif de blocage de l’assurance-vie précisé par décret

Les assureurs qui mettront en œuvre les mesures prévues par la loi Sapin II pour l’assurance-vie devront se plier à certaines règles.

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Le dispositif de blocage de l’assurance-vie précisé par décret

La loi Sapin II du 9 décembre 2016 autorise les compagnies d’assurance à retarder ou limiter les opérations de versement (de primes ou d’avances), de rachat et d’arbitrage sur les contrats d’assurance-vie. Mais cette faculté ne peut être mise en œuvre que dans des circonstances exceptionnelles, c’est-à-dire qu’il faut être en présence d’un environnement représentant une menace grave et caractérisée pour le système financier et/ou les établissements financiers. Typiquement, il peut s’agir d’une remontée brutale des taux d’intérêt. Ce dispositif particulier vient de faire l’objet de précisions par le biais de deux décrets.

Ainsi, l’un de ces textes nous apprend notamment que lorsque l’assureur décide de restreindre les opérations sur un contrat d’assurance-vie dont le capital est exprimé en unités de compte, il ne peut appliquer aux souscripteurs, adhérents ou bénéficiaires une valeur liquidative inférieure à la dernière valeur liquidative publiée par l’organisme de placement collectif faisant l’objet d’une suspension du rachat de ses parts ou actions.

En outre, l’assureur est tenu de mettre à disposition des particuliers, par tout moyen et au moins par une mention sur son site Internet, un certain nombre d’information comme la dénomination des unités de compte concernées par la mesure de restriction, la description et la durée des mesures prises ou encore les modalités de report et de révocabilité de la demande d’opération qui serait non exécutée.

Décret n° 2017-1104 du 23 juin 2017, JO du 25
Décret n° 2017-1105 du 23 juin 2017, JO du 25
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> Votre bail de courte durée peut changer de nature !

Si vous vous maintenez dans les locaux loués après le terme de votre bail dérogatoire et que votre propriétaire vous laisse faire, vous devenez automatiquement titulaire d’un bail commercial avec toutes les conséquences qui s’en suivent.

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Votre bail de courte durée peut changer de nature !

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction), mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité...).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

On parle alors de bail de courte durée ou dérogatoire. Mais sachez qu’au-delà de son terme (quelle que soit la durée du bail dérogatoire), ce type de bail se transforme automatiquement en bail commercial en cas de maintien du locataire dans les locaux et si le bailleur ne s’y oppose pas. Aussi, si le locataire décide ultérieurement de prendre congé, il est tenu de verser au propriétaire un loyer jusqu’à la fin de la période triennale de ce nouveau bail commercial !

Illustration : dans une affaire récemment soumise aux juges, un bail dérogatoire avait été conclu pour 4 mois. 22 mois après, le locataire avait décidé de quitter les locaux et avait donc délivré un congé, puis quitté les lieux un mois après, pensant ne devoir au propriétaire qu’au plus quelques mois de loyers. Mais contrairement à ce qu’il pensait, le bail d’une durée initiale de 4 mois ne s’était pas transformé, du fait de son maintien dans les locaux au-delà du terme du contrat, en baux dérogatoires successifs de 4 mois, mais en bail commercial. Il lui restait donc un montant conséquent de loyers (plus d’un an) à verser au propriétaire.

Cassation commerciale, 8 juin 2017, n° 16-24045
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> Un diagnostic électricité et gaz doit désormais intégrer le dossier de location

Depuis le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent fournir à leurs locataires un diagnostic des installations d’électricité et de gaz.

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Un diagnostic électricité et gaz doit désormais intégrer le dossier de location

La fameuse loi Alur du 24 mars 2014 fait encore parler d’elle. En effet, une de ses dispositions entre en vigueur au 1er juillet 2017. Il s’agit de la mesure obligeant les bailleurs à fournir à leurs locataires, lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement, deux nouveaux diagnostics portant sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Des diagnostics devant être effectués par un professionnel agréé sur les installations réalisées depuis plus de 15 ans. En outre, cette obligation ne concerne, pour l’instant, que les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Pour les immeubles plus récents, la réalisation des diagnostics ne s’imposera qu’à compter du 1er janvier 2018.

Précision : une fois réalisés, les diagnostics ont une durée de validité de 6 ans.

Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016, JO du 13
Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016, JO du 13
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> Les dates de versement des aides Pac ont été dévoilées

Le ministre de l’Agriculture s’est engagé sur un calendrier de versement des aides de l’Union européenne aux exploitants agricoles.

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Les dates de versement des aides Pac ont été dévoilées

Les retards de paiement des aides PAC s’accumulent depuis 2015. À ce titre, le ministre de l’Agriculture (ou plus exactement l’ex-ministre, Jacques Mézard, avant qu’il ne cède sa place à Stéphane Travert) s’est engagé sur un calendrier ayant pour objet de rattraper ces retards et d’y mettre fin.

Ainsi, les paiements liés aux mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et ceux des aides à l’agriculture biologique pour la campagne 2015 (toujours pas versées !) devraient débuter en novembre prochain. Les paiements pour 2016 interviendraient, quant à eux, au plus tard en mars 2018 et ceux inhérents à la campagne 2017 commenceraient en juillet 2018 (calendrier habituel).

À noter : les apports de trésorerie remboursables, qui avaient été versés en 2015 et en 2016 pour pallier ces retards de paiement, devront être remboursés, non pas respectivement le 30 juin 2017 et le 30 septembre 2017 comme initialement prévu, mais au plus tard le 30 juin 2018.

S’agissant des aides 2017 du premier pilier de la Pac (c’est-à-dire toutes les mesures de soutien aux marchés et aux revenus des exploitants agricoles), l’ex-ministre a souhaité que l’instruction des dossiers s’opère dans les meilleurs délais, de façon à ce que les versements puissent être réalisés dès le mois de février 2018. Sachant qu’une avance de trésorerie remboursable sera mise en place à la mi-octobre 2017 pour compenser le défaut de paiement des acomptes habituellement versés en septembre-octobre.

Selon l’ex-ministre, le calendrier habituel (avance versée en octobre et paiement du solde en décembre) devrait reprendre avec la campagne 2018.

Communiqué du ministère de l’agriculture, 21 juin 2017
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> Le taux de l’intérêt légal pour le deuxième semestre 2017 est connu

Au deuxième semestre 2017, le taux de l’intérêt légal reste fixé à 0,90 % pour les créances dues aux professionnels.

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Le taux de l’intérêt légal pour le deuxième semestre 2017 est connu

Pour le second semestre 2017, le taux de l’intérêt légal est fixé à :
- 3,94 % pour les créances dues aux particuliers ;
- 0,90 % pour les créances dues aux professionnels.

Il est donc en légère baisse par rapport à celui du premier semestre 2017 s’agissant des créances dues aux particuliers et identique pour les créances dues aux professionnels (respectivement 4,16 % et 0,90 %).

Rappel : depuis quelques années, deux taux de l’intérêt légal coexistent : l’un pour les créances dues à des particuliers (plus précisément à des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels), l’autre pour les créances dues à des professionnels. En outre, ces taux sont désormais actualisés chaque semestre, et non plus chaque année. Ce taux sert notamment à calculer, en l’absence de stipulations conventionnelles, les intérêts de retard dus par un débiteur défaillant après mise en demeure et à déterminer le taux minimal des pénalités applicables entre professionnels en cas de retard de paiement d’une somme d’argent. Ce dernier taux ne pouvant pas être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal, soit à 2,70 % pour le second semestre 2017.

Arrêté du 26 juin 2017, JO du 30
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> Revendication de biens vendus avec réserve de propriété

Pour pouvoir revendiquer des biens vendus avec réserve de propriété, le vendeur doit démontrer que ces biens existent encore en nature chez l’acheteur lorsque ce dernier est placé en redressement judiciaire.

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Revendication de biens vendus avec réserve de propriété

Lorsque des biens sont vendus avec réserve de propriété, le vendeur en demeure propriétaire, même s’ils ont été livrés, tant que l’acheteur n’a pas payé intégralement le prix. Et si ce dernier ne paie pas à l’échéance prévue, il a alors le droit de récupérer le bien en faisant appel à un huissier de justice.

Autre intérêt de la clause de réserve de propriété, si l’acheteur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, ou fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, le vendeur peut obtenir la restitution des biens en exerçant une action dite en revendication.

Mais attention, l’action en revendication ne peut aboutir que si les biens demeurés impayés existent encore en nature chez l’acheteur au moment de l’ouverture de la procédure collective.

Précision : les biens peuvent toutefois être revendiqués même lorsqu’ils ont été incorporés dans un autre bien dès lors que leur séparation peut s’effectuer sans dommage tant pour les biens eux-mêmes que pour le bien dans lequel ils ont été incorporés.

C’est ainsi que dans une affaire récente, un fournisseur, qui avait vendu des châssis et des blocs-portes avec réserve de propriété à une entreprise de construction placée ensuite en redressement judiciaire, n’a pas pu en obtenir la restitution car il s’est montré dans l’incapacité de prouver que ce matériel existait encore en nature chez cette dernière au moment de l’ouverture du redressement. En effet, si le constat d’huissier que ce fournisseur avait fait dresser sur un chantier de l’entreprise 3 jours après l’ouverture du redressement judiciaire mentionnait bien la présence de châssis, palettes de vitrage et portes doubles, il ne comportait ni description ni identification précises des éléments en cause, ni références permettant de rattacher ces matériaux à ceux fournis et réclamés par le fournisseur. Au contraire, l’entreprise de construction avait établi que les matériaux livrés par ce dernier avaient été mis en œuvre sur le chantier avant l’ouverture du redressement judiciaire.

Par conséquent, les juges ont estimé que la preuve de l’existence en nature des biens revendiqués au moment de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire n’était pas rapportée.

Cassation commerciale, 17 mai 2017, n° 15-27119
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> Des précisions sur l’appel public à la générosité

L’absence de déclaration préalable à la préfecture est punissable d’une amende de 1 500 €.

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Des précisions sur l’appel public à la générosité

Les associations qui, pour soutenir notamment une cause scientifique, humanitaire, éducative, sportive, culturelle ou concourant à la défense de l’environnement, souhaitent lancer un appel public à la générosité ont l’obligation d’effectuer une déclaration préalable lorsque les dons collectés par cette voie, lors d’un des deux exercices précédents ou de l’exercice en cours, excèdent un seuil fixé par décret.

Précision : cette déclaration préalable doit être souscrite auprès du préfet du département du siège de l’association.

Par ailleurs, lorsque le montant total des dons dépasse, lui aussi, un seuil fixé par décret, l’association doit établir un compte d’emploi annuel des ressources collectées auprès du public. Sachant que les organismes de contrôle (Cour des comptes, Inspection générale des affaires sociales…) peuvent demander à l’association la communication de ses comptes afin de s’assurer du montant des ressources collectées.

Faute de procéder à une déclaration préalable, le dirigeant d’une association qui lance un appel public à la générosité est passible d’une amende de 1 500 €. La même sanction est encourue lorsque les comptes ne sont pas transmis aux organismes de contrôle.

À savoir : le décret fixant les seuils à partir desquels une association doit effectuer la déclaration préalable et établir un compte d’emploi annuel des ressources n’était toujours pas publié à l’heure où nous mettions sous presse. Les pouvoirs publics nous ont indiqué que « pour l’instant », ces deux obligations s’imposent quel que soit le montant des dons.

Décret n° 2017-908 du 6 mai 2017, JO du 10
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> De quoi est fait votre contrat d’assurance-vie ?

Selon la dernière étude de Good Value for Money, les fonds en euros sont de moins en moins composés d’obligations.

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De quoi est fait votre contrat d’assurance-vie ?

Le site prescripteur de contrats d’assurance Good Value for Money (GVfM) a publié sa dernière étude sur la composition financière des fonds en euros à fin 2016. Une étude permettant de savoir comment les assureurs-vie ont investi l’épargne des Français.

Les fonds en euros « classiques »

Dominant largement le marché (92 % des encours de l’assurance-vie), les fonds en euros classiques ont vu leur rendement financier brut s’éroder en 2016 : 3,19 % contre 3,60 % en moyenne en 2015. Face à cette nouvelle baisse, les assureurs ont dû adapter la composition de leurs fonds pour tenter d’aller chercher de la performance. Pour ce faire, ils ont globalement diminué la poche obligataire au profit d’autres supports d’investissement. En pratique, en 2016, la composition des fonds en euros classiques s’est établie ainsi :
- Obligations : 81,5 % (82,03 % en 2015) ;
- Actions : 8,54 % (8,61 % en 2015) ;
- Immobilier : 5,76 % (5,25 % en 2015) ;
- Monétaire : 1 % (1,9 % en 2015) ;
- Produits structurés : 0,33 % (0,38 % en 2015) ;
- Gestion alternative : 0,48 % (0,61 % en 2015) ;
- Autres : 2,39 % (1,21 % en 2015).

Les fonds en euros « immobiliers »

Les assureurs proposent également des fonds en euros investis pour une part significative dans le secteur de l’immobilier. Représentant seulement 0,5 % des encours de l’assurance-vie, ces fonds immobiliers ont vu leur rendement financier brut moyen passer de 3,88 % en 2015 à 3,68 % en 2016. Côté allocation, les assureurs ont revu à la baisse le poids des actifs immobiliers (de 52,5 % en 2015 à 45,6 % en 2016). Pour cause, les compagnies d’assurance ont eu des difficultés à investir des flux importants de collecte nette dans des actifs immobiliers à des prix raisonnables. Globalement, les fonds en euros immobiliers ont été composés de la manière suivante en 2016 :
- Obligations : 40,6 % (35,2 % en 2015) ;
- Actions : 10,9 % (7,8 % en 2015) ;
- Immobilier : 45,6 % (52,5 % en 2015).

Les fonds en euros « dynamiques »

Les fonds euro-dynamiques n’ont pas été épargnés : leur rendement moyen a connu une baisse de 0,27 point de pourcentage entre 2015 et 2016 (de 4,07 % à 3,80 %). Les mêmes causes entraînant les mêmes conséquences, les assureurs ont également modifié la structure des fonds dynamiques. Investis habituellement en obligations et en actions, ces fonds ont paradoxalement privilégié davantage les supports en immobilier. Leur composition, en 2016, est désormais la suivante :
- Obligations : 56,1 % (59,6 % en 2015) ;
- Actions : 18,1 % (17,4 % en 2015) ;
- Immobilier : 25,5 % (20,6 % en 2015).

Good Value for Money - La composition financière des fonds en euros à fin 2016, juin 2017
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> Insuffisance d’apport d’un associé à sa société

L’associé qui effectue un apport insuffisant doit réparer le préjudice qu’il cause non seulement à sa société, mais également à ses coassociés.

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Insuffisance d’apport d’un associé à sa société

Lors de leur entrée dans une société, les associés contribuent au capital social en effectuant un apport. Chaque apport donnant droit à des parts ou à des actions de la société au bénéfice de l’associé. S’il s’agit d’un bien (un fonds de commerce, un bien immobilier…), l’apport doit faire l’objet d’une évaluation (par un tiers comme un commissaire aux apports, par exemple, dans certaines sociétés), puis d’une contrepartie en titres pour l’apporteur.

Or des difficultés peuvent surgir du fait d’une mauvaise évaluation d’un apport en nature. La surévaluation, notamment, entraîne, en effet, une baisse de valeur de l’ensemble des titres. Qui pâtit alors de ce type de préjudice ? Seule la société qui a bénéficié de l’apport ? Ou bien les coassociés, également, qui voient diminuer la valeur de leurs propres titres ?

La société et les associés ! Ont récemment rappelé les juges dans une affaire qui opposait l’apporteur d’une activité de courtage en entreprises à ses coassociés. Selon eux, « l’insuffisance des apports faits par un associé, qui se traduit par une majoration infondée de sa participation au capital social, cause de ce fait aux autres associés un préjudice qui n’est pas le corollaire de celui que subit la société et dont ceux-ci sont par suite recevables à demander réparation ».

Cassation commerciale, 26 avril 2017, nos 15-28091 et 15-28104
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> Renégociation de prêt immobilier : les banques épinglées pour leurs pratiques

Dans sa dernière enquête, l’UFC-Que Choisir dénonce les pratiques de certaines banques qui ne favorisent pas les demandes de renégociation de crédit.

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Renégociation de prêt immobilier : les banques épinglées pour leurs pratiques

Compte tenu d’un environnement de taux historiquement bas, de nombreux ménages (540 000 rien qu’en 2016) ont sollicité les banques afin de renégocier ou de faire racheter leur crédit immobilier. Une pratique pouvant permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies. Mais ces opérations financières sont aussi source de litiges. En effet, après avoir été alertée par de nombreux consommateurs, l’UFC-Que Choisir a procédé à l’analyse de 493 dossiers présentant certaines difficultés.

Selon cette association de défense des consommateurs, la première cause de litige, qui représente près de 23 % des dossiers, concerne les délais de traitement. Sans surprise, les banques ont une tendance presque naturelle à « jouer la montre » car plus le temps s’écoule et moins la renégociation est intéressante pour l’emprunteur. Résultat, certains établissements ont pratiqué des délais records (jusqu’à 11 mois) pour envoyer au client le décompte de remboursement anticipé, document nécessaire pour permettre à une banque concurrente d’effectuer un rachat de crédit.

Autre source de litige, l’explosion des frais liés aux prestations rendues par les établissements financiers. Frais non prévus ou non expliqués, facturation d’indemnités de remboursement anticipé non dues, remises tarifaires non honorées, frais d’avenant, facturation multiple d’une même prestation, explosion des frais de dossier… L’UFC-Que Choisir appelle donc les établissements financiers à changer leur attitude afin de permettre aux consommateurs d’obtenir des gains de pouvoir d’achat en faisant jouer la concurrence. Elle invite également les pouvoirs publics à réaliser davantage de contrôles pour s’assurer que les banques respectent bien la législation et leurs obligations contractuelles.

UFC-Que Choisir - Étude sur la renégociation de crédit immobilier, juin 2017
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> Un congé sans date délivré par le bailleur à l’agriculteur locataire peut être valable !

L’absence de mention de la date de sa délivrance sur un congé délivré par le bailleur à l’exploitant locataire n’entraîne pas la nullité de cet acte si elle n’a pas fait de tort à ce dernier.

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Un congé sans date délivré par le bailleur à l’agriculteur locataire peut être valable !

Lorsqu’il souhaite mettre fin au bail, le propriétaire de terres louées à un exploitant agricole doit lui envoyer un congé en principe 18 mois au moins avant le terme du bail. À ce titre, ce congé doit évidemment mentionner la date de sa délivrance. À défaut, il ne serait pas valable, sauf si l’absence de cette mention n’avait pas fait de tort à l’exploitant locataire.

Ainsi, dans une affaire récente, un bailleur avait, comme il se doit, envoyé deux congés à chacun des époux cotitulaires du bail, mais l’un d’eux ne comportait pas de date de délivrance. Ce congé a néanmoins été déclaré valable par les juges car ce défaut de mention n’avait pas fait de tort à son destinataire. En effet, ce dernier avait simultanément reçu l’autre congé, destiné à son époux (absent du domicile), lequel mentionnait bien la date de sa délivrance par hypothèse commune.

Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-15682
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> Un professionnel ayant cessé son activité peut-il bénéficier d’un plan de redressement ?

Même s’il a cessé son activité, un professionnel libéral peut bénéficier d’un plan de redressement ayant pour seul objet l’apurement de ses dettes.

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Un professionnel ayant cessé son activité peut-il bénéficier d’un plan de redressement ?

Un professionnel libéral, en l’occurrence une infirmière, qui avait cessé son activité, avait été placé en redressement judiciaire et présenté un plan de redressement. La cour d’appel avait ensuite prononcé sa liquidation judiciaire car, pour elle, le fait qu’il ait cessé son activité empêchait l’élaboration d’un plan de redressement ; car un plan de redressement doit tendre à permettre, non seulement l’apurement du passif, mais en même temps la poursuite de l’activité de l’entreprise et le maintien de l’emploi.

Rappel : la procédure de redressement judiciaire a vocation à donner lieu à un plan de redressement arrêté par un jugement à l’issue d’une période dite d’observation. Mais s’il s’avère que l’arrêté d’un plan de redressement n’est pas possible, le tribunal prononcera alors l’ouverture d’une liquidation judiciaire.

La Cour de cassation n’a pas été de cet avis : la cessation d’activité d’une personne physique ne fait pas obstacle à l’adoption d’un plan de redressement ayant pour seul objet l’apurement de son passif.

Observations : il convient de déduire de cette décision que si la procédure de redressement judiciaire a pour objet de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif, elle peut également être ouverte dans le but d’atteindre l’un ou deux de ces objectifs seulement. Et s’agissant d’un professionnel ayant cessé son activité, l’objectif ne peut être que l’apurement du passif.

Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 15-25046
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> Les charges de copropriété repartent à la hausse !

L’Association des responsables de copropriété a constaté une augmentation moyenne de 3,9 % des charges de copropriété en 2016.

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Les charges de copropriété repartent à la hausse !

Pour la 8e année consécutive, l’Association des responsables de copropriété (ARC) a publié son analyse de l’évolution des charges de copropriété. Basée sur les données comptables de 2 500 copropriétés, l’étude montre que ces charges ont augmenté de 3,9 % en moyenne en 2016. Une augmentation qui se situe bien au-dessus de l’inflation qui a été d’environ 0,5 % sur l’exercice 2016. Pourtant, le niveau des charges avait bien diminué en 2014 (-4,9 %) et été contenu en 2015 (+0,7 %).

À noter : l’augmentation des charges de copropriété s’élève à plus de 30 % depuis 2007.

Principale cause de cette explosion des coûts : les cotisations d’assurance. Elles ont fait un bond (+82,2 % en l’espace de 10 ans) du fait d’une hausse de la sinistralité, cette dernière étant la résultante directe du vieillissement du parc immobilier. L’ARC souligne également que les dépenses de gestion courante ont flambé en raison notamment des pratiques abusives de certains syndics en matière de prestations particulières et de forfaits de base mis en place dans les nouveaux contrats-types imposés par la fameuse loi Alur du 24 mars 2014. Enfin, les dépenses de chauffage ont aussi contribué à faire grimper la note. Ces dépenses, représentant à elles seules près de 30 % des charges de copropriété, ont augmenté de 8,6 % entre 2015 et 2016 du fait d’un automne et d’un début d’hiver plus froid qu’en 2014.

Association des responsables de copropriété
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> Les conditions particulières de vente priment sur les CGV !

Dans une relation contractuelle, lorsque les conditions particulières et générales prévoient des dispositions contradictoires, les parties doivent en priorité appliquer les conditions particulières.

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Les conditions particulières de vente priment sur les CGV !

Entre professionnels, les conditions générales de vente (CGV) permettent d’informer l’acheteur, préalablement à toute transaction, du barème de prix et des conditions de vente du vendeur. Une fois la transaction conclue, elles régissent les relations contractuelles entre les partenaires (notamment en précisant les modalités de règlement, les délais de livraison du bien acheté, les délais de réclamation…). Toutefois, ces derniers peuvent également choisir de soumettre leurs engagements à des conditions particulières leur permettant de personnaliser le contrat en fonction des termes convenus lors de la négociation.

Or, il se produit parfois que les clauses des CGV et des conditions particulières entrent en contradiction. Dans ce cas, ce sont les conditions particulières qui prévalent sur les conditions générales, comme l’ont récemment rappelé les juges dans une affaire où une société avait souscrit un contrat de crédit-bail pour la location d’un copieur. La machine n’ayant pas été livrée par le vendeur, la société n’avait pas payé les loyers du crédit-bail. Le crédit-bailleur avait alors demandé en justice la résolution du contrat de vente et le remboursement par le fournisseur du coût d’achat du copieur pour défaut de livraison à la date précise (29 novembre 2010) convenue dans les conditions particulières du contrat.
Le vendeur, de son côté, avait contesté être en faute en précisant que les conditions générales de vente du contrat prévoyaient que les délais de livraison n’étaient donnés qu’à titre indicatif. Argument que les juges ont donc réfuté en se basant sur le principe selon lequel « en cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières ».

Cassation civile 1re, 24 mai 2017, n° 16-15931
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> Mise en garde du banquier en cas d’emprunt souscrit par plusieurs personnes

Pour apprécier le risque d’endettement résultant d’un prêt souscrit par plusieurs emprunteurs, il faut prendre en compte l’ensemble des biens et des revenus de tous ces emprunteurs.

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Mise en garde du banquier en cas d’emprunt souscrit par plusieurs personnes

Lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif qui en découle doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs.

Un principe qui vient d’être rappelé par la Cour de cassation et qui signifie que la banque n’a pas l’obligation de mettre en garde les emprunteurs lorsque le prêt qu’elle leur accorde ne comporte pas de risque excessif d’endettement (c’est-à-dire une disproportion entre le financement octroyé et leurs facultés financières) compte tenu de l’ensemble des biens et des revenus dont ils disposent lors de son attribution.

Dans cette affaire, une femme, qui avait souscrit plusieurs prêts avec son mari pour financer la création d’une entreprise artisanale mise ensuite en liquidation judiciaire, avait reproché à la banque, lorsqu’elle lui a demandé de rembourser, de ne pas l’avoir mise en garde contre le risque d’endettement. En effet, elle faisait valoir que ce prêt était excessif car elle percevait un salaire mensuel de 1 500 € et que la charge du remboursement du prêt correspondait à plus de la moitié de ses revenus. Mais la Cour de cassation ne lui a pas donné raison.

Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 16-12316
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> Action en remboursement du pas-de-porte versé lors de la conclusion d’un bail rural

Une société agricole, au profit de laquelle les terres louées ont été mises à disposition par leur locataire, est en droit de demander au bailleur le remboursement des sommes qu’elle a versées à ce dernier à titre de pas-de-porte.

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Action en remboursement du pas-de-porte versé lors de la conclusion d’un bail rural

Bien que cette pratique soit interdite, il arrive fréquemment que l’exploitant qui prend en location des terres agricoles verse au propriétaire, au moment de la conclusion du bail, une somme d’argent en contrepartie du droit d’entrer dans les lieux. Ce pas-de-porte étant « maquillé », le plus souvent, par des factures émises par le bailleur pour la vente de biens qui n’existent pas en réalité.

Outre des sanctions pénales à l’encontre du bailleur (2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende), la loi prévoit que le locataire peut agir en justice contre ce dernier en vue d’obtenir la restitution des sommes ainsi versées. Et les juges viennent de préciser, pour la première fois semble-t-il, que la société à laquelle les terres louées ont été mises à disposition par le locataire est en droit d’exercer cette action dès lors que c’est elle qui a payé le pas-de-porte pour le compte du locataire.

En effet, pour les juges, l’action en remboursement des sommes versées au titre d’un pas-de-porte n’est pas réservée au seul locataire, mais elle peut également être exercée par celui qui, à l’occasion d’un changement d’exploitant, a, pour le compte du locataire, réglé la somme au bailleur.

Précision : l’action en remboursement peut être exercée pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur, pendant les 18 mois à compter de la date d’effet du congé délivré au locataire.

Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-12737
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> Responsabilité en cas de trouble de voisinage suite à des travaux

Le nouveau propriétaire d’un bien immobilier est responsable des troubles anormaux de voisinage résultant de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

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Responsabilité en cas de trouble de voisinage suite à des travaux

Le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation avait réalisé des travaux d’abattage de cloisons. Par la suite, il avait vendu son appartement.

Bien que les cloisons abattues ne soient pas des murs porteurs, les travaux avaient provoqué l’affaissement du plancher de l’appartement situé au premier étage. Le voisin concerné avait alors assigné en justice le nouveau propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée afin d’obtenir la remise en état des lieux à ses frais et une indemnisation de son préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

La cour d’appel avait toutefois rejeté cette demande. S’il résultait des expertises que la cause principale des désordres affectant l’appartement du premier étage résidait bien dans le décloisonnement de l’appartement du rez-de-chaussée, les juges ont considéré que l’action en justice ne devait pas être dirigée contre le nouveau propriétaire, mais contre l’ancien. Pour eux, seul ce dernier, à l’origine des désordres, devait répondre, en sa qualité de maître de l’ouvrage, de l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’il avait entrepris.

Ce que vient de censurer la Cour de cassation ! Selon elle, c’est le propriétaire actuel d’un bien immobilier qui est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans un appartement voisin, même si les dommages résultent de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

Précision : dans cette affaire, le nouveau propriétaire avait eu connaissance de l’affaissement du plafond au moment de l’achat de l’appartement puisqu’une mention en faisait état dans l’acte de vente.

Cassation civile 3e, 11 mai 2017, n° 16-14665
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> Les fonds monétaires sont encore trop présents en épargne salariale

31 % des encours de l’épargne salariale sont investis dans des fonds monétaires. Des fonds dont les performances sont souvent médiocres.

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Les fonds monétaires sont encore trop présents en épargne salariale

Le constat est le même chaque année : les Français qui bénéficient d’un dispositif d’épargne salariale (plan d’épargne entreprise, plan d’épargne pour la retraite collective…) plébiscitent assez largement les investissements en fonds monétaires. Selon l’édition 2017 de l’étude « Argus des FCPE » de la société de gestion Eres, ces fonds, même si leur poids baisse régulièrement depuis 2014, représentent encore aujourd’hui 31 % des encours (34,6 % en 2014 et 32,8 % en 2015). Les fonds en actions, pourtant plus adaptés à l’épargne salariale, ne captent que 17,9 % des encours. Jugés peu risqués, les actifs monétaires ne sont pourtant pas toujours une bonne solution d’investissement : en 2016, leur performance a été nulle ou négative pour 93 % des fonds. Résultat, leur performance moyenne continue à se dégrader et est même tombée à -0,14 % (-0,01 % en 2015).

Eres – Argus des FCPE, mai 2017
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> Informer les acheteurs professionnels, certes mais à quel point ?

L’obligation d’information qui pèse sur le vendeur professionnel est moins lourde envers certains clients professionnels.

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Informer les acheteurs professionnels, certes mais à quel point ?

Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients. Cette obligation lui impose notamment de se renseigner sur les besoins de l’acheteur de façon à pouvoir informer ce dernier de l’aptitude ou de l’adéquation du bien proposé à l’utilisation qui en est prévue.
En cas de non-respect de son devoir de conseil, le vendeur est susceptible d’être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur. Dans certains cas graves, les juges peuvent même annuler la vente.

Toutefois, cette obligation d’information connaît des limites ! Elle ne pèse, effectivement, sur le vendeur que lorsque l’acheteur est un profane (un particulier ou un professionnel qui n’est pas dans son secteur d’activité), c’est-à-dire qui ne dispose pas de la compétence lui permettant de juger par lui-même de la portée exacte des caractéristiques techniques du bien et de son adaptation à l’usage auquel il est destiné.

C’est ainsi que, dans une affaire récente, les juges n’ont pas donné gain de cause à une société spécialisée dans les travaux publics et l’exploitation de carrières qui avait engagé une action en justice contre un vendeur professionnel auquel elle avait acheté une machine de chantier. En effet, suite aux modifications importantes qu’elle avait effectuées sur cette machine et qui avaient endommagé celle-ci, la société reprochait au vendeur de ne pas l’avoir informée des conséquences que pourraient avoir certaines interventions sur la machine (adjonction d’un godet plus lourd que le godet d’origine et d’un contrepoids supplémentaire).

Les juges n’ont toutefois pas considéré que le vendeur professionnel avait manqué à son obligation d’information. Outre le fait qu’elle employait sa propre équipe de mécaniciens et avait connaissance du manuel du fabricant de la machine litigieuse, cette société, relevant pourtant d’une autre spécialité que le vendeur, disposait, selon les juges, des moyens nécessaires pour apprécier « la portée exacte des caractéristiques techniques du dispositif en cause » et donc les répercussions, dues aux modifications qu’elle avait réalisées, sur les pièces de la machine.

Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-16315
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> Les prérogatives de la SAFER sont élargies !

Les Safer sont dotées de nouveaux pouvoirs visant à contrôler les investissements fonciers.

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Les prérogatives de la SAFER sont élargies !

Pour lutter contre « l’accaparement des terres agricoles » par des investisseurs fonciers, les pouvoirs publics ont fait voter une loi qui donne aux Safer un certain nombre de moyens d’action supplémentaires. Ces nouvelles prérogatives entrent en vigueur à compter du 20 juin 2017.

Apport en société de biens agricoles

Une première disposition a été prise, dont l’objet est d’éviter les opérations de contournement du droit de préemption des Safer en cas d’apport en société. Ainsi, lorsqu’une personne apportera des terres agricoles à une société sous la condition suspensive de non-exercice par la Safer de son droit de préemption et que cette condition sera satisfaite (c’est-à-dire lorsque la Safer ne préemptera pas), elle sera désormais tenue de s’engager à conserver la totalité des parts ou des actions reçus en contrepartie de cet apport pendant 5 ans. Et si cet engagement de conservation n’est pas respecté, la Safer pourra demander au président du tribunal de grande instance (TGI), dans un délai de 6 mois à compter du jour où elle en aura eu connaissance, qu’il prononce l’annulation de l’apport ainsi réalisé.

Acquisition de terres agricoles par une société n’ayant pas un objet agricole

Autre nouveauté : lorsque, après avoir reçu ou acquis des terres agricoles sur lesquelles la Safer peut exercer son droit de préemption, une société viendra à détenir un patrimoine foncier dont la superficie excédera le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, elle sera dans l’obligation de rétrocéder ces terres, par voie d’apport, à une société ayant pour objet principal la propriété agricole.

Précision : cette obligation de rétrocession ne s’imposera qu’aux sociétés n’ayant pas un objet agricole. Autrement dit, les GAEC, les EARL ou encore les groupements fonciers agricoles ou ruraux ne sont pas concernés. De même, cette obligation ne s’appliquera pas aux acquisitions, par des sociétés, de terres agricoles sur lesquelles ces sociétés sont titulaires d’un bail conclu avant le 1er janvier 2016.

Là encore, si cette obligation n’est pas respectée, la Safer pourra, dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de l’opération lui sera connue, demander au TGI d’annuler cette opération ou même de déclarer la Safer acquéreur en lieu et place de la société.

Cessions partielles de parts ou d’actions de sociétés

La loi prévoyait également d’étendre le droit de préemption de la Safer en cas de cession partielle de parts ou d’actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole. Mais cette disposition ne s’appliquera pas, car elle a été censurée par le Conseil constitutionnel en raison de l’atteinte disproportionnée qu’elle portait au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.

Loi n° 2017-348 du 20 mars 2017, JO du 21
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> Crédit bancaire : de nouvelles règles pour la domiciliation des revenus

À compter du 1er janvier 2018, les banques ne pourront exiger une domiciliation des revenus de l’emprunteur au-delà d’une période de 10 ans.

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Crédit bancaire : de nouvelles règles pour la domiciliation des revenus

Nouveau coup dur pour les établissements bancaires. Après un renforcement des dispositifs de délégation d’assurance-emprunteur et de mobilité bancaire, les pouvoirs publics ont, par le biais d’une récente ordonnance, mis en place de nouvelles règles en ce qui concerne l’octroi d’un crédit. Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, les banques ne pourront pas exiger de l’emprunteur qu’il domicilie ses revenus chez elles au-delà d’une certaine durée (probablement 10 ans) suivant la conclusion du contrat. En outre, si la banque conditionne l’octroi du prêt à cette domiciliation, elle devra consentir à son client un avantage particulier qui pourrait consister, par exemple, en une réduction du taux d’intérêt, des frais annexes moindres, des tarifs préférentiels sur le compte destiné à recevoir les salaires de l’emprunteur, etc.

À noter : l’établissement bancaire devra, dans l’offre de prêt, indiquer s’il entend imposer ou non la domiciliation, la nature de l’avantage accordé ainsi que les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les revenus seront domiciliés.

Étant précisé qu’à l’issue de la période de 10 ans, l’avantage octroyé au client perdurera jusqu’au terme du contrat de crédit. En revanche, si l’emprunteur cesse de percevoir ses revenus dans l’établissement prêteur avant le terme des 10 ans, ce dernier pourra mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, aux différents avantages qu’il aura pu lui accorder jusqu’alors.

Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017, JO du 3
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> Résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire

Pour qu’une clause résolutoire mentionnée dans un bail commercial puisse produire ses effets, le commandement délivré au locataire doit indiquer précisément les manquements auxquels il doit être remédié.

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Résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire

Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (en particulier, en cas de défaut de paiement du loyer).

En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer, par acte d’huissier de justice, un « commandement » au locataire. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

À noter : le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire.

Mais attention, les manquements reprochés au locataire et auxquels il est tenu de remédier doivent être précisément indiqués dans le commandement. À défaut, le commandement ne serait pas valable.

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire où un bailleur avait envoyé à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, à effectuer toutes les réparations d’entretien lui incombant, à réparer les dégradations constatées par huissier et à remettre les lieux en état. Or, ce commandement, bien que faisant référence à un constat d’huissier énumérant, étage par étage et appartement par appartement (il s’agissait d’une résidence de tourisme), les désordres que le bailleur imputait au locataire, ne précisait pas les travaux en fonction de leur nature et des lieux et ne faisait pas la distinction entre ceux qui relevaient de l’entretien et ceux qui relevaient de la remise en état. Les juges ont estimé que cette imprécision était de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis. Ils ont donc annulé ce commandement.

Cassation commerciale, 30 mars 2017, n° 16-11970
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> Mise à disposition de locaux municipaux à une association

Un maire peut refuser à une association ayant de sérieuses difficultés de gestion l’utilisation de locaux communaux.

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Mise à disposition de locaux municipaux à une association

Une association peut demander à la mairie d’utiliser des locaux communaux pour son activité. La municipalité peut refuser cette utilisation en raison des nécessités de l’administration des propriétés communales, du fonctionnement des services et du maintien de l’ordre public.

Appliquant ces principes, le Conseil d’État a confirmé qu’une association de karaté qui connaît de « sérieuses difficultés de gestion » peut perdre le droit d’accéder au dojo municipal.

Dans cette affaire, les juges ont constaté que ces difficultés avaient perturbé le calendrier des cours de karaté dispensés par l’association dans le dojo communal et donné lieu à des dissensions publiques entre ses membres susceptibles d’altérer durablement son activité d’enseignement. Et ils ont considéré que ces éléments pouvaient être regardés comme un motif tiré des nécessités de l’administration des biens communaux justifiant la décision de la mairie de refuser à l’association l’occupation de ce local.

Conseil d’état, 13 avril 2017, n° 387314
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> Les Français sont de bons épargnants mais des investisseurs frileux

Un récent sondage mondial montre que 30 % des Français interrogés ont fait le choix d’épargner à long terme.

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Les Français sont de bons épargnants mais des investisseurs frileux

La société de gestion Legg Mason a publié une étude mondiale sur le comportement des investisseurs. Cette étude, réalisée avec l’aide d’un panel de 15 300 personnes réparties dans 17 pays différents, vient confirmer la réputation des Français d’être des champions de l’épargne. Concrètement, 30 % des sondés français interrogés sur leur planification financière indiquent avoir fait le choix d’épargner sur le long terme. Le pourcentage le plus fort au monde, bien au-dessus des moyennes européennes (18 %) et mondiales (17 %).

À noter : 19 % d’entre eux déclarent ne détenir ni épargne ni investissements.

En détaillant cette étude, on s’aperçoit également que les Français, bien qu’occupant la première place du classement en termes d’épargne, sont peu enclins à investir. Ils sont 56 % à affirmer détenir de l’épargne sans pour autant la placer. Les moyennes mondiales et européennes étant fixées respectivement à 39 % et 43 %. Et seulement un sondé sur quatre se dit prêt à sauter le pas de l’investissement.

Un comportement conservatiste qui est la conséquence directe de la crise financière de 2008. En effet, 61 % des personnes interrogées vivant en France affirment que cet évènement majeur continue de les influencer sur leur stratégie financière. Elles privilégient ainsi assez largement dans leurs allocations d’actifs les liquidités et les investissements en immobilier (26 % pour chacun de ces actifs). Mais ce comportement pourrait être amené à évoluer avec la génération des Millennials (18-35 ans) qui se disent, à 48 %, prêts à augmenter leur exposition aux risques pour générer de la performance.

Investment survey – Legg Mason, mai 2017
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> Vignette CRIT’Air : les voitures professionnelles aussi !

À compter du 1er juillet 2017, le fait de circuler dans une zone à circulation restreinte ou lors de certains pics de pollution atmosphérique donnant lieu à des restrictions de circulation, sans certificat CRIT’Air apposé sur son véhicule, sera passible d’une amende.

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Vignette CRIT’Air : les voitures professionnelles aussi !

Afin de lutter contre la pollution de l’air dont le trafic routier est en bonne part responsable, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif en vue de restreindre, sous certaines conditions, la circulation des véhicules les plus polluants. Applicable depuis le 15 janvier 2017, ce dispositif impose aux conducteurs ou propriétaires de véhicules, y compris professionnels, d’apposer sur ceux-ci une vignette, dite certificat qualité de l’air ou « CRIT’Air », délivrée en fonction de leur classe de pollution. À compter du 1er juillet 2017, des amendes pourront sanctionner le fait de circuler dans une zone à circulation restreinte (ZCR) sans vignette ou sans respecter les restrictions prévues par la circulation différenciée lors de certains épisodes de pollution.

Dans quel cas le certificat est-il obligatoire ?

Chaque collectivité territoriale peut instaurer des zones à circulation restreinte (ZCR) où l’apposition de la vignette sur les véhicules circulant et stationnant est obligatoire. Ces décisions sont prises par arrêté. C’est le cas pour Paris, Grenoble et Lyon.

Comment les voitures sont-elles classées ?

Les véhicules sont répartis en 6 classes, à l’exception des véhicules les plus polluants, qui sont non classés et n’ont pas droit au certificat qualité de l’air. La classification dépend du type de véhicule (voitures particulières, véhicules utilitaires légers, véhicules lourds…), de sa motorisation et de la norme européenne d’émissions polluantes qu’il respecte, dite « norme Euro » (un simulateur est disponible sur le site Internet www.certificat-air.gouv.fr). Une couleur de vignette est associée à chaque classe.

Comment le certificat est-il délivré ?

Il peut être demandé par formulaire adressé par courrier (service de délivrance des certificats qualité de l’air, BP 50637, 59506 Douai cedex) ou en ligne sur le site Internet www.certificat-air.gouv.fr, un espace étant réservé aux professionnels.

Quel est le prix du certificat ?

Le prix d’un certificat est de 4,18 € par véhicule. Il couvre les frais de fabrication et d’envoi du certificat, ainsi que les frais de gestion, dont le centre d’appels.

Quelles sont les sanctions ?

Ne pas respecter les restrictions d’une zone à circulation restreinte (ZCR) ou celles prévues par la circulation différenciée lors de certains épisodes de pollution est puni de l’amende prévue pour les contraventions :
- de 4e classe pour les poids lourds, bus et autocars (amende forfaitaire minorée : 90 €, amende forfaitaire simple : 135 €, amende forfaitaire majorée : 375 €) ;
- de 3e classe pour les autres catégories de véhicules (amende forfaitaire minorée : 45 €, amende forfaitaire simple : 68 €, amende forfaitaire majorée : 180 €).

Exemples d’infractions passibles d’une amende : circulation en violation des restrictions d’une ZCR ou de la circulation différenciée, absence de vignette dans une ZCR ou en cas de mise en œuvre de la circulation différenciée, stationnement dans une ZCR sans vignette, stationnement avec une vignette pour laquelle la circulation est interdite en permanence, apposition d’une vignette ne correspondant pas aux caractéristiques du véhicule…).

Décret n° 2017-782 du 5 mai 2017, JO du 7
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> Droit aux bénéfices d’un associé inactif d’une société créée de fait entre des professionnels libéraux

Lorsqu’ils ont convenu d’une répartition des bénéfices au prorata de leurs droits sociaux, les associés d’une société créée de fait ont droit aux bénéfices, y compris pour les périodes pendant lesquelles ils ont suspendu leur activité.

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Droit aux bénéfices d’un associé inactif d’une société créée de fait entre des professionnels libéraux

La société créée de fait est une société qui n’en est pas officiellement une. Son existence découle du comportement de personnes qui agissent entre elles et à l’égard des tiers (fournisseurs, clients, partenaires…) comme si elles étaient associées. Du coup, elle apparaît lorsqu’un litige survient (conflit entre « associés » ou action d’un créancier en paiement contre des personnes qu’il considère comme étant des « associés de fait »).

À noter : les sociétés créées de fait existent dans de nombreux secteurs économiques, et notamment dans celui des professions libérales.

Dans une société créée de fait, les bénéfices (et les pertes) sont répartis entre les associés selon les modalités convenues entre eux. Application de cette règle vient d’être faite par les juges dans une affaire concernant une société créée de fait entre plusieurs infirmières libérales. L’une d’entre elles, qui avait cessé temporairement son activité, avait réclamé aux autres associées le paiement de sa part de bénéfices, y compris pour la période où elle avait suspendu son activité. Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont constaté, d’une part, que certains documents, en l’occurrence des actes de cession de droits sociaux signés par toutes les associées, prévoyaient une répartition des bénéfices au prorata des droits sociaux détenus par chacune, et d’autre part, qu’aucune délibération ni aucun acte n’instituait une répartition différente, par exemple en fonction de l’activité de chacune.

Notre conseil : les associés d’une société créée de fait ont intérêt à rédiger un règlement intérieur prévoyant notamment les modalités de répartition des bénéfices en cas de suspension de l’activité d’un associé.

Cassation commerciale, 15 mars 2017, n° 14-29448
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> De plus en plus de Français s’intéressent à la finance solidaire !

Selon le dernier baromètre de la finance solidaire Finansol, l’encours global de l’épargne solidaire avoisine les 10 milliards d’euros.

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De plus en plus de Français s’intéressent à la finance solidaire !

L’association Finansol vient de publier son baromètre 2016 de la finance solidaire. On y apprend que cette dernière connaît une belle croissance, et ce pour la 15e année consécutive. Ainsi, les Français ont déposé l’année dernière 1,3 milliard d’euros sur des produits d’épargne solidaire. Ce qui porte l’encours global, à fin 2016, à 9,76 milliards d’euros, soit une progression de 15,5 % par rapport à 2015. Rappelons que l’épargne solidaire consiste à placer son argent dans des supports d’investissement qui serviront à financer des structures à caractère solidaire ou éthique. Leur domaine d’intervention étant généralement assez vaste : développement durable, logement social, commerce équitable, environnement, micro-crédit aux TPE. Ces produits spécifiques sont généralement facilement identifiables grâce à un label qui leur est dédié.

À noter : le nombre de produits d’épargne solidaire souscrits a également augmenté en 2016 : 200 000 contrats supplémentaires (+10,8 %). Au total, ce sont 2 018 000 contrats qui ont été souscrits en France.

Il faut souligner que la progression de l’encours de l’épargne solidaire est portée essentiellement par l’épargne salariale (6,2 milliards d’euros sur les 9,76 milliards d’euros collectés), qui a crû d’un milliard d’euros par rapport à 2015. Une progression qui n’est pas le fruit du hasard puisque les pouvoirs publics, via la loi de modernisation de l’économie d’août 2008, ont obligé les entreprises ayant mis en place un Plan d’épargne entreprise à proposer au moins un fonds solidaire parmi l’ensemble des fonds proposés aux salariés.

Baromètre de la finance solidaire Finansol - La Croix, mai 2017
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> Commerçants : les soldes d’été sont en point de mire !

Sauf dans certains départements touristiques ou d’outre-mer, les prochains soldes d’été auront lieu du 28 juin au 8 août 2017.

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Commerçants : les soldes d’été sont en point de mire !

Les prochains soldes d’été débuteront le mercredi 28 juin à 8 heures et s’achèveront 6 semaines plus tard, soit le mardi 8 août 2017.

Rappel : les soldes d’été débutent le dernier mercredi du mois de juin. Toutefois, lorsque le dernier mercredi intervient après le 28 juin, les soldes sont avancés à l’avant-dernier mercredi du mois de juin.

Toutefois, des dates dérogatoires s’appliquent aux départements touristiques et territoires d’outre-mer suivants :
- Alpes-Maritimes et Pyrénées-Orientales : du mercredi 5 juillet au mardi 15 août ;
- Corse-du-Sud et Haute-Corse : du mercredi 12 juillet au mardi 22 août ;
- Saint-Pierre-et-Miquelon : du mercredi 19 juillet au mardi 29 août ;
- La Réunion : du samedi 2 septembre au vendredi 13 octobre (soldes d’hiver) ;
- Guadeloupe : du samedi 30 septembre au vendredi 10 novembre ;
- Guyane et Martinique : du jeudi 5 octobre au mercredi 15 novembre ;
- Saint-Barthélemy et Saint-Martin : du samedi 14 octobre au vendredi 24 novembre.

À noter : les soldes des ventes à distance, notamment sur Internet, se déroulent aux mêmes dates que les soldes traditionnels, quel que soit le lieu du siège social de l’entreprise.

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> Les conditions de l’agrément d’une association

Un récent décret précise les exigences à respecter par toute association qui demande un agrément.

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Les conditions de l’agrément d’une association

Pour bénéficier d’un agrément de l’État, une association doit répondre à un objet d’intérêt général, présenter un mode de fonctionnement démocratique et respecter des règles de nature à garantir la transparence financière. Des conditions qui viennent d’être précisées par un récent décret.

Ainsi, l’intérêt général suppose que l’association adopte une gestion désintéressée, soit ouverte à tous sans discrimination et présente des garanties suffisantes quant au respect des libertés individuelles. Son action ne devant pas, sauf exceptions prévues par la loi, se limiter à la défense du seul intérêt collectif de ses membres.

Le fonctionnement démocratique de l’association implique notamment que son assemblée générale se réunisse régulièrement et au minimum une fois par an, qu’elle approuve le rapport annuel d’activités et élise au moins la moitié de ses administrateurs.

Enfin, la transparence financière est garantie si l’association établit un budget annuel et des états financiers (ou, le cas échéant, des comptes), les communique aux membres dans les délais prévus par ses statuts, les soumet à l’assemblée générale pour approbation et en assure la publicité et la communication aux autorités publiques.

À noter : ces exigences s’appliquent aux demandes d’agrément en cours d’instruction au 10 mai 2017.

Décret n° 2017-908 du 6 mai 2017, JO du 10
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> Suppression des juges de proximité au 1er juillet 2017

À quel tribunal devra-t-on s’adresser pour recouvrer un impayé de 4 000 € maximum ?

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Suppression des juges de proximité au 1er juillet 2017

Plusieurs fois reportée, la suppression des juges de proximité deviendra effective au 1er juillet prochain. Une information qui intéresse tant les particuliers que les professionnels (et les sociétés commerciales) qui, jusqu’à présent, pouvaient s’adresser à ces juridictions pour recouvrer leur créances impayées d’un montant d’au plus 4 000 € contre un particulier, un professionnel libéral, un artisan ou un agriculteur (le tribunal de commerce restant compétent pour les litiges entre commerçants et sociétés commerciales). Au 1er juillet 2017, ces professionnels devront saisir le tribunal d’instance qui tranchera les litiges civils portant sur des sommes inférieures à 10 000 €.

Pour les affaires en cours au 1er juillet ?

Les procédures en cours devant les juridictions de proximité seront transférées aux tribunaux d’instance sans que les justiciables aient à effectuer de formalité.

Pour les affaires à engager d’ici le 1er juillet ?

D’ici le 1er juillet, les professionnels qui souhaitent engager une procédure afin de recouvrer une créance d’un montant d’au plus 4 000 € détenue à l’encontre d’un particulier, d’un professionnel libéral, d’un artisan ou d’un agriculteur pourront présenter leur demande devant un juge de proximité (qui soit pourra la traiter avant le 1er juillet, soit la transmettra au tribunal d’instance) ou devant le tribunal d’instance (qui la traitera après le 1er juillet).

À noter : la procédure devant le tribunal d’instance est en elle-même gratuite (mais certains frais peuvent être mis à la charge du justiciable tels que les constats d’huissier ou les expertises). Elle n’impose pas le recours à un avocat.

Décret n° 2017-683 du 28 avril 2017, JO du 30
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> Les offres de placements atypiques doivent être autorisées par l’Autorité des marchés financiers

Les sociétés qui souhaitent proposer des placements atypiques doivent désormais déposer un dossier auprès de l’Autorité des marchés financiers.

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Les offres de placements atypiques doivent être autorisées par l’Autorité des marchés financiers

Dans un contexte de faiblesse des taux d’intérêt, certains épargnants sont à la recherche de placements rémunérateurs. Pour combler leurs attentes, des sociétés proposent des offres de produits dont les supports d’investissement sont peu communs. Il peut s’agir, par exemple, de vins, de manuscrits anciens, de timbres, de centrales photovoltaïques, de métaux rares, de diamants, etc. Toutefois, l’Autorité des marchés financiers (AMF) ne voit pas d’un très bon œil le développement de ces placements dits « atypiques ». En effet, elle constate, depuis plusieurs années maintenant, que certains de ces produits dans lesquels des particuliers investissent se révèlent être des arnaques.

À noter : selon un sondage réalisé fin 2015 par l’institut CSA pour l’AMF, 5 % des Français ayant investi dans ce type de placements estiment avoir été victimes d’une arnaque.

Face à ce phénomène, le gendarme de la bourse a émis de nombreuses alertes sur le sujet auprès des pouvoirs publics. Et ces derniers, à l’occasion de la loi Sapin II du 9 décembre 2016, ont décidé d’étendre ses pouvoirs de contrôle : les sociétés qui souhaitent proposer des placements atypiques doivent désormais déposer un dossier auprès de l’AMF afin d’obtenir une autorisation préalable et un numéro d’enregistrement.

Afin de mettre en œuvre ce nouveau dispositif, l’Autorité des marchés financiers a modifié récemment son règlement général et adopté une instruction indiquant notamment les moyens dont doivent disposer les intermédiaires pour pouvoir prétendre à la commercialisation de placements atypiques. Concrètement, pour obtenir une autorisation préalable de l’AMF, le candidat doit déposer un dossier accompagné d’un certain nombre de pièces permettant de vérifier son honorabilité (extrait de casier judiciaire), son expérience et sa compétence, ses moyens financiers et humains et la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. À l’issue de l’instruction, l’AMF décide ou non d’apposer son visa et de délivrer un numéro d’enregistrement.

Conseil : l’épargnant souhaitant investir dans un placement atypique a tout intérêt à vérifier auprès de l’AMF que le démarcheur a été autorisé à commercialiser ce type de produit. Ce dernier devant indiquer son numéro d’enregistrement dans toute communication.

Autorité des marchés financiers
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> Reprise pour exploiter des terres agricoles : le congé doit être précis !

Le congé délivré par le bailleur à l’exploitant locataire n’est pas valable lorsqu’il mentionne que le bénéficiaire de la reprise envisage d’exploiter les terres « soit à titre individuel, soit dans le cadre d’une société X ».

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Reprise pour exploiter des terres agricoles : le congé doit être précis !

Le propriétaire de terres louées à un agriculteur ne peut exercer son droit de reprise que si lui-même, son conjoint (ou son partenaire de Pacs) ou l’un de ses descendants projette de les exploiter. À ce titre, le congé qu’il délivre à l’exploitant locataire doit impérativement mentionner le motif de la reprise et l’identité du bénéficiaire. Il doit également indiquer, le cas échéant, que les terres objet de la reprise seront mises à disposition d’une société qui les exploitera. Faute de contenir ces mentions, le congé est nul.

Et attention, encourt également l’annulation le congé qui indique que le repreneur envisage d’exploiter le bien, « soit à titre individuel, soit dans le cadre de la société X » (en l’occurrence dont il est le gérant). En effet, selon les juges, cette formulation alternative est de nature à induire le locataire en erreur car elle ne lui permet pas de connaître précisément les conditions dans lesquelles le repreneur exploitera le bien.

Cassation civile 3e, 12 janvier 2017, n° 15-25027
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> La faute de gestion du dirigeant de société en liquidation judiciaire

Le dirigeant d’une société mise en liquidation judiciaire ne peut voir sa responsabilité engagée pour insuffisance d’actif qu’au regard de sa gestion antérieure à l’ouverture de la procédure collective.

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La faute de gestion du dirigeant de société en liquidation judiciaire

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à son insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.

Étant précisé que seules les fautes de gestion commises avant l’ouverture de la procédure collective peuvent être retenues à l’encontre du dirigeant. Ce principe vient d’être réaffirmé par la Cour de cassation dans une affaire où le liquidateur d’une société avait engagé la responsabilité de son dirigeant pour insuffisance d’actif en lui reprochant d’avoir consenti sans explication, au cours de la procédure de redressement ayant précédé la mise en liquidation judiciaire, un abandon de créance au profit d’une entreprise et d’avoir accordé, après la liquidation judiciaire, un avoir non motivé en faveur d’une autre entreprise. En vain donc.

Précision : désormais, une simple négligence ne peut plus être retenue à l’encontre d’un dirigeant pour mettre en jeu sa responsabilité et lui faire payer personnellement une partie des dettes de la société.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-17558
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> L’administration d’une association par des mineurs

Les mineurs peuvent désormais jouer un rôle plus actif au sein d’une association.

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L’administration d’une association par des mineurs

La loi Égalité et Citoyenneté a voulu faciliter l’implication des mineurs au sein d’une association.

Ainsi, un mineur de moins de 16 ans peut, avec l’accord écrit préalable de son représentant légal, créer une association et accomplir les actes utiles à son administration, à l’exception des actes de disposition.

Précision : les actes de disposition sont ceux qui engagent le patrimoine de l’association de manière durable et substantielle, comme la vente d’un immeuble.

Un mineur d’au moins 16 ans peut créer librement une association et être chargé de son administration. Toutefois, ses représentants légaux doivent en être informés par une autre personne chargée de l’administration de l’association. Cette information s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard avant la déclaration préalable, avant la déclaration des changements survenus dans l’administration de l’association ou avant le premier acte effectué par le mineur.

Cette lettre doit indiquer notamment le titre, l’objet et le siège social de l’association ainsi que, le cas échéant, la durée du mandat du mineur, sa date de début et sa nature.

Sauf opposition expresse de son représentant, le mineur d’au moins 16 ans peut accomplir seul les actes utiles à l’administration de l’association sauf les actes de disposition. La lettre doit donc préciser le type d’actes que le mineur peut réaliser et ce droit d’opposition.

Enfin, ce courrier doit indiquer que les représentants légaux du mineur peuvent, sur demande, consulter au siège social de l’association notamment les statuts de l’association, son budget prévisionnel de l’exercice en cours et ses états financiers.

Art. 43, loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, JO du 28
Décret n° 2017-1057 du 9 mai 2017, JO du 11
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> La constitution de sociétés pluri-professionnelles d’exercice est possible !

Les professionnels du droit et du chiffre peuvent désormais se regrouper au sein de sociétés pluri-professionnelles d’exercice.

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La constitution de sociétés pluri-professionnelles d’exercice est possible !

On se souvient qu’une ordonnance du 31 mars 2016, prise en application de la fameuse loi « Macron » du 6 août 2015, avait créé une nouvelle forme de société : la société pluri-professionnelle d’exercice (SPE). Rappelons que la SPE a pour objet l’exercice au sein d’une même structure de plusieurs professions libérales réglementées, à savoir celles d’avocat, d’avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation, de commissaire-priseur judiciaire, d’huissier de justice, de notaire, d’administrateur ou de mandataire judiciaire, de conseil en propriété industrielle et d’expert-comptable.

Mais en pratique, la faculté de constituer des sociétés de ce type était subordonnée à la publication d’un décret général d’application, ainsi que de décrets propres à chacune des professions concernées. C’est désormais chose faite. Depuis le 8 mai dernier, les professionnels du droit et du chiffre peuvent donc constituer entre eux une SPE et y exercer en commun l’exercice de leur profession respective.

Une société de toute forme

Rappelons qu’une SPE peut revêtir la forme d’une société d’exercice libéral (Sel), d’une société civile ou d’une société commerciale (SARL, SAS, SA), mais pas celle d’une société conférant à ses membres la qualité de commerçant (société en nom collectif, société en commandite). Elle doit comprendre, parmi les associés, au moins un membre de chacune des professions qu’elle exerce et qui constitue son objet social. L’ensemble du capital et des droits de vote d’une SPE doit être détenu par des personnes physiques exerçant l’une des professions exercées en commun dans la société ou par des sociétés dont le capital et les droits de vote sont détenus en totalité par ces personnes physiques.

Sans entrer dans le détail des dispositions techniques qu’il introduit, le décret récemment paru précise les règles de constitution, de fonctionnement et de liquidation de la SPE (nomination et inscription, obligation d’information des autorités compétentes, cessation d’exercice d’une profession par la société ou par un associé, perte de la qualité d’associé, suspension ou retrait d’agrément, liquidation), les modalités selon lesquelles les professionnels exercent leur activité au sein de la société (contrat conclu avec le client), la nature des contrôles dont la société fait l’objet par les ordres et les autorités administratives, les contraintes en matière de tenue de la comptabilité et de présentation des comptes et enfin les obligations en termes d’assurance.

Précision : par dérogation à la règle de l’unanimité normalement exigée dans ce cas, la décision des associés d’une société civile professionnelle (SCP) de la transformer en SPE (ou de la faire participer à la constitution d’une SPE) sera prise à la majorité des ¾ des voix (à la majorité des 2/3 pour les sociétés d’avocats à la Cour de cassation et au Conseil d’Etat), combinées, dans le cas d’une société d’huissiers de justice, à une condition de part du capital détenue.

Décret n° 2017-794 du 5 mai 2017, JO du 7
Décret n° 2017-795 du 5 mai 2017, JO du 7
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> EIRL : les créanciers concernés par la séparation des patrimoines

L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée ne dispose plus de la faculté de rendre la déclaration d’affectation opposable aux créanciers antérieurs à son dépôt.

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EIRL : les créanciers concernés par la séparation des patrimoines

Pour protéger ses biens personnels, tout entrepreneur individuel a la possibilité de constituer une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). En effet, cette forme d’entreprise a pour objet de lui permettre d’affecter à son activité professionnelle un certain nombre de biens qu’il sépare ainsi de son patrimoine privé. L’intérêt : ses créanciers professionnels ne peuvent plus agir que sur ces biens affectés. Les biens personnels de l’entrepreneur étant donc, quant à eux, à l’abri des poursuites de ces derniers.

Précision : ce patrimoine, dit « d’affectation », doit être composé au minimum des biens « nécessaires » à l’exercice de l’activité (local, machines, outillage...). Sachant que l’entrepreneur qui souhaite rassurer ses créanciers peut aussi y inclure d’autres biens qui sont simplement « utiles » à cette activité (par exemple, un véhicule personnel utilisé également pour des déplacements professionnels).

Pour opter en faveur de ce statut, l’entrepreneur doit simplement déposer au registre de publicité légale dont il relève (RCS, répertoire des métiers...) une déclaration comportant un état descriptif des biens qu’il intègre dans le patrimoine d’affectation et la valeur de ces biens.

Nouveauté : la séparation des patrimoines personnel et professionnel, opérée par l’entrepreneur qui adopte le statut d’EIRL, ne concerne désormais que les seuls créanciers dont la créance est née postérieurement à la déclaration d’affectation. Jusqu’à présent, l’EIRL avait la faculté de rendre l’affectation des biens à son activité professionnelle opposable également aux créanciers dont la créance était née avant le dépôt de cette déclaration. Rarement utilisée, cette faculté vient d’être supprimée.

Art. 128, loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, JO du 10
Art. 7, décret n° 2017-630 du 25 avril 2017, JO du 27
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> Assurance-vie : quelle est l’étendue du devoir de conseil du banquier ?

L’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit notamment vérifier l’expérience du client en matière d’investissements.

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Assurance-vie : quelle est l’étendue du devoir de conseil du banquier ?

La Cour de cassation vient de rappeler que l’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit s’enquérir des objectifs, de l’expérience en matière d’investissements ainsi que de la situation financière de l’investisseur et lui proposer des placements adaptés à sa situation.

Dans une affaire récente, une femme de ménage à la retraite avait souscrit auprès d’une banque un contrat d’assurance-vie en unités de compte, composé à 100 % d’actions françaises. Elle avait procédé au rachat du contrat à un prix inférieur à celui de la souscription et avait donc subi une perte en capital. Elle avait alors assigné la banque en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil et d’information sur les risques du placement.

Une demande qui a été rejetée par la cour d’appel au motif que la banque avait remis à l’assurée une note d’information détaillée comportant les conditions générales du contrat souscrit, ainsi que les caractéristiques financières et la composition des 7 supports d’investissement proposés. Les juges ont également retenu qu’un bulletin de souscription avait été remis à l’assurée mentionnant son adhésion à un investissement « nuances dynamiques ». Et la banque lui avait indiqué, par lettre du 25 janvier 2000, qu’elle pouvait revenir à tout moment sur ce choix en investissant dans le fonds « nuance sécurité ». Selon les juges, la souscriptrice avait donc valablement été informée sur la nature de son engagement.

Faux, vient de juger la Cour de cassation, ces éléments ne suffisent pas à établir que la banque avait exécuté son obligation de vérification de l’expérience de sa cliente en matière d’investissements, ni du caractère approprié du produit financier souscrit aux objectifs de cette dernière.

Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-21817
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> Quels partenariats les associations développent-elles avec les entreprises ?

Plus d’un tiers des associations ont instauré un partenariat avec une entreprise, essentiellement afin que cette dernière contribue, par ses moyens financiers et humains, au projet associatif.

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Quels partenariats les associations développent-elles avec les entreprises ?

Une récente étude, publiée par l’association Recherches & Solidarités et le laboratoire de recherche Le RAMEAU, vise à apporter un éclairage sur les pratiques partenariales des associations. Ces résultats sont issus d’une enquête d’opinion réalisée, en mai et juin 2016, auprès de plus de 1 380 responsables d’associations de différentes tailles et œuvrant dans des secteurs variés (sanitaire et social, sport, culture, humanitaire, environnement…).

Il en ressort que les associations nouent des relations avec 2,5 partenaires en moyenne. Dans le trio de tête, on retrouve les collectivités (74 % des associations), les autres associations et les fondations (72 %) et les établissements d’enseignement de l’école à l’université (47 %). Viennent ensuite les entreprises ou les clubs d’entrepreneurs, les structures d’insertion et, enfin, les laboratoires de recherche.

L’étude s’attarde principalement sur les partenariats que les associations entretiennent avec les entreprises. Ainsi, plus d’un tiers des associations, surtout dans le domaine du sport et le secteur sanitaire et social, ont mis en place de telles relations. Une pratique qui est, par ailleurs, plus courante chez les associations disposant d’un budget élevé. En effet, la moitié des structures gérant plus de 150 000 € ont un partenariat avec une entreprise alors que celles ayant un budget de moins de 10 000 € ne sont que 20 % dans ce cas.

La première motivation des associations pour créer des partenariats avec des entreprises est d’ordre financier, puisque plus des trois quarts d’entre elles attendent une contribution de l’entreprise. Le deuxième objectif, pour 70 % des structures associatives, est de mobiliser le capital humain de leurs partenaires autour de leur projet. En troisième position, un peu plus de la moitié des associations souhaitent une implication de l’entreprise afin de favoriser le lancement ou le déploiement d’un projet innovant.

Quant aux 3 principaux freins ressentis par les associations qui sont en relation avec une entreprise, ils sont essentiellement d’ordre technique : manque de temps pour mettre en œuvre des partenariats compte tenu des calendriers respectifs (65 % des associations), moyens humains inadaptés ou insuffisants pour initier et gérer des coopérations (57 %) et manque de méthode et de savoir-faire pour développer ces relations (44 %).

Le RAMEAU et Recherches & Solidarités, Enquête « Associations & Partenariats », mars 2017
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> Le classement des villes offrant des opportunités en matière d’investissement immobilier

Pour la 6e année consécutive, Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com présentent leur palmarès des 10 villes où investir en France. Rennes, Bordeaux et Montpellier se placent en tête du classement.

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Le classement des villes offrant des opportunités en matière d’investissement immobilier

Pour sa 6e édition, le palmarès des 10 villes où investir en France a placé Rennes en haut du classement, devant Bordeaux et Montpellier. Viennent ensuite les villes de Nantes, Lyon, Lille, Strasbourg, Nîmes, Grenoble et Toulouse. Réalisé par Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com, ce palmarès a été établi sur la base de plusieurs critères économiques conjugués à des indicateurs de l’immobilier dans les 30 villes françaises les plus peuplées : évolution de la démographie et de l’emploi, prix au m² dans le neuf et l’ancien, montant de la taxe foncière ou encore niveau des loyers.

L’attractivité de la capitale bretonne

La ville de Rennes se hisse à la première place du classement en raison de son attractivité. Il faut dire que la capitale bretonne a plusieurs atouts à faire valoir. Tout d’abord, elle séduit entreprises et salariés, ce qui conduit à une forte demande locative. Une demande locative d’autant plus importante que la population rennaise comprend de nombreux étudiants. Conséquence, ces derniers occupent près de 70 % des studios disponibles. Aussi, son marché immobilier offre une certaine résistance des prix : 2 500 €/m² en moyenne, contre 8 500 €/m² à Paris. Ensuite, des projets et des aménagements d’ampleur y ont été entrepris : la construction de 4 000 logements, 181 000 m² de bureaux, 300 000 m² de commerces et de services, ainsi que 34 000 m² d’équipements universitaires. Sans oublier la construction d’une deuxième ligne de métro de 14 km reliant le nord et le sud de la ville. Toujours dans le domaine des transports, en juillet 2017, une ligne à grande vitesse permettra de relier Rennes à Paris en à peine plus d’une heure et demie (contre deux heures actuellement). Enfin, Rennes est la ville où les impôts locaux ont le moins progressé (+4,65 % pour la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères entre 2010 et 2015). À titre de comparaison, la ville de Toulouse a enregistré une progression de la fiscalité de l’ordre de 17,76 % sur la même période.

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> Travaux dans un local commercial : l’éternel bras de fer entre bailleurs et preneurs !

Les grosses réparations d’un local commercial peuvent-elles être mises à la charge du locataire ?

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Travaux dans un local commercial : l’éternel bras de fer entre bailleurs et preneurs !

En principe, le locataire d’un local commercial n’est tenu que des réparations locatives et des travaux de menu entretien (c’est-à-dire ceux relatifs aux portes, fenêtres, vitres…), à l’exception de ceux causés par la vétusté ou la force majeure. Tous les autres travaux, en particulier ceux découlant de l’obligation de remettre au locataire des locaux en bon état avant son installation, les grosses réparations et les travaux prescrits par l’administration (ravalement de façade, travaux liés au respect de règles de sécurité…) étant, par conséquent, à la charge du propriétaire.
Cependant, avant la loi du 18 juin 2014, cette répartition des charges n’était pas impérative et les parties pouvaient donc la modifier dans leur contrat de bail commercial. À condition toutefois de ne pas transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, et notamment celles découlant de l’article 606 du Code civil, à savoir les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture.
Ainsi, une clause prévoyant que le locataire déclare connaître l’état de vétusté des lieux qu’il prend en location sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours du bail ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation d’exécuter les grosses réparations nécessaires à la remise en état du local.

Dans cette affaire, un bailleur dont le local présentait des traces d’humidité sur les plafonds et les murs ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse et de perméabilité d’un mur pignon a été condamné à procéder aux réparations, qui relevaient, selon les juges, de l’obligation mise à sa charge au titre de l’article 606 du Code civil. Et ce, malgré le fait que le locataire avait déclaré, dans le bail, connaître parfaitement les locaux et les trouver propres à l’usage auxquels ils étaient destinés, s’engageant en contrepartie à verser un loyer « correspondant à cet état ».

Précision : pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, bailleurs et preneurs ne peuvent plus librement répartir dans le contrat les charges et réparations d’entretien entre eux. La loi ayant précisé les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Cassation civile 3e, 2 mars 2017, n° 15-22056
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> Vice caché : le sous-acquéreur peut agir contre le vendeur initial

Le sous-acquéreur d’un bien peut agir en garantie des vices cachés contre le vendeur initial même s’il connaissait le vice au moment de l’achat.

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Vice caché : le sous-acquéreur peut agir contre le vendeur initial

Lorsqu’une personne achète un bien qui se révèle affecté d’un vice caché, deux options s’offrent à elle. Elle peut d’abord demander l’annulation de la vente. Dans ce cas, elle est tenue de rendre le bien au vendeur et celui-ci doit lui rembourser la totalité du prix (action résolutoire). Mais elle peut aussi choisir de conserver le bien tout en demandant au vendeur une diminution du prix (action estimatoire).

Rappel : le vice caché est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destine ou qui diminue tellement cet usage qu’il ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il avait connu ce vice.

L’action en garantie des vices cachés est exercée par l’acheteur contre le vendeur. Et lorsque le bien a fait l’objet de ventes au profit d’acheteurs successifs, le sous-acquéreur peut agir, soit contre le vendeur intermédiaire, soit directement contre le vendeur initial. Et ce, même s’il connaissait l’existence du vice au moment où il a acquis le bien. C’est ce qu’a rappelé récemment la Cour de cassation.

Illustration : une société de crédit-bail avait acheté un véhicule et l’avait ensuite donné à crédit-bail à une autre société. Diverses pannes étant survenues pendant les premiers mois d’utilisation de ce véhicule, cette dernière (qui exerçait les droits et actions de la société de crédit-bail en vertu du contrat de crédit-bail) avait réclamé le remboursement des loyers versés ainsi que des dommages-intérêts auprès du vendeur initial. Un an plus tard, elle avait levé l’option d’achat du véhicule et procédé à son acquisition. Dans le même temps, elle avait agi en résolution de la vente pour vice caché contre le vendeur initial du véhicule. Mais pouvait-elle le faire ? Pour les juges, la société, en sa qualité de sous-acquéreur, pouvait valablement agir en garantie des vices cachés contre le vendeur initial, même si elle connaissait l’existence du vice au moment de l’acquisition du véhicule. Car l’action en garantie des vices cachés est un accessoire du bien vendu et se transmet donc aux acquéreurs successifs de ce bien. À condition toutefois que le vice caché existait au moment de la première vente. Ce qui était donc, semble-t-il, le cas dans cette affaire.

Cassation commerciale, 8 mars 2017, n° 15-21155
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> Plus de souplesse dans le fonctionnement des sociétés commerciales

Un certain nombre de mesures allègent le fonctionnement des SARL, des SAS et des sociétés anonymes.

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Plus de souplesse dans le fonctionnement des sociétés commerciales

On se souvient qu’une loi du 9 décembre 2016 (la loi dite « Sapin 2 ») avait allégé un certain nombre de règles relatives au fonctionnement des sociétés commerciales. Une récente ordonnance, prise en application de cette loi, est venue apporter des précisions en la matière.

Dépôt de projets de résolution ou de points par les associés de SARL

Lorsqu’ils détiennent au moins 5 % des parts sociales, un ou plusieurs associés d’une SARL pourront désormais faire inscrire à l’ordre du jour des assemblées des points ou des projets de résolution qui seront portés à la connaissance des autres associés. Et attention, les statuts ne pourront pas priver les associés de l’exercice de ce droit.

À noter : cette faculté ne pourra être utilisée qu’à compter de la parution d’un décret précisant les conditions dans lesquelles elle devra, en pratique, être mise en œuvre (délai, formalisme, motivation de la demande, etc.).

Simplification du régime des conventions réglementées dans les SASU

À l’instar des conventions conclues directement (ou par personne interposée) entre une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) et son président (ou l’un de ses dirigeants), les conventions réglementées conclues entre une SASU et son associé unique qui n’est pas dirigeant (ou, si cet associé unique est une société, la société qui la contrôle) devront seulement être mentionnées sur le registre des décisions. Elles ne donneront donc plus lieu à l’établissement d’un rapport spécial du commissaire aux comptes (ou du président de la société en l’absence de commissaire aux comptes), comme c’était le cas jusqu’alors.

Adoption et modification des clauses d’agrément dans les SAS

Dans les sociétés par actions simplifiées (SAS), l’adoption ou la modification dans les statuts d’une clause soumettant les cessions d’actions à l’agrément préalable de la société ne requièrent plus l’unanimité. En effet, une telle clause ne peut désormais être adoptée ou modifiée que par une décision prise collectivement par les associés dans les conditions et formes prévues par les statuts.

Recours à la visioconférence lors des assemblées de société anonyme

Les sociétés anonymes (non cotées) pourront dorénavant prévoir dans leurs statuts que les assemblées générales d’actionnaires, ordinaires ou extraordinaires, seront tenues exclusivement par visioconférence ou par des moyens de télécommunication. Sachant que, pour chaque assemblée générale, un ou plusieurs actionnaires représentant au moins 5 % du capital pourront s’opposer au recours à ce procédé.

À noter : là encore, cette disposition n’entrera en vigueur qu’à compter de la publication d’un décret qui en précisera les conditions d’application.

Ordonnance n° 2017-747 du 4 mai 2017, JO du 5
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> Rachat de trimestres de retraite : un simulateur en ligne est à votre disposition

L’Assurance retraite met à disposition des assurés un simulateur permettant d’obtenir le coût d’une opération de rachat de trimestres.

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Rachat de trimestres de retraite : un simulateur en ligne est à votre disposition

Pour pouvoir prétendre à une pension de retraite à taux plein, il est nécessaire d’avoir atteint l’âge légal requis et surtout de justifier d’un certain nombre de trimestres de cotisations. S’il en manque, les salariés et autres actifs peuvent racheter jusqu’à 12 trimestres de retraite au titre des années d’études supérieures et des années civiles validées par moins de 4 trimestres. Pour juger de l’opportunité de l’opération, l’Assurance retraite propose sur son site Internet un simulateur de rachat de trimestres. Accessible après identification (compte FranceConnect), cet outil impose à l’assuré de renseigner les périodes qu’il souhaite racheter ainsi que ses revenus annuels bruts des 3 dernières années. Puis, l’assuré sélectionne l’option de rachat : au titre du taux seul ou du taux et de la durée d’assurance. Le simulateur affichant instantanément le coût du trimestre. Léger bémol, il ne communique pas (encore ?) l’incidence de ce rachat sur le montant de la future pension de l’assuré. Un calcul de rentabilité s’impose alors car racheter des trimestres est généralement une opération assez onéreuse.

Précision : avec la première option, les trimestres rachetés sont retenus uniquement pour le calcul du taux de la retraite. Avec la seconde option, ils sont pris en compte à la fois pour le calcul du taux et de la durée d’assurance.

À l’issue de la simulation, le site Internet fournit également des informations sur les modalités de paiement des trimestres rachetés et offre la possibilité de télécharger un formulaire de demande de rachat.

L’Assurance retraite
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> Quand la responsabilité pénale d’une société est engagée pour des faits commis par des salariés

Des salariés d’une société, qui disposent d’une délégation de pouvoirs de fait, peuvent engager la responsabilité pénale de celle-ci lorsqu’ils commettent une infraction pour son compte.

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Quand la responsabilité pénale d’une société est engagée pour des faits commis par des salariés

On sait qu’une société (une personne morale, d’une manière générale) peut être condamnée pénalement au titre des infractions commises pour son compte par ses organes (ses dirigeants) ou ses représentants (des salariés ou des tiers ayant reçu une délégation de pouvoirs).

Ainsi, dans une affaire récente, une société qui exploitait une discothèque a été condamnée pénalement à une amende pour des faits de discrimination raciale (établis grâce à la technique du « testing ») commis par deux de ses salariés. En effet, ces deux salariés, postés à l’entrée de la discothèque, avaient refusé que des personnes d’origine maghrébine y accèdent. La société avait contesté sa condamnation, faisant valoir que les deux salariés avaient agi de leur propre initiative et non pas pour son compte, car ils ne disposaient d’aucune délégation de pouvoirs.

Mais les juges n’ont pas été de cet avis. Car ils ont constaté que les deux salariés disposaient de la compétence et des moyens nécessaires pour sélectionner les clients admis à entrer dans la discothèque, en agissant avec une large marge de manœuvre, conformément aux conditions d’accès à l’établissement et à la politique de la société telle qu’elle avait été rappelée par le gérant à l’occasion de réunions auxquelles ils avaient assisté. En conséquence, pour les juges, ces deux salariés disposaient d’une délégation de pouvoirs de fait, si bien que l’infraction de discrimination avait bel et bien été commise par ces derniers pour le compte de la société.

Cassation criminelle, 28 février 2017, n° 15-87378
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> Permis de louer : les formulaires sont disponibles

Le dispositif de lutte contre l’habitat indigne est désormais pleinement opérationnel avec l’arrivée des formulaires de déclaration et de demande d’autorisation.

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Permis de louer : les formulaires sont disponibles

Selon les pouvoirs publics, près de 500 000 logements en France métropolitaine et en outre-mer seraient indignes. Aussi, grâce à la loi Alur du 24 mars 2014, les communes (et les établissements de coopération intercommunale) ont désormais la possibilité de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensemble immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable.

Rappelons que le régime de la déclaration oblige les propriétaires concernés à déclarer à la collectivité publique la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau bail d’habitation. Le régime d’autorisation préalable de mise en location est, quant à lui, plus contraignant puisqu’il subordonne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation délivrée (dans un délai d’un mois) par la mairie. Une autorisation valable pendant 2 ans à compter de sa délivrance, si le logement n’a pas été mis en location.

Pour que ce dispositif soit pleinement opérationnel, il manquait les formulaires de déclaration ou de demande d’autorisation. Un manque qui vient d’être comblé puisque ces derniers (et leurs notices explicatives) sont désormais disponibles sur www.service-public.fr.

Arrêtés du 27 mars 2017, JO du 4 avril
Formulaire relatif à la déclaration de mise en location
Formulaire relatif à la demande d’autorisation préalable de mise en location
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> Retards de paiement entre entreprises : du mieux

Selon l’Observatoire des délais de paiement, les délais de paiement entre entreprises se sont améliorés sur la période 2015-2016.

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Retards de paiement entre entreprises : du mieux

Le 22 mars dernier, l’Observatoire des délais de paiement a remis au ministre de l’Économie et des Finances son rapport annuel sur la période 2015-2016.

Et le constat est encourageant. En effet, le retard de paiement moyen interentreprises recule à 11,6 jours en 2016. Un chiffre en nette amélioration car, on s’en souvient, les retards de paiement avaient atteint le triste record de 13,6 jours en moyenne à l’été 2015.

Rappel : une entreprise doit payer ses fournisseurs dans un délai maximum de 60 jours à compter de la date d’émission de la facture ou, par dérogation, de 45 jours fin de mois à compter de cette date.

Selon l’Observatoire, l’amélioration ainsi constatée s’explique notamment par le renforcement des sanctions encourues en cas de non-respect de la réglementation relative aux délais de paiement et par la mise en place de dispositifs facilitant les contrôles par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF).

Précision : l’amende encourue par les entreprises qui ne respectent pas les délais de paiement convenus peut désormais atteindre 2 millions d’euros, contre 375 000 euros auparavant. De plus, l’administration peut prononcer et faire exécuter plusieurs amendes contre les entreprises auteurs de plusieurs retards.

Le rapport donne également, pour la première fois, un éclairage sur les comportements de l’État, ministère par ministère, en matière de délais de paiement. Ainsi, s’agissant des délais de paiement pratiqués par l’État, les chiffres de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) font état d’un délai moyen de 18,3 jours en 2016 (19 jours en 2015) pour le délai global de paiement toutes dépenses et de 24,5 jours (24,7 jours en 2015) pour le délai de la commande publique. Les situations sont toutefois très diverses d’un ministère à l’autre, les délais de paiement allant d’un minimum de 14,4 jours à un maximum de 38,6 jours.

Rapport 2016 de l’Observatoire des délais de paiement
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> Location : vers un dépôt de garantie consigné ?

Un rapport récent préconise la mise en place d’un fonds de centralisation des dépôts de garantie versés par les locataires.

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Location : vers un dépôt de garantie consigné ?

Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, le locataire est généralement invité par le bailleur à lui verser un dépôt de garantie. Ce dernier, correspondant à un mois de loyer hors charges, permet de couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers impayés, réparations locatives nécessaires…). Mais ce dépôt de garantie fait l’objet de nombreux conflits locatifs. Aussi, afin de mieux équilibrer la relation bailleur-locataire, un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable préconise la création d’un « fonds unique de centralisation des dépôts de garantie ». Géré par une institution publique (la Caisse des dépôts et consignations ?), ce fonds, qui pourrait représenter 4 milliards d’euros, assurerait la sécurité des sommes versées et leur portabilité à chaque déménagement du locataire, moyennant des ajustements en cas d’augmentation de loyer ou de remboursement d’une dégradation. Ce qui minimiserait les risques de litige entre bailleurs et locataires en faisant intervenir un tiers dans la gestion du dépôt de garantie. Toutefois, au regard de la lourdeur du dispositif et du coût de mise en place, il ne serait véritablement profitable que si ses ressources intervenaient dans le financement des politiques publiques du secteur locatif privé : transition énergétique, actions en faveur de la décence des logements, etc. Affaire à suivre donc…

Étude du Conseil général de l’environnement et du développement durable, avril 2017
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> Accessibilité des locaux aux handicapés : le registre public d’accessibilité

Les établissements recevant du public ont jusqu’au 30 septembre 2017 pour mettre à la disposition de leur clientèle un registre d’accessibilité.

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Accessibilité des locaux aux handicapés : le registre public d’accessibilité

Deux ans et demi après l’ordonnance du 26 septembre 2014 introduisant l’obligation pour les établissements recevant du public (ERP) – c’est-à-dire notamment les magasins, les restaurants et débits de boissons, les hôtels, et les bureaux qui reçoivent de la clientèle – , qu’ils soient neufs ou situés dans un cadre bâti existant, de mettre en place un registre public d’accessibilité, un décret est venu préciser les modalités selon lesquelles ce document doit être mis à la disposition de leur clientèle.

À noter : le registre public d’accessibilité doit être mis à la disposition du public dans un délai de 6 mois à compter de la publication du décret, soit au plus tard le 30 septembre 2017.

Ainsi, ce registre public d’accessibilité a vocation à mentionner « les dispositions prises [par l’exploitant de l’établissement] pour permettre à tous, notamment aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap, de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement a été conçu ». Concrètement, il doit contenir :
- une information complète sur les prestations fournies dans l’établissement ;
- la liste des pièces administratives et techniques relatives à l’accessibilité de l’établissement aux personnes handicapées ;
- la description des actions de formation des personnels chargés de l’accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs.

Le contenu et les modalités de diffusion et de mise à jour de ce registre selon la catégorie et le type de l’établissement ont également été précisés. S’agissant des dispositions communes à l’ensemble des ERP, le registre public d’accessibilité doit notamment contenir :
- l’attestation d’accessibilité ou le calendrier de mise en accessibilité si l’établissement fait l’objet d’un agenda d’accessibilité programmé (Ad’AP) ;
- l’attestation d’achèvement à l’issue de l’Ad’AP ;
- le cas échéant, les arrêtés préfectoraux accordant des dérogations aux règles d’accessibilité ;
- le document d’aide à l’accueil des personnes handicapées à destination du personnel en contact avec le public.

Et pour les ERP des catégories 1 à 4 (ceux pouvant accueillir au moins 300 personnes), le registre doit contenir, en plus, une attestation signée et mise à jour annuellement par l’employeur, décrivant les actions de formation des personnels chargés de l’accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs.

Important : le registre public d’accessibilité doit pouvoir être consultable sur place au principal point d’accueil accessible de l’établissement, éventuellement sous forme dématérialisée. À titre alternatif, il peut être mis en ligne sur un site Internet.

Décret n° 2017-431 du 28 mars 2017, JO du 30
Arrêté du 19 avril 2017, JO du 22
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> Dispense de commissaire aux apports lors de la constitution d’une SAS

Lors de la constitution d’une société par actions simplifiée, les associés fondateurs peuvent se dispenser de faire évaluer les apports en nature par un commissaire aux apports lorsque la valeur de chacun de ces apports n’excède pas 30 000 €.

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Dispense de commissaire aux apports lors de la constitution d’une SAS

En principe, lors de la constitution d’une société par actions simplifiée (SAS), les associés fondateurs doivent désigner un commissaire aux apports chargé d’évaluer les apports en nature effectués au profit de la société.

Toutefois, la loi « Sapin 2 » du 9 décembre 2016 a introduit la faculté pour les associés, sur décision unanime, de se dispenser de désigner un commissaire aux apports. Conditions à remplir pour bénéficier de cette dispense :
- aucun apport en nature ne doit avoir une valeur supérieure à un certain montant fixé par décret ;
- la valeur totale de l’ensemble des apports en nature ne doit pas excéder la moitié du capital.

Le montant que chaque apport en nature ne doit pas dépasser vient d’être fixé à 30 000 €.

À noter : ce montant de 30 000 € est également celui qui s’applique pour la dispense de commissaire aux apports lors de la constitution d’une SARL (ou lors d’une augmentation de capital par des apports en nature dans une SARL).

Rappelons, par ailleurs, que lors de la constitution d’une société par actions simplifiée unipersonnelle (Sasu), l’associé unique personne physique n’est pas tenu de désigner un commissaire aux apports lorsqu’il exerçait son activité professionnelle en nom propre avant la constitution de la société et qu’il apporte à celle-ci des éléments qui figuraient dans le bilan de son dernier exercice.

Art. 5, décret n° 2017-630 du 25 avril 2017, JO du 27
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> Changement d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier : un bilan plutôt positif

Bien que le marché de l’assurance-emprunteur se soit davantage ouvert, le Comité consultatif du secteur financier pointe certaines irrégularités et propose des axes d’amélioration.

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Changement d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier : un bilan plutôt positif

Vous le savez, il est désormais possible de changer d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier (on parle de « délégation d’assurance-emprunteur ») chaque année à la date anniversaire du contrat, et non plus seulement dans les 12 mois suivant la signature du prêt comme le prévoyait la loi Hamon du 17 mars 2014.

Après plusieurs années d’application du dispositif, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a souhaité dresser un nouveau bilan (le précédent datant de 2016). Globalement, il a constaté une nette amélioration des garanties proposées par les établissements financiers ainsi qu’une baisse significative du prix de l’assurance. En revanche, le CCSF a relevé l’existence notamment :
- d’écarts significatifs en matière de formation des personnels des établissements bancaires en la matière ;
- de motivations insuffisamment explicites dans certaines décisions des banques de refus de délégation d’assurance ;
- de motifs de refus illégaux ;
- de difficultés des banques à respecter le délai légal de 10 jours ouvrés prévu pour informer l’emprunteur de leur décision d’acceptation ou de refus de délégation.

Afin d’améliorer le système actuel, le Comité consultatif du secteur financier a formulé plusieurs recommandations. D’une part, il a demandé aux banques notamment que soient remises à l’emprunteur en même temps que la fiche personnalisée, les coordonnées précises de l’interlocuteur à même de répondre aux interrogations des clients en matière d’assurance-emprunteur.

Précision : la fiche personnalisée détaille les garanties d’assurance exigées par l’établissement bancaire pour accorder un prêt.

D’autre part, il a insisté sur l’importance du respect par la banque du délai légal de 10 jours ouvrés imparti pour répondre à une demande de délégation formulée par un emprunteur. Autre recommandation, le CCSF a rappelé que les refus de délégation d’assurance-emprunteur doivent être clairement motivés, écrits et datés. En outre, il a demandé à ce que les emprunteurs soient informés par les banques des voies de recours et des modalités de dépôt d’une réclamation dans le cadre d’un refus de délégation. Enfin, le Comité a annoncé que le prochain bilan assurant le suivi de la mise en œuvre de ces recommandations sera lancé début 2018.

Avis du Comité consultatif du secteur financier sur l’assurance-emprunteur du 18 avril 2017
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> Stage d’installation professionnelle des artisans : les cas de dispense ont été précisés !

Un décret et deux arrêtés ont précisé les formations et actions d’accompagnement permettant aux futurs artisans de bénéficier d’une dispense du stage de préparation à l’installation.

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Stage d’installation professionnelle des artisans : les cas de dispense ont été précisés !

Si les futurs artisans doivent, en principe, suivre un stage de préparation à l’installation (SPI) d’une durée de 4 à 5 jours avant de pouvoir s’immatriculer au répertoire des métiers, cette obligation a néanmoins été assouplie par la récente loi Sapin II du 9 décembre 2016.

Ainsi, pour éviter que le SPI devienne un frein à l’installation professionnelle, les futurs chefs d’entreprise peuvent, sous certaines conditions, être dispensés de stage. Cela peut être le cas, en effet, pour les personnes ayant bénéficié d’une formation professionnelle à la gestion d’entreprise ou d’un accompagnement à la création d’entreprise d’au moins 30 heures, assuré par l’un des réseaux d’aide à la création d’entreprise, sous réserve que cette formation professionnelle, ou que la formation dispensée par cet accompagnement, soit d’un niveau au moins équivalent à celui du stage. Des modalités qui viennent d’être précisées.

Fixée par deux arrêtés distincts, la liste des cas de dispense de stage mentionne, dans le détail, pas moins de 15 formations (dont, notamment, plusieurs BTS et DUT) et 4 actions d’accompagnement, à savoir :
- « 5 jours pour entreprendre » (Chambre de commerce et d’industrie) ;
- « La reprise d’entreprise – les outils pour réussir » (Cédants & Repreneurs d’Affaires, association nationale pour la transmission d’entreprise) ;
- « Certificat d’entrepreneur du PCEE » (Institut européen de l’entrepreneuriat) ;
- « Construire et conduire un projet entrepreneurial » (BGE, réseau d’accompagnement à la création d’entreprise).

Pour les futurs artisans concernés, cette dispense de stage devrait, en pratique, non seulement simplifier mais aussi accélérer les démarches liées à leur installation.

Décret n° 2017-445 du 30 mars 2017, JO du 31
Arrêté du 30 mars 2017, JO du 31
Arrêté du 30 mars 2017, JO du 31
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> Gare à la fixation de la rémunération du gérant de SARL !

Le gérant d’une SARL, qui n’a pas demandé aux associés d’approuver le montant de sa rémunération alors que les statuts le prévoyaient, doit la rembourser.

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Gare à la fixation de la rémunération du gérant de SARL !

La loi ne précise pas les conditions dans lesquelles la rémunération du gérant d’une société à responsabilité limitée (SARL) doit être fixée. Les tribunaux ont donc été amenés à poser le principe selon lequel cette rémunération est déterminée soit par les statuts, soit par une décision des associés.

Application de ce principe vient à nouveau d’être faite par la Cour de cassation. Dans cette affaire, l’un des associés d’une SARL avait demandé au gérant qu’il rembourse à la société les rémunérations qu’il avait perçues pendant plusieurs années car il estimait qu’elles avaient été irrégulièrement versées. En effet, selon lui, les statuts, qui prévoyaient que la rémunération du gérant était déterminée par décision collective des associés, n’avaient pas été respectés. Les juges, qui ont constaté que le gérant n’avait pas réuni d’assemblée générale en vue de faire approuver les comptes des exercices concernés, et donc de déterminer sa rémunération, lui ont donné raison. Et ce, peu important que le montant des rémunérations perçues par le gérant au titre des années concernées n’ait pas été exagéré par rapport à celui des rémunérations approuvées précédemment.

En pratique : le plus souvent, la détermination de la rémunération du gérant s’opère par le biais d’une décision prise en assemblée générale. En effet, une rémunération fixée par les statuts nécessiterait de modifier ces derniers à chaque changement de rémunération, ce qui serait extrêmement contraignant.

Cassation commerciale, 15 mars 2017, n° 14-17873
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> Plus de transparence pour les annonces immobilières

Depuis le 1er avril 2017, les annonces et les publicités immobilières doivent contenir un certain nombre d’informations indiquées de façon visible et lisible.

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Plus de transparence pour les annonces immobilières

Pris en application de la fameuse loi Alur du 24 mars 2014, un arrêté vient modifier les modalités d’affichage des annonces immobilières relatives à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnières. Des dispositions applicables depuis le 1er avril 2017.

Affichage des prix des prestations proposées

Les professionnels de l’immobilier sont tenus d’afficher les prix (TTC) effectivement pratiqués pour les prestations qu’ils accomplissent dans le cadre d’une vente, d’une location ou de la gestion immobilière. Sachant que lorsque le prix de ces prestations est déterminé en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer notamment tous les éléments permettant de calculer ce prix. En outre, ces différentes informations doivent être affichées de façon visible et lisible dans la vitrine et à l’entrée de l’établissement ainsi que sur tout support publicitaire (vitrine située hors de l’établissement, foires, salons…). Nouveauté, ces dispositions s’appliquent également aux annonces publiées sur Internet.

Des exigences en termes de publicité

Dans le cadre d’une vente immobilière, le professionnel doit, quel que soit le support de communication utilisé (Internet inclus), indiquer sur l’annonce le prix de vente du bien, honoraires inclus et exclus. Étant précisé que la taille des caractères du prix honoraires inclus doit être supérieure à celle des caractères du prix honoraires exclus. Doit également être indiquée la partie (vendeur ou acquéreur) qui devra prendre en charge le paiement des honoraires (TTC) du professionnel à l’issue de la transaction.

À noter : le prix de vente ne peut inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Dans le cadre d’une location ou sous-location d’un logement, l’annonce doit mentionner le montant du loyer mensuel, augmenté, le cas échéant, du complément de loyer et des charges récupérables. Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé, le caractère meublé ou non du logement et le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire doivent également figurer sur le support de communication. Enfin, l’annonce doit préciser la commune et, le cas échéant, l’arrondissement dans lequel se situe le bien immobilier ainsi que sa surface exprimée en mètres carrés. Ces derniers éléments devant notamment permettre au locataire de vérifier la bonne application du dispositif d’encadrement des loyers introduit par la loi Alur.

Arrêté du 10 janvier 2017, JO du 18
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> Un locataire peut-il être un maître d’ouvrage ?

Un professionnel, locataire du local dans lequel il exerce son activité, qui s’est comporté comme le commanditaire de travaux, peut être amené à payer l’entreprise qui les a réalisés en lieu et place du propriétaire.

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Un locataire peut-il être un maître d’ouvrage ?

En principe, lorsque des travaux sont réalisés dans un local, c’est le propriétaire de ce local qui a la qualité de maître d’ouvrage. Toutefois, un professionnel, locataire du local dans lequel il exerce son activité, peut-il être considéré comme le maître d’ouvrage ? La question s’est récemment posée devant les tribunaux.

Dans cette affaire, une société chargée de réaliser des travaux d’extension d’un local professionnel avait fait appel à un sous-traitant. La société ayant été par la suite placée en redressement judiciaire, le sous-traitant avait demandé au locataire occupant le local de le payer. Toutefois, ce dernier, faisant valoir qu’il n’était qu’un simple locataire, avait refusé de payer le sous-traitant et l’avait invité à se retourner contre le propriétaire du local. N’étant pas d’accord, le sous-traitant avait souligné que le locataire s’était comporté comme un maître d’ouvrage car il avait accepté les devis, approuvé les plans, assisté aux réunions de chantier et dirigé les travaux.

Les juges ont retenu l’argumentation du sous-traitant. En effet, ils ont considéré que le locataire, en prenant en main la direction des travaux à la place du propriétaire, s’était comporté comme le maître d’ouvrage « apparent ». Par ailleurs, ils ont relevé qu’il avait commis une faute en ne mettant pas en demeure la société (l’entrepreneur principal) de faire agréer le sous-traitant par le maître d’ouvrage réel (c’est-à-dire le propriétaire du local), privant ainsi le sous-traitant de la possibilité d’engager une action directe en paiement contre lui. Par conséquent, c’est bien le locataire, en qualité de maître d’ouvrage, qui devait être condamné à indemniser le sous-traitant.

Cassation civile 3e, 23 mars 2017, n° 15-23683
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> Quand un bail d’habitation est requalifié en bail rural

La location d’un bâtiment d’habitation à un agriculteur doit être soumise au statut du fermage dès lors qu’il est indispensable à son exploitation et forme avec celle-ci une unité économique agricole.

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Quand un bail d’habitation est requalifié en bail rural

Lorsqu’un bâtiment à usage d’habitation loué à un agriculteur est « indispensable » à son exploitation et forme avec celle-ci « une unité économique agricole », cette location entre dans le cadre du bail rural consenti pour l’exploitation.

C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un propriétaire avait, dans un premier temps, donné à bail rural un ensemble de terres ainsi qu’une bergerie à un éleveur de moutons, puis quelques mois plus tard, conclu avec ce dernier un bail d’habitation portant sur un appartement situé dans le corps de ferme.

Le fermier avait, par la suite, agi en justice en vue de faire requalifier ces deux baux en un seul et même bail rural.

Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont considéré qu’en concluant plusieurs baux, le bailleur avait artificiellement opéré le découpage d’une unité économique agricole dans le but de faire échec à l’application du statut du fermage. Et qu’il avait cherché ainsi à tirer des revenus supplémentaires de la location des bâtiments d’habitation, lesquels étaient indispensables à l’exploitation d’un domaine rural consacré à l’élevage.

Cassation civile 3e, 14 avril 2016, n° 14-25437
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> Dissoudre une société pour cause de mésentente entre associés ?

Le conflit opposant les associés doit entraîner la paralysie de la société pour constituer un juste motif de dissolution de celle-ci.

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Dissoudre une société pour cause de mésentente entre associés ?

L’union fait, en principe, la force… Dans le monde des affaires, la volonté de s’associer peut trouver un cadre favorable et adapté aux besoins des futurs associés parmi les différentes formes de sociétés qui permettent d’entreprendre à plusieurs (SARL, SAS, SA, SCP, SCI…). Malheureusement, cette volonté d’agir en commun peut s’amenuiser au fil du temps, laisser place à une divergence d’intérêts, voire se transformer en une réelle mésentente entre les associés.

Et dans cette dernière hypothèse, lorsque la mésentente entre les associés entraîne une paralysie du fonctionnement de la société, elle constitue alors un motif valable pour demander en justice la dissolution de celle-ci. Paralysie qui, dans une affaire récemment soumise aux juges, transparaissait dans les éléments suivants :
- le gérant associé de la société civile immobilière (SCI) paralysée avait engagé des actions judiciaires contre son associé égalitaire ;
- il avait signé seul un compromis de vente d’un terrain appartenant à la SCI, obligeant l’autre associé à former opposition, alors que les statuts prévoyaient que les actes d’achat et de vente d’immeuble devaient recueillir l’accord préalable de la collectivité des associés ;
- aucune décision collective sur l’attribution des bénéfices ou leur affectation à des pertes ou à des dettes antérieures n’avait été prise depuis longtemps.

Cassation civile 3e, 23 février 2017, n° 15-28792
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> Des dons ISF en baisse en 2016 et une incertitude pour 2017…

L’année dernière, les assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune ont donné, en moyenne, 2 180 € à des organismes à but non lucratif.

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Des dons ISF en baisse en 2016 et une incertitude pour 2017…

Les particuliers redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) peuvent réduire le montant de leur impôt en effectuant des dons auprès de certains organismes d’intérêt général tels que des établissements d’enseignement supérieur privé à but non lucratif, des fondations reconnues d’utilité publique ou encore des associations intermédiaires et des ateliers et chantiers d’insertion.

Si, en 2016, plus de 80 % des assujettis à l’ISF ont réalisé des dons auprès de ces organismes, ils ont toutefois été moins généreux qu’en 2015. Ainsi, selon le 4e baromètre du don ISF publié récemment par la fondation des Apprentis d’Auteuil, le don moyen s’établissait, l’année dernière, à 2 180 € contre 2 297 € en 2015 et 2 519 € en 2014.

Comme les années précédentes, on retrouve, en tête des causes soutenues par les donateurs ISF, l’aide aux plus démunis, la santé et la recherche médicale et, enfin, l’enfance et l’éducation. Avec en queue de peloton, la culture, la défense des droits de l’homme et, bon dernier, l’environnement.

En 2017, plus des trois-quarts des redevables de l’ISF interrogés prévoient de continuer à faire des dons. Mais, pour cela, la majorité d’entre eux préfère attendre les résultats de l’élection présidentielle, certains candidats étant favorables à une suppression de l’ISF. Ce qui entraînerait la disparition de la réduction d’impôt.

Baromètre du Don ISF Vague 4, Fondation Apprentis d’Auteuil, février 2017
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> Refus de communiquer des CGV catégorielles : il faut des critères objectifs !

Le professionnel qui refuse de communiquer les conditions générales de vente destinées à une catégorie d’acheteurs doit obligatoirement s’appuyer sur des critères objectifs.

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Refus de communiquer des CGV catégorielles : il faut des critères objectifs !

En principe, tout producteur, prestataire de services, grossiste ou importateur est tenu de communiquer ses conditions générales de vente (CGV) à tout acheteur de produits ou demandeur de prestation de services qui en fait la demande pour les besoins de son activité professionnelle. Et, depuis 2005, le professionnel est autorisé, en se basant sur des critères objectifs, à établir des CGV différenciées selon les catégories de ses acheteurs. Il peut donc rédiger autant de conditions générales de vente différentes qu’il dénombre de catégories d’acheteurs. Sachant que dans cette hypothèse, il a l’obligation de communiquer aux acheteurs les CGV relatives à la catégorie à laquelle ils appartiennent.

Précision : en l’absence de communication des conditions générales de vente à tout acheteur qui en fait la demande, le professionnel engage sa responsabilité civile et s’oblige à réparer le préjudice subi par son interlocuteur.

C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente où un fournisseur de médicaments et accessoires avait refusé de poursuivre une relation d’affaires avec deux sociétés pharmaceutiques. Ces dernières avaient, en effet, souhaité nouer une relation commerciale sur la base des CGV applicables aux officines. Toutefois, le fournisseur, estimant que ces conditions ne les concernaient pas (car elles agissaient en tant que grossistes), avait mis un terme à leur relation sans apporter la moindre justification. Les sociétés avaient donc poursuivi en justice le fournisseur pour manquement à son obligation de communication des CGV applicables aux officines.

La Cour de cassation a donné raison aux deux sociétés. En effet, elle a relevé que pour refuser aux sociétés la communication des CGV applicables aux officines, le fournisseur était tenu d’établir, selon des critères objectifs, que ces sociétés n’appartenaient pas à cette catégorie mais à celle des grossistes. Ce qu’il n’avait pas fait…

Cassation commerciale, 29 mars 2017, n° 15-27811
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> Pas de signature des deux époux, pas de compte joint !

L’épouse qui n’a pas signé la convention de compte joint n’a pas à le renflouer lorsqu’il est débiteur.

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Pas de signature des deux époux, pas de compte joint !

Très souvent, des époux disposent d’un compte joint. Or, l’existence d’un tel compte suppose que les deux époux aient signé la convention de compte joint. Car la convention de compte joint ne se présume pas.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où le compte bancaire ouvert par un époux étant devenu débiteur, la banque avait agi en paiement du solde à la fois contre ce dernier et son épouse. En effet, bien que seul l’époux ait signé la convention de compte, la banque avait considéré que l’épouse était cotitulaire du compte dans la mesure où, au bout de quelque temps, les relevés avaient été établis au nom de « Monsieur ou Madame X ».

Les juges n’ont pas été de cet avis : l’épouse qui n’a pas signé la convention de compte joint n’est pas liée contractuellement avec la banque et n’a donc pas à supporter le solde débiteur.

Cassation commerciale, 8 mars 2017, n° 15-15350
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> L’information des créanciers d’une société en procédure collective

Vous avez plus de temps pour déclarer la créance que vous détenez à l’encontre d’une société mise en procédure collective si l’information relative à cette déclaration ne vous a pas été délivrée en bonne et due forme.

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L’information des créanciers d’une société en procédure collective

Lorsqu’une société en difficulté économique est placée en procédure judiciaire (sauvegarde, redressement, liquidation), le mandataire judiciaire en charge de celle-ci doit informer ses créanciers qu’ils ont, en principe, deux mois (à compter de la publication du jugement d’ouverture de la procédure) pour déclarer leur créance. S’ils ne le font pas dans le délai imparti, les créanciers défaillants ne seront pas pris en compte dans les éventuelles répartitions qui s’opéreront ensuite dans le cadre de cette procédure.

Sauf si le mandataire judiciaire omet, dans l’information qu’il délivre aux créanciers, de reproduire les mentions imposées par la loi (article R.622-21 du Code de commerce). Dans ce cas, le délai encadrant la déclaration de créance ne court pas et est inopposable aux créanciers retardataires. Les juges ayant récemment estimé qu’en l’absence de ces mentions légales, les créanciers n’ont pas été informés de tous leurs droits et obligations. Bon à savoir !

Précision : dans l’affaire soumise aux juges, l’avertissement adressé aux créanciers par le mandataire ne comportait pas la mention précisant que ceux-ci peuvent demander, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à être tenus informés des étapes essentielles de la procédure au fur et à mesure de son déroulement.

Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-19317
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> Assurance-vie : pas de pertes enregistrées, pas de préjudice !

Les pertes latentes d’un contrat d’assurance-vie multisupports ne peuvent constituer un préjudice indemnisable. Un rachat total du contrat est nécessaire avant d’entamer une action en justice.

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Assurance-vie : pas de pertes enregistrées, pas de préjudice !

Des épargnants avaient souscrit, par l’intermédiaire de leur établissement bancaire, plusieurs contrats d’assurance-vie en unités de compte. Sur les conseils de leur banque, ils avaient modifié l’allocation de leurs contrats pour acquérir des parts d’un fonds commun de placement (FCP) commercialisé par celle-ci. Quelques années plus tard, à l’arrivée de la crise économique de 2008, la banque leur avait recommandé de procéder rapidement à des arbitrages dans le but de sortir totalement de ce fonds commun de placement. Constatant avoir subi des pertes en capital à la suite des investissements, puis des désinvestissements dans le fonds, les épargnants avaient alors assigné la banque en responsabilité pour défaut d’information et de conseil.

Saisie du litige, la cour d’appel a accueilli favorablement les prétentions des demandeurs et condamné la banque à les indemniser (près de 1,2 million d’euros). Pour fonder sa décision, elle a relevé que la banque avait commis une faute en leur délivrant une information erronée sur l’exposition au risque du FCP. Un argumentaire que la Cour de cassation n’a pas hésité à mettre de côté, cette dernière ayant estimé que la cour d’appel aurait dû constater, au jour où elle s’était prononcée, que les pertes invoquées avaient été effectivement réalisées par le rachat des contrats. En clair, sans un rachat total mettant fin au contrat d’assurance-vie, le préjudice ne pouvait être qu’éventuel.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-18371
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> Changement partiel d’activité : le refus du bailleur n’a pas à être motivé

Le bailleur qui s’oppose de manière non équivoque à une demande de son locataire d’exercer une activité complémentaire dans les lieux loués n’a pas à motiver sa décision.

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Changement partiel d’activité : le refus du bailleur n’a pas à être motivé

En principe, le titulaire d’un bail commercial ne peut pas exercer dans les lieux loués une activité différente de celle prévue dans le contrat de location. Toutefois, en vertu d’une procédure, dite de « déspécialisation partielle », il lui est permis de demander au bailleur l’autorisation d’adjoindre à l’activité initiale une activité connexe ou complémentaire. Pour cela, il doit lui faire connaître son intention par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant l’activité dont l’exercice est envisagé. De son côté, le bailleur a deux mois pour faire connaître sa réponse. Sachant que s’il s’y oppose, il n’a pas à motiver sa décision.

Précision : une activité est dite connexe quand elle a un rapport étroit avec l’activité prévue au bail, et complémentaire lorsqu’elle permet un meilleur exercice de l’activité principale.

C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un professionnel, locataire d’un local commercial, qui y exerçait une activité d’entretien et de réparation automobile, s’était engagé à ne pas pratiquer l’activité de pneumatique. En échange, le bailleur lui avait garanti l’exclusivité et la non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur. Mais quelques années plus tard, le locataire avait signifié au bailleur une demande d’extension d’activité pour la vente, la pose et la réparation pneumatique. Ce dernier avait alors refusé cette extension sans donner la moindre justification. Arguant de l’absence de motivation, le locataire avait alors saisi la justice pour faire reconnaître la déchéance du bailleur de son droit à contester le caractère connexe ou complémentaire de cette nouvelle activité.

Mais la Cour de cassation a écarté la demande du professionnel. En effet, elle a relevé que le bailleur, qui avait manifesté de façon non équivoque et dans le délai légal de deux mois son opposition à l’adjonction de l’activité de vente, de pose et de réparation pneumatique, n’était pas tenu de motiver sa décision.

Cassation civile 3e, 9 février 2017, n° 15-28759
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